Торги Москвы: как я создал свой инструмент аналитики

Периодически мы с женой просматриваем ЦИАН и Домклик для поиска квартиры в Москве. Примерно три года назад во время очередного поиска я случайно наткнулся на квартиру, которую продавала Москва через электронный аукцион. До этого я почти ничего не знал о городских торгах. Казалось, что это какая-то сложная история для профессионалов: десятки документов, специальные площадки, электронные подписи и непонятная бюрократия.

Мне повезло. По работе у меня уже была квалифицированная электронная подпись на флешке. Я зарегистрировался на площадке, прочитал документацию, внес задаток и решил попробовать.

Так для нас открылся совершенно новый рынок недвижимости.

За три года мы участвовали примерно в двадцати процедурах и накопили большой опыт.

Перед каждыми торгами мы смотрим район, дом, планировку, транспорт, состояние квартиры и будущие расходы. Сравниваем объект с объявлениями на ЦИАН и отдельно считаем, есть ли вообще смысл покупать этот объект.

В основном мы смотрели старый фонд в ЦАО. Например, попадалась трехэтажная квартира с ванной на 3 этаже, или квартира на садовом с отдельным входом. А вот целый дом в хамовниках расселили 20 лет назад и забыли про него.

Бывало даже участвовали в торгах на объект культурного наследия: Дом Лансере на чистых прудах. Этот дом с печальной историей: его пытались в 90е выкупить и расселить жильцов. Пока выкупали, инвесторы обанкротились, а дом так и остался на треть пустым, на треть жилым, а на треть принадлежать Москве. В него Москва позже заселила работников ЖЭКа, а пустующие пространства захватили художники-сквотеры. Вот так выглядел один из подъездов:

Правда на момент торгов там все привели в порядок

Была в этом доме огромная 200 метровая квартира, в которой жила одна бабушка лет 20 (остальных жильцов давно расселили), а потом ее все-таки бабушку пересилили куда-то и квартиру выставили на торги

На самом деле выиграть аукцион довольно просто: нужно предложить больше остальных. С этим любой дурак справится. Сложнее вовремя остановиться.

Когда торги уже идут, следующий шаг кажется небольшим. Потом еще один. Потом еще. До победы вроде бы совсем чуть-чуть, и в какой-то момент ты уже борешься не за квартиру, а за сам факт победы. Вот вам однушка 30м2 за 9 млрд рублей. От сделки победитель, конечно, отказался, потеряв пол миллиона рублей, а этот лот ушел через год за ~14.4 млн

Поэтому мы заранее определяем сумму, выше которой объект перестает иметь для нас смысл. Есть и некоторые приемы, которые помогают не разгонять цену себе и другим участникам, но об этом лучше написать отдельно.

На торги мы пришли с очевидной целью: вдруг там можно купить хорошую квартиру заметно дешевле рынка.

Начальные цены действительно часто выглядят привлекательно. Открываешь карточку и думаешь: неужели эту квартиру можно купить за такие деньги?

Обычно нельзя.

Если квартира хорошая, ее видите не только вы. На аукцион приходит много участников, начинается конкуренция, и цена постепенно поднимается.

За двадцать процедур я понял простую вещь: торги Москвы не являются магазином дешевых квартир. Это рынок в довольно чистом виде.

На ЦИАН собственник сам решает, сколько стоит его квартира. Цена может быть обоснованной, а может быть основана на его желаниях, совете риелтора или сумме, которой ему не хватает для покупки следующего жилья.

На аукционе несколько покупателей одновременно показывают, сколько они готовы заплатить за конкретный объект. Если квартира интересная, ее цена обычно доходит примерно до рыночного уровня. Иногда она продается дешевле похожих предложений на ЦИАН, иногда дороже, иногда участники явно увлекаются и переплачивают.

Но рассчитывать, что хорошую квартиру выставят за половину реальной стоимости и никто, кроме вас, этого не заметит, довольно наивно.

И в этом есть большой плюс. На обычном рынке можно годами смотреть на квартиру за 25 миллионов и не понимать, стоит ли она хотя бы 20. На торгах цена формируется реальными ставками покупателей. Это не значит, что победитель обязательно совершил выгодную покупку. Он тоже мог увлечься. Но это хотя бы сумма, которую человек действительно согласился заплатить, а не цифра из объявления.

Инвестпортал работает лучше любого риэлтора…Абсолютно вся информация есть в карточке: фотографии, планировка, характеристики квартиры, а также приложен пакет документов (оценка квартиры, выписка из ЕГРН, выписка из БТИ и тд.). По многим квартирам можно сразу посмотреть виртуальный 3D-тур. Теперь для меня карточки на ЦИАНе кажутся какими-то неполноценными.

Но главное для меня в другом: продавцом выступает город.

Между покупателем и прошлой историей квартиры появляется своеобразный юридический демпфер. Ты покупаешь объект не у случайного собственника, который после получения денег может заявить, что продал квартиру под влиянием мошенников. Это тебе не у Долиной покупать.

