28.07.26

Как менялась доступность жилья в России

Расчеты Т⁠—⁠Ж

Андрей Ненастьев

следит за рынком недвижимости

Страница автора

Николай Валюх

собрал данные

Страница автора

В июле 2026 года рынок недвижимости подошел к перелому: новостройкам уже некуда дорожать и цены вроде бы начинают падать.

Мы рассчитали, сколько зарплат требуется для покупки квадратного метра жилья, и посмотрели, как этот параметр ведет себя с 2000 года.

Курс Учебника Т⁠—⁠Ж «Как выбрать квартиру»

Исходя из наших расчетов, в 2000 году жилье было самым недоступным: за квадратный метр жилплощади в новостройках приходилось отдавать 4,2 средней зарплаты, а в жилье на вторичном рынке — 3,1. Также явно виден кризис в 2007—2008 годах, когда показатели у первички и вторички выровнялись — по 3—3,5 зарплаты за квадратный метр независимо от типа жилья.

После 2008 года доступность жилья только росла: требовалось все меньше денег для покупки квадратного метра.

Источник: Росстат, расчеты Т⁠—⁠Ж

Проблемы начались на первичном рынке в 2020 году и продолжаются до сих пор. Так, в первом квартале 2024 требовалось 2,1 зарплаты, чтобы купить квадратный метр, и в первом квартале 2026 года столько же.

При этом доступность вторички исторически повысилась и сохраняется примерно на одном уровне с 2022 года. В первом квартале 2026 на квадратный метр там нужно 1,3 средней зарплаты.

Исходя из наших расчетов, можно сделать следующие выводы:

Доступность недвижимости устойчиво повышалась с 2008 года: требовалось все меньше зарплат для покупки квадратного метра. Аномалия началась с новостройками в 2020 году: цены стали расти, вероятно раздутые программами льготных ипотек.
Рынок вторички стабильно более доступен примерно с 2016 года. Мы имеем дело с усредненными показателями, но в целом можно заключить, что найти жилье подешевле среди вторички до сих пор проще.
График отражает не только цены на жилье, но и ситуацию с зарплатами: если они растут быстрее недвижимости, то она становится доступнее. Если, наоборот, цены на жилье растут быстрее зарплат, то людям сложнее покупать квартиры и дома.

рынок недвижимости новостройка купля-продажа

Андрей НенастьевКак думаете, жилье становится доступнее?

