Может ли созаемщик получить налоговый вычет при покупке квартиры?

Вы можете получить налоговый вычет при покупке квартиры как созаемщики. Но сколько НДФЛ вы сможете вернуть — зависит от оформления и регистрации брака.

Созаемщики — это солидарные заемщики. То есть банк может требовать от любого из них всю сумму долга по кредиту. Например, при просрочке по ипотеке банк вправе обратиться отдельно к каждому из вас и потребовать всю задолженность. Пока кредит полностью не погашен, каждый созаемщик несет ответственность перед банком: и не по части долга в какой-то пропорции, а по всей сумме.

Если один созаемщик погасит ипотеку, он вправе потребовать от другого вернуть часть денег. Это называется регрессным требованием, и оно касается отношений между двумя созаемщиками. Банк здесь уже не участвует: он получит свои деньги от кого захочет  .

Созаемщиками по кредиту могут быть и супруги, и родители с детьми, и друзья, и брат с сестрой, и партнеры по бизнесу. Чтобы быть созаемщиками, необязательно официально регистрировать брак, но чаще всего солидарно по кредиту отвечают муж и жена.

При покупке квартиры в ипотеку созаемщики могут оба быть собственниками жилья или его оформят на кого-то одного. Но квартира в любом случае будет в залоге у банка, а деньги можно требовать с любого должника.

Иногда кредит берет сын, а мать становится созаемщиком. Она не получает от банка ни рубля и не становится собственницей квартиры. Но если сын перестает платить, всю сумму долга можно требовать с матери. С гражданским и официальным браком такая же ситуация: созаемщик не всегда собственник и платит кредит. Поэтому с вычетами есть нюансы.

При покупке квартиры можно заявить два имущественных вычета. У каждого свой лимит:

1. По расходам на квартиру — 2 млн рублей, а остаток можно переносить на другие объекты.
2. По ипотечным процентам — 3 млн рублей, остаток переносить нельзя, а вычет дают только на одну квартиру. Если ипотеку взяли до 2014 года, то лимита для вычета нет. Он предоставляется в сумме фактически уплаченных процентов.

Иногда вычеты можно распределить в любой пропорции, а иногда нельзя. Это касается и вычета при покупке квартиры, и процентов по ипотеке. Есть случаи, когда созаемщик вообще не может получить вычет, даже если заплатит часть денег в счет кредита.

Если банк не против, вы можете купить квартиру в ипотеку до регистрации брака. Собственником недвижимости станет кто-то один или оба в каких-то пропорциях. Эти нюансы на усмотрение заемщиков и банка, но они важны для вычета.

Каждый созаемщик будет оформлять вычет как отдельный налогоплательщик.

Вот обязательные условия — чтобы вернуть налог, они должны совпадать у каждого созаемщика:

1. Есть право собственности на долю в квартире. Мало быть просто должником перед банком, нужно еще быть собственником жилья по документам. Так бывает не всегда, но в вашем случае условие выполняется.
2. Каждый платит свою часть кредита и процентов. Если вы не в браке, каждый собственник должен подтвердить именно свои расходы на покупку квартиры и уплату процентов. Самый простой и безопасный вариант — платить каждому свою часть со своего счета и сохранять документы. Когда платит только один и без доверенности или поручения от второго, последнему налог не вернут  .

Это не единственные условия для имущественного вычета, но они принципиальны для созаемщиков. Про общие требования к возврату НДФЛ при покупке недвижимости Т⁠—⁠Ж рассказал в статье «Как получить налоговый вычет за квартиру».

Созаемщики, которые не в браке, не смогут использовать вычет, если:

1. Собственник один, а платит другой. Вычет не получит никто. Банку может быть неважно, кто платит, а налоговой важно. Для вычета каждый должен подтвердить право собственности и расходы.
2. Кредит платит единственный владелец квартиры. Вычет дадут только ему. Второй созаемщик может быть просто указан в договоре для страховки банка, но права на вычет у него нет.
3. Квартира оформлена поровну, а платит один. Налог вернет плательщик, и только за свою долю. Переиграть задним числом не выйдет.

В вашем случае каждый получит вычет за 1/2 квартиры, если по документам видно, что деньги продавцу поступили отдельно от Елены и отдельно от Игоря. И ежемесячные проценты вы тоже будете вносить по отдельности — каждый вернет половину суммы. Если платежи перечисляет только Игорь, Елене вычет по процентам не дадут.

