Как я купил студию в ипотеку и сдал ее за 46 000 ₽

208

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

С чего все началось

Шел 2022 год. Моя вера в пассивный доход с акций сильно пошатнулась и я начал смотреть дополнительные варианты для инвестиций. Тогда появились ипотеки с удорожанием цены, но понижением процента. Студию в ЖК который я выбрал можно было купить за 5 691 840 под 6% или за 6 797 397, но в ипотеку 0,7% (ежемесячный платеж 17,8к в месяц). Я выбрал второй вариант, так как если посчитать переплату за 30 лет, то получается реальный процент ипотеки во втором случае 2%. Были и варианты с 0,1% ипотекой, но мне ее почему-то не одобрили.

Как проходил поиск жилья

Я изучал сайты застройщиков. Было очень сложно выбрать конкретный жк. В итоге я выбрал Митинский лес, альтернативой был Матвеевский парк. Митинский лес был дешевле, а в Матвеевском парке 200 метров до метро. Если бы я вернулся в прошлое, то брал бы Матвеевский парк, так как аренда студий сейчас там более 70 тысяч в месяц! Выбирал варианты полностью с готовой отделкой, так как для сдачи в аренду отделки от застройщика более чем достаточно.

Мой опыт

Выдачу ключей задержали больше чем на пол года. Никаких компенсаций за это не положено, так как обьявлен мораторий на эти штрафы. Сама приемка выполняется без сотрудников застройщика. Просто забираю ключи в постамате и в приложение указываю замечания. Принимал с приемщиком. Никаких крупных косяков не было обнаружено, кроме проблем с окном. Все замечания, что я указал, были исправлены застройщиком без лишних вопросов.

Что в итоге

На мебелировку я потратил 650 тысяч за саму мебель и еще порядка 185 тысяч за услуги дизайнера и сборки. Это довольно дорого, но зато полностью сняло с меня весь этот труд. Квартиру я сдал всего за 2 дня! За 46 тысячи в месяц. Мне казалось это было по верху рынка, но через неделю в чате жильцов похвастались как сдали аналогичную студию 20 метров, но уже за 60 тысяч! Я крайне удивлен. Возможно ближе к сентябрю приму решение пересдать квартиру, чтобы зафиксировать платеж повыше.

Мне понравился опыт инвестирования в квартиру под сдачу и в прошлом году купил еще одну квартиру под сдачу. Взял я ее в Матвеевском парке, но уже ПИК+ части жк. Ипотека составила 4% на весь срок за счет того что она семейная плюс субсидия от застройщика.

