Свой дом по цене однушки: вся правда о модульном барн­хаусе за 5,8 млн руб­лей

Проект «Барн 65» от подрядчика из Тюмени — это классический модульный дом, но в модном сарайном стиле.

Интерес к стилистике барнхауса не ослабевает. В 2021 году я работал на предприятии, которое производит подобные дома. Их покупателями были турбазы, загородные отелей и глэмпинги.

Но дом перед нами предполагает строительство в ипотеку с помощью эскроу-счета, а значит, это претензия на вариант для постоянного проживания. Посмотрим внимательнее.

Проект доступен в 11 регионах европейской части РФ и западной Сибири и представлен ООО «Пока нет дома» с юридическим адресом в Тюменской области. Компании три года, то есть появилась она, когда тема барнов была на пике популярности.

На строим.дом.рф у фирмы 39 проектов и шесть договоров на строительство с эскроу-счетами.

Сайт компании информирует, что подрядчик специализируется на модульных домах и доставляет их в регионы. Большинство объектов в каталоге — дома для глэмпингов, турбизнеса и аренды.

Модульный дом собирают из готовых модулей-секций, которые делают на заводе. Секции привозят на грузовых платформах и устанавливают на заранее сделанный фундамент. То есть модульные дома не то чтобы строят — их производят и ставят на участке.

Работать на заводе можно в любое время года и хоть в три смены. Не надо пилить доски под навесом, когда на улице темно, сыро и зуб на зуб не попадает. Не требуется каждое утро обметать от снега скользкие строительные леса, прятать от дождя стройматериалы и ждать погоды, чтобы покрасить фасады.

На заводе доски не валяются в грязи, утеплитель не мокнет под дождем, а строители не тянут резину и не ждут волшебных слов от прораба.

Как правило, модули привозят на участок уже с отделкой, установленной кухонной мебелью и сантехникой. Остается только поставить дом на фундамент, состыковать модули, подвести электропроводку и трубы. Если дом из одного модуля — утром поставили, вечером можно заезжать. На сборку дома из нескольких модулей уходит два-три дня.

Если строить обычный каркасный дом, на внутреннюю отделку и обстановку времени уходит столько же, сколько и на стройку. Приходится принимать множество решений вплоть до подбора дверных ручек и штор, гармонирующих с обоями.

Модульный дом приходит уже с интерьером. В этом преимущество для турбизнеса: через месяц-другой после заказа на участке стоит готовый меблированный дом, который прямо «с колес» начинает приносить доход.

Вдобавок модульные дома устанавливают на облегченные фундаменты, например винтовые сваи. А можно и без фундамента, просто на отсыпанную площадку. То есть юридически такое строение может быть как капитальным, так и некапитальным. Во втором случае его можно поставить в лесу, где капстроительство запрещено.

В отдельной статье в Т⁠—⁠Ж я рассказывал, как устроены модульные дома, и перечислял их минусы. Основной — сложность доставки. Если дом большой и состоит из нескольких модулей, размытая грунтовка, узкая сельская улочка или провода над дорогой могут сорвать весь проект. Поэтому до того, как покупать такой дом, нужно осмотреть дороги — не возникнет ли препятствий для его доставки, не придется ли за свой счет делать дорогу до участка.

Кроме того, ограничены варианты планировок: модули должны поместиться на грузовик, который поедет по общим дорогам с мостами и путепроводами над ними, и от низких потолков в таком доме никуда не деться.

Из-за небольших площадей будут проблемы с местами для хранения и техпомещениями. Если только не покупать еще один модуль для этого или не делать какую-то пристройку.

В оригинальном варианте барнхаус — это дом-сарай или дом-ангар, сочетающий минимализм в отделке, простые формы и экологичные материалы: открытые балки под потолками, облицовку из амбарной доски и симметричные двускатные крыши без свесов. У барна непременно массивные входные двери, в которые можно заехать на тракторе.