Сложно представить, что после завершения аукциона Москва заявит, что ее обманули телефонные мошенники, и потребует вернуть квартиру. Порядок продажи определен заранее, ставки фиксируются электронной площадкой, а итоги подтверждаются официальным протоколом.

Для меня это один из самых удобных и прозрачных способов купить недвижимость.

Мы постоянно слышим, что недвижимость подорожала на 5, 10 или 15 процентов. Иногда даже в одном и том же издании публикуют противоречивые заголовки. Но откуда взялись эти цифры?

Кто-то ссылается на объявления на ЦИАН, кто-то публикует отчет риелторов, кто-то показывает собственный индекс, рассчитанный по закрытой методике. Нам называют среднюю стоимость квадратного метра, но мы не можем открыть исходные данные и проверить, кто, когда и за сколько действительно купил квартиру.

Цена объявления и цена сделки вообще не одно и то же. Собственник может выставить квартиру за 25 миллионов рублей просто потому, что хочет получить 25 миллионов. Объявление может висеть год, постепенно дешеветь или вообще исчезнуть без продажи. Но все это время оно будет влиять на статистику предложений.

Мне нравится сравнивать оценку одной и той же квартиры на ЦИАН и Домклик. На некоторых объектах, которые я проверял, разница достигала 30-40 процентов. Квартира одна, адрес, площадь и этаж одни и те же, а рыночных цен почему-то несколько.

Домклик использует данные об ипотечных сделках Сбера. ЦИАН показывает собственную автоматическую оценку. Но пользователь в обоих случаях получает готовую цифру и не может проверить, какие конкретно сделки привели к такому результату.

Допустим, сервис говорит, что квартира стоит 18 миллионов рублей. Почему именно 18? Какие объекты использовались для сравнения? Когда они были проданы? Были ли они вообще проданы или просто сняты с публикации?

Ответов нет. Есть только готовая цифра.

Торги Москвы дают то, чего мне не хватает на обычном рынке.

Вот конкретная квартира. Вот ее адрес, площадь и характеристики. Вот начальная цена, дата аукциона и официальный протокол. А вот сумма, которую предложил победитель.

Можно не просто сказать, что квадратный метр в районе стоит определенную сумму, а открыть конкретные объекты и посмотреть, как получилась эта цифра.

За несколько лет я много раз видел квартиры, которые вскоре после торгов появлялись на ЦИАН с наценкой 30-50 процентов. Иногда человек покупал объект у города, даже не делал новые фотографии, и почти сразу выставлял его заметно дороже.

Но я видел и другую картину. Квартиру покупали на торгах, ставили большую наценку, а потом объявление месяцами или годами висело на ЦИАН. Потому что написать цену можно любую. Продать квартиру по этой цене намного сложнее. Мой тезис как раз в том, что торги — это истинно рыночная цена.

Если я нашел что-то интересное на ЦИАНе, Домклике или на самом инвестпортале, я всегда хочу оценить этот объект по торгам в этом районе. Но всегда начинался один и тот же квест. Нужно было искать и загружать список всех объектов, отфильтровать хотя бы по метро, отсортировать по дате публикации и пытаться найти по знакомым улицам объекты рядом. Далее смотреть протоколы, записывать итоговую стоимость, переходить к следующему объекту и так по кругу…

Инвестиционный портал Москвы хорошо решает задачу продажи городского имущества, но он не создавался как аналитический сервис для покупателя. Там неудобно смотреть историю конкретного дома, сравнивать завершенные аукционы и анализировать, как менялись тренды.

В какой-то момент мне это надоело, и я решил собрать данные в одном месте. Так я решил создать собственный инструмент анлиза.

Сначала я делал его только для себя. Мне хотелось открыть карту, выбрать район и сразу увидеть, какие квартиры там продавались. Посмотреть начальную и итоговую цену, сравнить стоимость квадратного метра и найти похожие объекты рядом.

Особенно наглядно это видно сейчас на примере Отрадного. В этом году там появилось много очень похожих двухкомнатных квартир площадью около 45 квадратных метров.

Разница получается впечатляющая. На аукционах похожие квартиры продавались примерно на 30 процентов дешевле, чем сейчас хотят продавцы на ЦИАН.

Но это не значит, что на торгах раздают квартиры со скидкой. Скорее у продавцов в объявлениях слишком высокие ожидания.

На аукционе за квартиру конкурируют люди, которые готовы внести деньги и выйти на сделку. На ЦИАН собственник может поставить любую цену и ждать своего покупателя месяцами.

Домклик в своем исследовании тоже показывал большой разрыв между ценами в объявлениях и ценами реальных сделок. То есть проблема не только в нескольких домах Отрадного. Мы часто принимаем ожидания продавцов за реальную стоимость рынка.

А ниже сравнение уже с предстоящими торгами. На карте кружочками отмечены состоявшиеся торги этого года, а треугольниками открытые процедуры. У открытых торгов пока видна стартовая цена. У завершенных уже можно посмотреть итоговую. На примере того же Отрадного, становится хорошо видно, насколько цена обычно вырастает в ходе аукциона.