  • Забаненный за политотуСергуня таки сдал квартиру? А кто вообще за конуру за мкадом отвалил 46к?48
  • Константин ЮдаковНалоги не забываешь платить? А если сейчас хотя бы под 20% годовых пять лимонов положить будет больше 100.000 в месяц) .. почему-то умолчал о том сколько был первоначальный взнос то есть сколько живых денег и ещё 800 с копейками вложил.. К примеру 2 млн живых денег хотя бы под 20%, это будет 33.000, И не надо геморроиться с квартирантом, выбивать деньги если он перестал платить, выселять если он не платит, страховать квартиру от ущерба третьим лицам или разгребать последствия затопления соседей...10
  • Галина Варизовакакая светлая квартира!11
  • Alex Ts.Константин, тут есть нюансы. Учитывая, что товарищ взял в 22 году, вероятно сама квартира уже существенно подорожала. Плюс цены на аренду с тех пор взлетели в небеса. Ставка 20+ в моменте могла бы компенсировать кеш от аренды, но она такой стала относительно недавно. И будет такой не вечно. А когда ставки начнут опускать, недвига снова пойдет вверх.37
  • СисадминКонстантин, налог 4%, плачу, а что такое? А вы налоги со вклада заплатили? =) 1 000 000 первый взнос + 516,2 платежи пока строили + 835 мебелировка под ключ + страховка (лень искать, ну пусть будет 20к) = 2 371 200 текущие затраты на квартиру + платеж 17,8к в месяц. Без льготной ипотеки не так сильно интересно. С ней очень крутой актив. А вклады это так, фантики просто.15
  • Дмитрий РомановНа смартлабе тебе полную панамку напихали прибежал сюда))26
  • DanaLernerТы ж прошлом чате за 100-200 сдавал😁 че так мало то18
  • ЕленаЗабаненный, не иначе олигарх, решивший попробовать, что такое жизнь за МКАД. Я вообще не понимаю, так далеко от центра жить, в студии и за такую цену26
  • Сергей КазаковОранжевые штаны и рейтузницы рекламируют неликвид 😁😁😁7
  • СисадминЕлена, все только в центре жить хотят по вашему? Ну и такая студия ближе к центру все 70-80 будет стоить.0
  • Дмитрий РомановСисадмин, напишешь как ремонт и мебелировку отобьешь6
  • Игорь ПетрашевскийСисадмин, доход начнется когда она свою стоимость отобьет, а пока это лишь компенсация части расходов24
  • ЦапелькаЗабаненный, что-то рекламой попахивает)3
  • Михаил ПашенинЕлена, Так сейчас все заскачет ближайшее с метром. До центра бывает быстрее чем с другого конца центра;) смотря куда ехать. А к красной площади далеко не всем нужно.10
  • Николай НиколаевМихаил, автор же в ипотеку взял, там миллион первоначальный взнос и плюс мебель (дороговато у него, конечно), но некорректно сравнивать с депозитом на 6 миллионов. И второй нюанс, сама квартира будет дорожать ещё.6
  • СисадминМихаил, Как раз таки без ипотеки так себе инвестиция. А вот с ипотекой 0,7% идеально. Платеж по ипотеке 17,8, а платеж за квартиру 46. Высокие ставки это не навсегда, а инфляцию недвижка в себя впитает.6
  • Николай НиколаевСисадмин, вы молодец. Я смотрю, люди часто критикуют, не понимая сути вещей. В 2022 году приобретение квартир под низкую ставку было супервыгодным, если всю математику расписать, даже нынешние депозиты по 20+% годовых не сравнятся, и надо понимать, что высокие ставки не навсегда, а выгодная ипотека на 30 лет, и что квартира будет дорожать, аренда будет дорожать, а ипотечные платежи - нет. Только на мой взгляд, мебелировка у вас дороговато вышла. У меня сопоставимые цифры - цена квартиры 6600, сдаю за 59, на мебель вместе с кухней и техникой потратил 300 тысяч.23
  • Илья ПановТак как я не из Москвы, в ценах не ориентируюсь. Не могу сказать ничего по изначальной цене покупке студии, об удобстве ее места размещения, актуальности арендной платы за ее сдачу. Подача материала автором конечно провокационная (смотрите и учитесь), что вызывает негатив читателей в комментариях. Но отмечу, что покупка в тот период под смешные проценты 0.1-....-0.9 было очень выгодное инвестирование в жилье, автор однозначно сделал выгодное вложение.6
  • Андрей НиколаевНиколай, + как вообще в 22 году надо было предвидеть депозиты по 20%, интересно...7
  • Дмитрий РомановИлья, ему банк может спокойно пересчитать все, 30 непростых лет впереди6