Расходы на квартиру, платежи и вычеты распределяются поровну. Из-за этого у каждого появится остаток вычета по процентам, который больше никогда нельзя использовать. Вернуть НДФЛ с 2,35 миллиона рублей ни Елена, ни Игорь не смогут, даже если поженятся и возьмут другую ипотеку.

Созаемщики-супруги могут получать вычет при покупке квартиры по-другому. Для них неважно, на кого и как оформлена квартира, кто платит и кто зарабатывает. Все деньги, недвижимость и расходы по умолчанию общие. Исключение — когда есть брачный договор и недвижимость принадлежит кому-то одному. Но даже брачный договор не помешает, если он составлен только на случай развода, а в браке режима собственности не меняет.

Каждый имеет право на вычет независимо от того, созаемщики супруги или нет. Кредит в браке может взять только супруг, а вычет дадут и жене.

Супруги могут распределить между собой расходы для основного вычета в любой пропорции в пределах личного лимита каждого. Но после того, как этот вычет предоставили и вернули НДФЛ, перераспределить между супругами переносимый остаток нельзя. С ипотечными процентами правило другое: расходы по ним супруги вправе распределять между собой ежегодно.

Вот как можно распределить вычеты супругам в разных ситуациях на примере Елены и Игоря при условии, что их доходы облагались по ставке 13%.

Хотя титульный собственник квартиры Игорь и платит только он, Елена тоже может получить вычет. Это будет 500 000 ₽, потому что у Игоря лимит 2 млн.

Хотя собственники квартиры оба супруга, у Игоря уже нет права на вычет по процентам. Поэтому НДФЛ с них вернет Елена, хотя ей принадлежит только половина квартиры.

На общую сумму вычета при такой стоимости квартиры распределение вычетов не повлияет. Но можно оформить квартиру с одной выгодой: например, когда на первоначальный взнос дают деньги чьи-то родители или большая часть квартиры оформляется на супругу из-за детей. А вычеты распределить по-другому: хоть поровну, хоть обратно пропорционально долям.

Оба супруга сохранят право использовать остаток для следующей квартиры. А один сможет сохранить право на вычет по процентам. То есть кто-то из супругов получит шанс вернуть еще НДФЛ с 3 000 000 ₽ по уплаченным процентам, если возьмет другую ипотеку один или в браке.

Это удобно, если кто-то уже получал вычет по процентам и потерял это право. Как бы ни распределялись расходы и право собственности, весь вычет получит другой супруг — бюджет вернет семье 13% или больше от уплаченных процентов. Сумма возврата зависит от ставки, по которой удерживали НДФЛ.

Для супругов. Сейчас считается, что квартира общая в любом случае и право на полный вычет есть у каждого супруга. Можно распределять вычет как угодно. Для этого даже не нужно быть созаемщиком и платить только со своего счета.

Вот как это можно использовать с выгодой:

1. Чтобы быстрее вернуть налог, можно распределить вычет по расходам на квартиру в пользу супруга, который больше зарабатывает.
2. Если проценты по ипотеке меньше 3 млн рублей, вычет по ним можно заявить одному из супругов. А второй сохранит свое право для другой ипотеки.
3. Один может получать вычет за квартиру, а другой — за проценты. Это удобно, когда один супруг уже использовал право на вычет за квартиру, но хочет вернуть НДФЛ по процентам.
4. Распределять вычет по процентам в разных пропорциях можно каждый год с учетом дохода. Сначала вычет можно заявить поровну, а если потом супруга уйдет в декрет или уволится, НДФЛ с процентов будет возвращать только муж.
5. Если один из супругов пенсионер, он сможет сразу вернуть налог за четыре последних года, поэтому в его пользу можно распределить больше вычета.

Созаемщики не в браке. Чаще всего квартира оформляется в долевую собственность. Налог можно вернуть только с тех расходов, которые относятся к конкретной доле и с учетом своего лимита. Вычет нельзя перераспределить в любой пропорции, его не может получить один собственник, и его не получит тот созаемщик, который не подтвердит свои расходы по кредиту.

Каждый созаемщик может использовать до 2 млн рублей на свою долю, а остаток вычета перенести на другой объект.

С вычетом по процентам так не получится: по ним остаток не переносится на другие объекты в любом случае. А делить сумму процентов тоже нужно пропорционально: каждому заемщику вернут налог только с его части уплаченных процентов.

Созаемщики оформляют вычет как все остальные покупатели квартир. Нужно подтвердить право собственности и расходы на квартиру и уплату процентов. У супругов эти документы могут быть оформлены на кого угодно из них, а у других созаемщиков — только на свое имя.

