Стоит ли продавать одну квартиру в ипотеке, чтобы снизить платеж по другой
Этот текст написан в Сообществе, бережно отредактирован и оформлен по стандартам редакции
У меня есть однокомнатная квартира с небольшим остатком по ипотеке под хороший процент. Еще я купила для расширения двушку — тоже в ипотеку, с хорошим первоначальным взносом, но платеж все равно приличный.
Думаю, что делать с однушкой: она ликвидная, в хорошем доме, рядом с метро. Ее можно как сдать, так и быстро продать. Хотела пока сдавать, а потом, если цены вырастут, продать и закрыть ипотеку, но переживаю, что в 2026—2027 годах из-за надвигающегося кризиса это будет сложнее сделать или цены снизятся.
Без понимания ставок по обоим кредитам и соотношения стоимости квартир сложно дать предметный ответ. Поэтому изложу тезисно: все зависит от ставки по ипотеке на двушку.
Если вы брали двушку в последние пару лет по рыночной ставке 20—30%, это меняет все. В такой ситуации приоритет — максимально быстро погасить этот долг. Потому что все, что свыше 15% годовых, — инвестиционная доходность, которую на длинной дистанции получить крайне сложно.
Вероятнее, двушка взята по льготной ставке 6% — до ужесточения условий по семейной ипотеке. Тогда это «дешевое» фондирование, и гасить такой долг невыгодно. Как минимум пока ключевая ставка остается высокой, а в мире сохраняются проинфляционные ожидания — особенно на фоне участившихся конфликтов и скачка цен на углеводороды.
Инфляция съедает долг, а у вас ликвидные активы с дешевым кредитным плечом — это удачная позиция на долгосрок.
Что будет, если продать однушку
Скорее всего, вырученная сумма целиком уйдет в счет погашения ипотеки на вашу вторую, двухкомнатную квартиру. С инвестиционной точки зрения досрочное погашение кредита можно воспринимать как вложение денег под его ставку. То есть вы как бы вложите деньги под 6% — что крайне невыгодно в долгосрок. Это даже убыточно, если считать в реальном выражении: инфляция за последние десятилетия — около 8% среднегодовых.
Другими словами, даже если вы продаете однушку, вырученные деньги лучше не отправить на погашение ипотеки, а инвестировать в надежные инструменты с фиксированной доходностью. Например, в дальние выпуски ОФЗ на 10—15 лет, которые в среднем в год дают около 14,5% . Это исторически очень высокая доходность — на уровне, который давали более рисковые акции.
Что будет, если сдавать однушку
Однушка может давать доходность даже выше. Ликвидная однушка у метро — ценный актив, который генерирует стабильный ежемесячный доход. При этом арендные ставки, даже если не быстро, с течением времени растут, а значит, ваша доходность на вложенный капитал тоже увеличивается.
Доходность от сдачи нужно считать отдельно применительно к вашему случаю — учитывать, сколько вы вложили в квартиру. Но если смотреть на средние цифры, грубо говоря, доходность квартиры разбивается на два компонента:
- Ценовой рост. За 2025 год новостройки в Москве подорожали на четверть, вторичка прибавила 4,9%. А если брать стратегические отрезки от 10—20 лет, стоимость квартир растет примерно на уровень инфляции.
- Рентная доходность. Это в среднем 5—7% годовых от рыночной стоимости квартиры. От вложенного вами капитала — гораздо выше. А так как инфляция учтена в стоимости квартиры, рентная доходность образует вашу реальную доходность. И она высокая — на уровне рисковых активов.
Конечно, все это не учитывает налоги, личное время и сложности, связанные с арендой. Но и при продаже квартиры тоже много стресса и издержек.
Доход от сдачи однушки с учетом низкой ставки кредита, по идее, должен компенсировать ежемесячный платеж по первой ипотеке и даже частично по второй. Когда вы расплатитесь перед банком по первой квартире, рентный доход будет обслуживать вторую ипотеку.
Что будет с рынком
В 2026—2027 годах цены на квартиры, скорее всего, продолжат рост. В условиях, когда себестоимость растет, действуют льготные ипотеки, а застройщики снижают запуск объектов, цены на квартиры вряд ли обрушатся. Более того, на рынке есть опасения разгона цен к 2027 году, когда при снижении ставок деньги с депозитов хлынут в реальный рынок и это наложится на сократившееся предложение в новостройках.
Также важно разделять первичный и вторичный рынок. Ваша квартира — уже вторичка, и ориентироваться нужно на динамику этого сегмента. В последние годы вторичка росла не так бурно, как новостройки. Тем не менее на длинной дистанции рост цен на нее сопоставим с темпами официальной инфляции. Поэтому все аргументы остаются в силе.
Резюмирую: самое ценное в вашей ситуации — дешевый долг по квартирам и высокая ликвидность однушки. Потерять такой инструмент, если вы не в жесткой финансовой нужде, — стратегическая ошибка. Сдавайте, получайте арендный поток, дайте активу работать на вас. А решение о продаже принимайте не из страха перед «кризисом-2027», а из конкретных цифр по вашим кредитам и комфортности нагрузки на семейный бюджет.