  • ТатьянаАвтор молодец! Я ещё 15 лет назад начала брать в ипотеку квартиры, которые мне покупают арендаторы. Сейчас у меня их 8, в том числе 5 уже свободных от ипотеки, и 3 в льготной ипотеке под смешные проценты. Квартиры в областном городе милионнике. Сейчас получаю доход больше, чем была моя зарплата на последнем месте работы. В мае 2024 года наконец то уволилась и могу не работать хоть до конца жизни. Ни об этом ли мечтает большинство инвесторов? Во все эти акции-облигации не верю, недвижка-надежный актив.30
  • ТатьянаИ к стати, окупаемость последних квартир, взятых в льготную ипотеку, самая маленькая, меньше 10ти лет, благодаря скачку арендной платы в прошлом году.2
  • Людмила ГусаковаЛада, это гардеробная))6
  • ЕленаСисадмин, наверное, не все хотят, раз выбирают себе в таком месте жилье. Просто удивительно.0
  • ДмитрийСисадмин, аргумент: льготная ипотека должна быть одна в жизни и выдаваться под жилье, в котором заёмщик будет жить сам. Остальное - искажение рынка недвижимости. Это как скупать все самые необходимые лекарства в аптеке (да ещё и с использованием чужих денег), а потом по завышенным ценам продавать. Вроде, не запрещено, но выглядит по-скотски.24
  • СисадминТатьяна, я все же и в акции и в недвижимость инвестирую, диверсификация и все такое.2
  • SmurfetkaЕлена, эээ, митино как бэ Москвой считается (и это не тот случай, как с коммунаркой и троицком, присоединенных лет 15 назад). Там есть несколько станций метро и это северо-запад (с точки зрения экологии лучше, чем многие округа города внутри мкад). Да и в целом недвижимость там никогда супер-дешёвой не была в последние лет 15 точно. Более того, жила там какое-то время (правда ближе к началу мкр), реально до центра удобно добираться, как на машине, так и на общественно транспорте. Если говорить про конкретный ЖК автора - лично я не считаю, что у него супер-удачное расположение из-за специфики расположения (находиться как-бы отдельно, одна дорога на заезд и выезд), плотность застройки, но этим сейчас почти все новые жк страдают.10
  • ТатьянаСисадмин, диверсификация-хорошее дело. Но к сожалению рынок ценных бумаг не стабилен сильно. И вокруг меня я не слышала ни одной успешной истории. В основном все в минуса уходят.3
  • Ольга ОльгаТатьяна, а как же вам одобрили одновременно с тееущими, столько ипотек?2
  • ЕленаSmurfetka, знаю я этот район, несколько раз были там, для нас это как путешествие в другой город. знаю что дорого стоит. Если работать рядом то норм. Если ездить в центр на работу, то считаю, что странный выбор. Мне не очень нравится формат большой скученности многоэтажек1
  • Айнур РаяновСисадмин, часть людей не понимает, часть завидуют что проебали момент, вы во время вложились и все правильно сделали, я тоже пару аналогичных вложений сделал, единственное о чем жалею это то что мало вложил в недвижку)5
  • ЕленаМихаил, да, ценники на аренду шокируют. Я люблю центр, очень много мест нравится, не только красная площадь, гуляем по городу через день, такой вид отдыха от работы.0
  • SmurfetkaЕлена, Ну не сравнивайте относительно новый микрорайон по сравнению с застройкой в пределах Садового кольца)))))) И потом - вы в курсе, что почти все микрорайоны между ТТК и МКАД - спальники с панельными многоэтажками?)))2
  • Руслан КривилёвПересдавать квартиру... Не надо жадничать, если у вас жиллец нормальный, то можно оставить стоимость. Лучше спокойного жильца за 46 чем еба*****о за 60.6
  • А.РТатьяна, постою тут рядышком с вами... позавидую😁4
  • ТатьянаОльга, был хороший официальный доход. И одновременно больше 3х ипотек не было. Первую квартиру взяла по акции Сбербанка 8-8-8 (8 процентов годовых, на 8 лет, третья 8 не помню), вторую по акции (10-10-10), а потом по накатанной. И слежу очень за кредитной историей, не допускаю никогда никаких просрочек. Кредитный рейтинг идеальный, хоть и коедитками и рассрочками активно пользуюсь.5
  • user5883340Елена, не понимаете когда внутри 65. ........0
  • user5883340Елена, и вообще простите Одинцово больше нравиться.....0
  • Людмила ГусаковаПолиция, спасибо, ознакомилась, но не увидела ничего такого5
  • Мария ОрловаТатьяна, у меня аналогичная схема - она самая нормальная. Ничего надежнее недвижки я за 20 лет взрослой жизни не придумала. Слегка в акции вложилась, в итоге там все так и зависло в 2022м. Еще и корила себя за костность мышления.. ну типа акции - это топ, недвижка - для консерваторов... а вот оно все как обернулось. Покупала часть готовых, часть - на котловане. Часть в ипотеку, часть - без. Некоторые продала, купила другие. В общем, процесс идет. Только я еще работаю. В принципе, можно и не, но работу свою люблю, да и деньги хорошие платят, чего отказываться, пока силы есть.2