Все условия для вычета за квартиру описаны в подробной инструкции.

Для НДФЛ-вычета при покупке квартиры вам понадобятся  :

1. Договор о приобретении квартиры или доли в ней.
2. Платежные документы. Это, к примеру, чеки, если платили наличными, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, расписка.
3. Заявление о распределении вычета между супругами, если купили квартиру в браке в произвольной форме. В заявлении укажите данные супругов, по какой недвижимости распределяется вычет и доли распределения. К заявлению приложите копию свидетельства о заключении брака.

Для вычета по уплаченным ипотечным процентам кроме перечисленных выше документов также нужны:

1. Ипотечный договор с банком. Там должно быть прописано, что выданный кредит может быть израсходован только на строительство или покупку жилья на территории РФ.
2. Документы о погашении процентов по ипотеке. Например, справка из банка о размере уплаченных процентов по кредиту, выписки о перечислении денег со счета заемщика на счет банка, квитанции к приходным кассовым ордерам, если вносили платежи в кассу банка.

Оба имущественных вычета — по расходам на квартиру и по ипотечным процентам — можно получить тремя способами.

Вычет через работодателя. Тогда созаемщик получит вычет полностью или частично уже в календарном году оформления квартиры в собственность:

1. Подайте заявление в свою налоговую, приложив копии подтверждающих документов. Проще всего это сделать через личный кабинет налогоплательщика. Зайдите в раздел «Каталог обращений» → «Запросить справку (документы)» → «Заявление о подтверждении права на получение имущественных вычетов». Там же прикрепите сканы нужных документов. Если личного кабинета нет, можно подать заявление и подтверждающие документы лично в налоговой.
2. Подождите максимум месяц, пока вашему работодателю из налоговой придет электронное уведомление о праве на вычет в текущем году.
3. Напишите на имя работодателя заявление о предоставлении вычета. После этого с вас перестанут удерживать НДФЛ до тех пор, пока вы не выберете всю сумму вычета, а если зарплата меньше 2 млн — до конца года. В следующем году придется брать новое уведомление.

Учтите, что работодатели, применяющие автоматизированную упрощенную систему налогообложения, имущественный вычет не предоставляют. Для их работников подойдет только второй способ.

Вычет через ИФНС. В этом случае вам вернут налог не раньше следующего года после покупки жилья. Если вы стали собственником квартиры в июне 2024 года, заявить и получить вычет сможете только в 2025. Вот что нужно сделать:

1. Подайте в свою инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заявление о возврате излишне уплаченного налога — оно входит в состав декларации. Если вы не обязаны декларировать доходы, подать декларацию для вычета можно в любой день по завершении года покупки жилья. Приложите к декларации копии подтверждающих документов. Если будете подавать декларацию в январе, приложите также справку о доходах за прошедший год, поскольку в начале года у налоговиков еще нет этих сведений. Самый простой вариант — подать декларацию и сканы документов через личный кабинет на сайте ФНС. Можно также лично принести их в налоговую или направить по почте.
2. Дождитесь, когда налоговая переведет вам деньги на счет, который вы указали в заявлении. Ждать придется максимум три месяца.

Упрощенный порядок через личный кабинет ФНС. После окончания года имущественный вычет за покупку жилья и по ипотечным процентам можно получить без декларации и подтверждающих документов, если налоговая инспекция получила данные о расходах на покупку и уплаченных процентах по межведомственным каналам. В личном кабинете налогоплательщика появится предзаполненное заявление — его нужно проверить и подписать.

Если вы планируете регистрацию брака, лучше покупать квартиру и брать кредит после свадьбы. Тогда можно как угодно распределить вычет.

У вас проценты по ипотеке меньше 3 млн. Значит, лучше получать этот вычет в браке кому-то одному. Другой супруг сохранит право на этот вид вычета в будущем.

Если расписываться не собираетесь, квартиру нужно оформлять так, чтобы каждый платил именно за ту долю, которой владеет. Например, вы договорились платить поровну — тогда и доли должны быть равными. Или вы будете вносить деньги в пропорции 70/30 — тогда разумно и доли делить так же. Иначе оба недополучите деньги.

Обо всем этом надо думать до того, как будете подавать заявку в банк. Или хотя бы до подписания договора. Если квартиру до регистрации брака оформить на кого-то одного, второй партнер после свадьбы не сможет получить вычет по этому жилью. Квартира не станет совместной собственностью только из-за последующей регистрации брака. При этом личный лимит супруга не пропадет. Вычет можно будет получить в будущем при покупке другой квартиры или дома.