Но современный барн другой. Он предполагает панорамное остекление фронтонов и облицовку из металлического фальца или профлиста цвета «графит», который раньше был характерен не для сельских сараев, а для гаражных кооперативов и промышленных объектов. Водостоки, отливы, рамы окон и прочие фасадные детали делают такого же цвета.

На сайте строим.дом.рф представлена не красивая планировка из рекламного каталога, а план из проектной документации. Это хороший признак, как и то, что все размеры, включая толщину перегородок, ширину помещений, проходов и проемов, указаны в миллиметрах.

Сразу начинаешь верить, что все технические решения педантично просчитаны. Ведь мы уже сталкивались с ситуациями, когда в планировках нарисованы кровати детских размеров, чтобы комната казалась побольше.

На плане также видно, что «Барн 65» — это три модуля с транспортными габаритами 40-футового контейнера плюс терраса. То есть доставка будет относительно недорогая, для перевозки достаточно еврофуры  ​и можно обойтись без неповоротливых низкопольных тралов. Но и все внутренние размеры соответствующие: ширина спаленок — 2,13 м, высота помещений — 2,15 м. Зато это честные размеры — с учетом теплоизоляции и обшивок.

Мы уже видели проекты, в которых размеры по факту меньше, чем на плане, поскольку не учтена внутренняя облицовка. Здесь же все без жульничества и манипуляций.

В спальни две кровати шириной 1,6 м — это стандартная ширина матраса, сама кровать шире. Обе впишутся с трудом, и останется лишь узкий проход вдоль окна. Но кровати 1,4 м войдут без проблем.

Санузел немаленький, он заметно больше, чем в типовой хрущевке. Даже ванну вписать можно. Унитаз через стенку от спальни смущает, но не очень: все-таки между кроватью и ним двойная стенка.

Пространство «кухня — холл — гостиная» проще некуда: готовить в одном углу, столоваться в другом, по диагонали. Помещение небольшое, и хождения не будут проблемой.

Крыша. Крыши без свесов в барнхаусах и модульных домах — не самое сильное место. Верхние части фасадов постоянно намокают от косых дождей даже при небольшом ветре.

С одной стороны, как намокнут, так и высохнут. С другой, на одной из фотографий построенного дома на сайте компании мы увидели, что эту проблему попытались решить, прикрыв верхнюю часть фасадной стены полосой из профлиста. Это фото выше, где мы говорим о террасе. Не элегантно, но лучше, чем полностью зашитые профлистом стены.

Фундамент. В основе модульного дома жесткая рама, чтобы он не сломался при неаккуратной транспортировке и переносе краном. К фундаменту требования минимальные. В качестве штатного варианта предусмотрены винтовые сваи. Для постоянного проживания за городом так себе. Но для гостевого дома на лесном ландшафте с перепадами высот, который не хочется портить, — самое то. Опять же, без ограждения террасы не обойтись.

Отопление. Электроконвекторы с термостатами — это самый малобюджетный вариант. Также на плане присутствует металлическая печь в гостиной.

Информации о толщине и характеристиках теплоизоляции нет. Указана только толщина наружных стен — 235 мм. Вероятно, толщина базового слоя теплоизоляции между стойками каркаса здесь не больше 150 мм. Для средней полосы подойдет, но для регионов с морозными зимами — вряд ли.

С другой стороны, комнатки маленькие, потолки невысокие — прогреть легко. Для суровых климатических условий такой дом можно дополнительно утеплить изнутри. Правда, придется пожертвовать еще несколькими сантиметрами высоты потолка и ширины и без того небольших комнат.

Коммуникации. Ни в проекте, ни на фото построенных домов мы не увидели вентиляционных зонтов на крыше — над санузлом и кухней. То есть в базовом варианте вентиляция как таковая не предусмотрена. Это говорит о том, что в таком формате дом не рассчитан на постоянное проживание.

Если ее не сделать и при этом жить постоянно и каждый день готовить на кухне, деревянная отделка рискует впитать все застарелые кулинарные запахи. В санузле хотя бы окошко есть. Но для комфортного проживания этого тоже недостаточно.