  • Мария ОрловаТатьяна, хосспадя, какие ж это старые акции Сбера 8-8-8, 10-10-10 да.. я уж и забыла, что такие были 😅😅 моя самая высокая ставка по ипотеке была 10,5%. Поплатила ее года полтора, потом закрыла с продажи другой квартиры. Потом вообще повалились льготные ставки. А за последний год мне работодатель проиндексировал ЗП на сумму, равную моему ипотечному платежу, так что уже и не вижу смысла их заранее гасить3
  • ТатьянаДа, Мария, древний я человек, что такие акции застала.😁 Но мне ещё 50ти нет пока. Верно, что сейчас нет смысла гасить ипотеки досрочно, хотя руки чешутся...0
  • ТатьянаМария, приятно встретить единомышленника.🤝 Я тоже бы работала, но решила пару лет детками позаниматься, один подготовишка, другой первоклашка, много внимания пока требуется. Подумала, что сильно их хотела и рожала не для того, чтобы няня с ними занималась. А раз возможность финансовая есть, то можно и отдохнуть от работы.5
  • ЕленаТатьяна, это хорошая стратегия. Но сейчас наверное такое не работает. Цена высокая на квартиру и проценты. И аренда даже в миллионнике не перекроет ипотечные платежи. Вы рассматриваете новые покупки или уже достаточно? Почему не продадите одну и не закроете все платежи?2
  • ТатьянаЕлена, действительно сейчас при высоких ставках данная стратегия не работает. Пока выжидаю стабилизации. Для себя уже наверно не планирую больше ничего брать. Если ставки упадут, хочу детям попробовать взять по квартире. Пока дети растут, квартиры будут себя покупать....2
  • Ерофей ДорогинТатьяна, >и могу не работать хоть до конца жизни.> Вы в иллюзии ! - Ваши дома устареют и ценник на аренду упадёт - Район также может устареть, построится что-то более интересное и престижное - цена аренды в вашем городе может не меняться годами, а инфляция расти, ваш располагаемый доход будет снижаться - объекты требуют постоянного внимания как минимум на надзор и постоянное обновление ремонта, а это деньги - вы можете после попасть в какую-то нехорошую ситуацию: заболеете сами, заболеет кто-то из членов семьи, детям потребуются деньги на обучение ... А вы с рынка труда уже давно ушли, квалификацию растеряли или же просто после перерыва вынуждены упасть в ценнике вашего труда... А ваш доход ограничен только рентой, поднять даже на 10-20% если нет рынка, вы не сможете... У меня объектов в разы больше, чему у вас, но вот уверенности что я могу не работать до конца жизни нет вовсе. Не расслабляйтесь !1
  • Елена ШамсутдиноваЭхх, мне бы такую подружку, как Вы- Татьяна, чтобы уму- разуму научила.2
  • ТатьянаЕрофей, спасибо за мнение. Недвижка у меня вся в новых домах, самой старой - 13 лет. Остальным ещё нет 10ти лет. Дохода от аренды пока мне хватает с двумя детьми. Конечно не шикуем, но все потребности закрыты. Можем съездить в отпуск за границу. Есть новая машина, для жилья большая квартира не далеко от центра, тоже в новом доме 5 лет назад куплена. Через 13 лет у меня пенсионный возраст, дети вырастут, разлетятся, расходы резко сократятся, поэтому не переживаю, что будет не хватать. Единственный вопрос с машиной, которую захочется обновить. Тогда буду думать, как на это заработать. Хотя и в кэше есть подушка, может от туда возьму и всё. Всё чаще мои ровесники и немного старше умирают внезапно. После таких случаев хочется всё таки пожить свободно, больше времени проводить с родными и детками, пока они ещё маленькие (6 и 8 им) и тянутся ко мне. Первые годы они больше с няней были, чем с мамой... Я зарабатывала на обеспеченную жизнь. Работа была ответственная и достаточно нервная. Теперь захотелось немного остановиться и выдохнуть.🙂 Но в любом случае спасибо за Ваше мнение и советы. Понимаю, что это советы мудрого мужчины, который всегда должен быть готов к любым жизненным вызовам и обстоятельствам. Вашей супруге с вами наверно очень надежно. 😀1
  • Станислав РодионовТатьяна, как выбираете квартиру под сдачу?0
  • ТатьянаСтанислав, смотрю соотношение цены покупки /средней аренды в аналогичном доме в районе. И исходя из срока окупаемости принимаю решение. Беру не старые дома, чтобы меньше проблем с ремонтом.0