Именно ради таких сравнений я и делал собственный инструмент анализа данных торгов. Это не просто еще одна карта с объявлениями. На ней можно перейти от общей статистики района к отдельному дому, от дома к конкретной квартире, а затем посмотреть, как менялась ее цена во время реальных торгов.

Я открыл этот инструмент бесплатно для всех желающих на auctionmap.ru

Сейчас там три основных раздела. Первый — карта торгов. На ней можно увидеть как уже состоявшиеся аукционы, так и открытые процедуры, на которые еще можно подать заявку. Для удобства я добавил фильтры и ползунки с годами, чтобы посмотреть торги за конкретный временной период. Кроме того, можно кликнуть на любой объект и откроется оригинальная карточка на инвестиционном портале Москвы, где можно посмотреть все параметры квартиры.

Мне как раз не хватало возможности увидеть все это на одной карте. На официальном портале приходится открывать объекты по одному, а здесь можно сразу посмотреть, что продавалось в интересующем районе, какие квартиры выставлены сейчас и по каким ценам завершались похожие торги.

Второй раздел — карта районов. Здесь в центре внимания уже не отдельная квартира, а район целиком. Можно выбрать нужную часть Москвы, посмотреть расположенные там сделки и сразу увидеть статистику: сколько объектов продавалось, сколько стоил квадратный метр, какие цены были на старте и чем закончились торги. Это удобно, когда квартира еще не выбрана и хочется сначала понять, какие районы укладываются в бюджет и где город продает больше всего жилья.

Третий раздел — общая статистика. Там собрана картина по всей базе: таймлайн сделок, динамика количества торгов, цены, результаты процедур и другие показатели. Можно посмотреть, как менялась активность со временем, сколько квартир появлялось в продаже и как отличались начальные цены от итоговых. Это уже не поиск одного конкретного объекта, а возможность увидеть весь рынок городских торгов целиком.

На всех трех вкладках объекты можно разделить по возрасту дома. Я добавил четыре понятные категории. Новостройка — дома 2020 года и новее. Новая вторичка — дома, построенные с 1990 по 2019 год. Старая вторичка — дома с 1950 по 1989 год. Старый фонд — все, что было построено раньше 1950 года.

Такое деление нужно не просто для удобства. Сравнивать квартиру в новом доме с квартирой в пятиэтажке 1960-х годов не очень полезно, даже если они находятся в одном районе и имеют одинаковую площадь. У них разное состояние, планировки, коммуникации и ожидания покупателей. Теги позволяют быстро оставить на карте только сопоставимые объекты и получить более честную картину цен.

Пока я занимался сервисом, появилась мысль, что он может быть полезен не только мне.

По итогам 2025 года Московский фонд реновации занял первое место по объёму введённого жилья среди застройщиков не только Москвы, но и всей России.

За год фонд ввёл около 1,5 миллиона квадратных метров жилья. В 2026-2028 годах в рамках программы планируется построить ещё 8,7 миллиона квадратных метров.

То есть Москва сегодня не только регулирует рынок недвижимости. Она сама стала его крупнейшим игроком и производителем жилья.

И логика у города отличается от логики частного девелопера.

Частная компания строит, чтобы продать жильё и получить прибыль. Она связана финансовой моделью проекта, темпами продаж, стоимостью кредитования и необходимостью поддерживать экономику конкретного жилого комплекса.

У Москвы есть публичная социальная задача: переселить около миллиона человек из 5 176 домов и завершить программу реновации. Этот объём нельзя бесконечно придерживать в ожидании более выгодной рыночной конъюнктуры.

Город продолжит строить миллионы квадратных метров, а часть квартир будет реализовывать через открытые электронные торги.

Это означает, что моя база будет постоянно пополняться новыми объектами и новыми результатами. А чем больше накоплено завершённых процедур, тем точнее можно оценивать районы, сравнивать похожие квартиры и прогнозировать результаты следующих аукционов.

Стоит также отметить, что квартиры реализуемые в рамках программы реновации проходят под семейную ипотеку. Поэтому это хорошая возможность реализовать льготу не переплатив девелоперу и банку, т.к. тут нет механизмов увеличения цены если это семейная ипотека (как делают многие застройщики)

Следующим этапом я хочу добавить прогноз итоговой цены торгов на основании данных предыдущих торгов с помощью нейронной сети.

Сейчас квартира может быть выставлена за 10-12 миллионов рублей, но стартовая цена почти ничего не говорит о том, сколько она будет стоить после аукциона. Участнику приходится самому искать похожие объекты и изучать старые протоколы.

Я хочу, чтобы мой инструмент делал эту работу автоматически. Пользователь открывает квартиру и видит предполагаемый диапазон итоговой цены в сравнении с рыночной ценой, результаты похожих торгов и сумму, после которой участие может потерять смысл.

Буду рад обсудить в комментариях: стали бы вы пользоваться таким инструментом и интересен ли вам прогноз итоговой цены?