Также отсутствуют даже намеки на техническое помещение. Соответственно, варианта подключить водопровод два. Или централизованное, или в дачном формате: в колодце — погружной насос, в доме — реле, которое управляет его подключением. В принципе, для дачи вариант годный. Но на зиму такую систему лучше разбирать и сливать воду, чтобы вода в трубах не замерзла.

Смету подрядчик не представил. Указана цена — от 5 769 712 ₽ в состоянии чистовой отделки. В нее входят все финишные покрытия и сантехника.

На сайте подрядчика цены ниже, а подробностей больше: от 4 658 353 ₽ — дом за наличные и без фундамента. В ипотеку такая же комплектация обойдется в 5 448 353 ₽, с фундаментом (винтовые сваи с обвязкой) — 5 628 353 ₽. То есть среднестатистический свайный фундамент оценивается в 180 000 ₽ — похоже на правду.

Из плюсов: минимальные затраты на организацию отопления — на весь дом должно хватить трех-четырех конвекторов с термостатами на 1 кВт.

Это не дом для постоянного проживания. Даже семье с одним ребенком здесь будет тесно. Общая площадь 54,4 м², но 15,3 м² — это терраса. Жилая площадь — всего 39,1 м².

Более того, проект не подойдет для регистрации в качестве частного дома. Хотя бы из-за низких потолков: минимум для жилых помещений в ИЖС — 2,5 м  . У нас — лишь 2,15 м. Невозможно поставить на учет дом — нельзя в нем и прописаться. Более того, непонятно, как проект прошел проверку для схемы в ипотеку по эскроу и какой банк захочет дать кредит, если заранее понятно, что дом не получится зарегистрировать как ИЖС.

В общем, это дорогая дача или гостевой дом под аренду. И на зиму без присмотра его не оставить из-за возможных отключений света и замораживания труб с водой. Замерзнет вода — трубы разорвет. На турбазах и в глэмпингах это головная боль управляющих компаний. В дачных поселках, деревнях и частном секторе, видимо, придется рассчитывать на соседей или самостоятельно сливать воду из труб перед каждым отъездом, но это непросто.

При этом дом получился очень рациональным: тюменцам удалось выжать максимум из формата модульного здания.

В качестве плюсов выделим следующие:

• Конечная цена предполагает полную внутреннюю отделку и поэтому вполне демократична.
• Сжатые сроки строительства, предсказуемый результат и минимум рисков.
• Дом можно ставить на участках с рельефом и ценной растительностью.
• Если потребуется, дом можно перевезти на другое место.

Минусы по большей части обусловленные не самим проектом, а его форматом:

• Низкие потолки, спальни-каюты.
• Терраса без ограждений.
• Дом не потерпит аварийных отключений электричества в мороз.
• Нужно обустраивать подъездные пути для доставки модулей.
• Ликвидность такого дома через 10—20 лет, скорее всего, будет низкой. Вряд ли его удастся выгодно продать, и не факт, что удастся даже получить цену, по которой покупали.

Самый главный плюс такого дома — он модный и в тренде. Но одновременно это же и минус: модное, в отличие от консервативной классики, быстро становится старомодным.

Читайте наши другие разборы проектов:

1. Дом для холостяка: логово комфорт-класса за 2 805 000 ₽ из арболита.
2. Хрущевка для одного: ультра­бюджетная дача за 1 880 000 ₽ из СИП⁠-⁠панелей.
3. Семейный дом с гаражом-мастер­ской за 7 501 409 ₽.
4. Каркасно-панельный дом с выставки за 11 620 688 ₽.
5. Г-образный барнхаус за 10 млн руб­лей с пристройкой.
6. Домик с детского рисунка за 8 642 225 ₽.
7. Модульный дом за 5 960 000 ₽.
8. Одноэтажный дом из СИП-панелей за 3 309 000 ₽.
9. Дом из газобетона за 7 150 000 ₽.
10. Евротрешка из клееного бруса за 3 995 100 ₽.