Aлeкcaндp TpeшинДоступность жилья нет смысла рассматривать в отрыве от доступности ипотеки15
ВладимирAлeкcaндp, сложно сказать, потому что "доступная" ипотека провоцирует рост стоимости жилья, а "недоступная" наоборот снижает его стоимость. Поэтому скорее чистые цифры лучше отражают доступность жилья в целом, не вникая в подобные детали7
Aлeкcaндp TpeшинВладимир, мы прямо сейчас отлично видим, что недоступная ипотека совсем не снижает стоимость жилья. Есть страны, где и ипотека доступна, и цены не растут безудержно. Это достигается мерами защиты конкуренции и борьбы со спекулятивным спросом.12
Артём ВалиевГосподи, я готов зарыть голову в песок и заглотнуть побольше, настолько сухо и пристрастно читается статья. Я понимаю, что в контексте рынка мы смотрим на общую картину для выводов на основе статистики, но реальность для всех разная - и дьявол кроется в мелочах. Буквально, основная проблема КДЖ - она очень зависима от того, какой срез населения мы рассматриваем. Да, для льготников жильё технически становится доступнее за счёт программ. Но что делать обычному "рыночнику"?12
Артём ВалиевАртём, ИДПЖ - индекс доступности приобретения жилья, для справки. Дальше: Что по рыночной? Для примера, опять же, статистика средневзвешенной ставки ипотеки по рыночной ставке и доля семей, которым доступна покупка квартиры по рыночной ставке8
Артём ВалиевАртём, дальше: Исходя из статистики получаем вывод, что доступность жилья по рыночной ставке (без программ) ухудшилась по всем показателям. Для референса: доля рыночников среди покупателей недвижимости по ипотеке в 2025-ом году сократилась вдвое по сравнению с 2023-им годом, и год к году снижается.8
Андрей НенастьевАртём, Т—Ж следит за этими исследованиями, и мы буквально ежегодно что-то о них пишем. Вот здесь прямо президент этого института у нас объясняет, что на самом деле происходит: https://t-j.ru/ipoteka-posledstvija/ В рамках этой статьи не стояло задачи так углубляться, мы всё же не научная организация и посчитали чистые данные по соотношению зарплаты на 1 м² — показалось, что это тоже довольно наглядно иллюстрирует динамику рынка.10
ДенисА как расчет проводился? Какая зарплата ? Какая цена за квадратный метр? Просто показали график и написали цены падают. Меж тем гуглим медианную стоимость кв. м. в дефолт сити в 430к и зп. в 110к получаем 3.9...2
Андрей НенастьевДенис, источник указан — это данные Росстата. Вот они же в таблице.2
Alexey VinogradovAлeкcaндp, в этих странах налог 2-3% с кадастровой стоимости в год, у нас 0.2-0.3, как у нас будет такой налог (скоро), так и стоимость перестанет расти при повышении доступности ипотеки.1
Aлeкcaндp TpeшинAlexey, в Финляндии налог на основное жилье 0,41–1,00% кадастровой стоимости в зависимости от локации; ставка ипотеки 4%; ниже график динамики цен и доходов5
ДенисАндрей, хорошо, но такой расчет действителен только для людей, у которых есть вся сумма на руках. Как уже писали выше, без учета ипотеки доступность жилья невозможно оценить, так как большинство берет именно кредиты. Если ипотека становится недоступной, количество сделок падает, на рынке остаются лишь люди с "живыми" деньгами, и в итоге мы получаем красивую статистику без учета миллионов людей за бортом. А так, по данным Росстата и подобным расчетам, средний в вакууме человек накопит на среднюю в вакууме однушку в 35 кв. м всего за 4 года.10
Юрий СластенинЭх, сейчас бы делать расчеты на основании средней зарплаты, где те кто получает выше средней могут купить метр жилья, а те кто получает меньше средней - не могут. Статистика такая статистика. 1.5 землекопа5
ВладимирAлeкcaндp, может не снижает, но продажи падают, цены стагнируют, при доступной ипотеки, они продолжили бы расти. Тоже есть свои подводные камни в этом есть.2
Артём ВалиевАндрей, спасибо за фидбек, уважаю. Тем не менее, контекстно - это лукавство. Из самой статьи можно сделать вывод, что всем участникам рынка недвижимости как-будто стало легче. Но исходя из статистики самого Росстата, ДОМ.РФ и института экономики города - за последние пять лет произошёл сильный перекос в пользу льготников, в то время как рыночники попали под "горячую" руку и постепенно уровень доступности жилья для обычного, рядового гражданина, желающего приобрести своё жильё, становится резко (!) ниже, чем до 2020-ого года. Резко, потому что каждый год от общего количества ипотечников количество рыночников убывает больше чем на 20% год-к-году. Поэтому, да, уже была статья о доступности жилья и там был этот пункт, но "лукавство" в том, что данный поинт был пройден вскользь, как будто бы не имеет значения в контексте.4
Артём ВалиевЮрий, обычно берут не среднюю, а средневзвешенную. Не защищаю данную статистику (см. мои комментарии), но росстату проще и удобнее расчитывать именно среднее от показателя1
Igor FrolovAлeкcaндp, Золотые слова0
Илья ЛомоносовЛьготную ипотеку раздали, цены на первичку улетели в небеса, и теперь молодым семьям только на съемной хате до пенсии сидеть. Вот и вся "доступность"8
Илья ЛомоносовAлeкcaндp, зайдешь в отдел продаж, тебе нарисуют платеж под сто тысяч в месяц при зарплате в шестьдесят. Вот тебе и вся "доступность"1
Андрей НенастьевАртём, как верно написали в других комментариях, следует отличать доступность жилья от доступности ипотеки. На нашем графике «изолированно» виден рост цен на новостройки с 2020 года, когда и были введены льготные программы, и когда начался весь этот перекос. Мы говорим об одном и том же: цена нового жилья сама по себе стала выше, и оно стало недоступнее. На это еще наложились высокие ставки по ипотеке, которые мы не рассматривали, так как задача была другая. В общем, я не согласен с мнением, что из графика следуют прямо уж радужные выводы :).1
Илья ЛомоносовAлeкcaндp, и не снизит. Застройщики скорее заморозят стройки, чем скинут цены и потеряют свои сверхприбыли1
Андрей НенастьевДенис, так и доступность рыночной ипотеки ничего не даст, так как большинство в последние годы берут льготную ипотеку. В этом и проблема искажения ипотечной статистики с 2020 года. Если взять льготку под 6% и рыночную под 19%, то в среднем ипотечная ставка вполне ничего, и есть ресурсы, которые так и считают.0
Андрей НенастьевДенис,1
Alexey VinogradovAлeкcaндp, в случае с Финляндией действительно очень отрицательная демография, которая сама по себе снижает спрос на жильё, позволяет держать ставки по ипотеке около 3-4%. В России ситуация пока другая, хотя и мы активно движемся в сторону ухудшения демографии. Да и в целом необходимость выбирать Финляндию в качестве примера скорее подтверждает мои слова, чем опровергает их. Рад, что мы в этом с вами согласны.1
Aлeкcaндp TpeшинAlexey, «отрицательная» демография Финляндии:0
ДенисАндрей, к чему картинка ? Если это про то, что недвижимость стала доступней, то это не так. Это говорит лишь о том, что люди не могут взять ипотеку, рынок сжался, и в сухом остатке доля людей с деньгами математически увеличилась. Если на пальцах: было 10 сделок (7 ипотечников и 3 за наличку) — доля неипотечных сделок 30%. Сейчас из-за ставок 5 ипотечников ушли с рынка. Осталось всего 5 сделок (2 ипотечника и все те же 3 человека с наличкой). Какое соотношение неипотечных сделок мы получим? По бумагам доля наличных выросла в два раза, а в реальности рынок просто сжался.5
МаксимСтаться могла бы быть позитивной, если вообще не задумываться о падении покупательной способности. Какая разница сколько зарплат стоит метр жилья, если даже 2 средние зарплаты по региону закрывают лишь базовые потребности. Про медианные тактично умолчу. В Москве вдвоём на две средние можно даже неплохо копить, но захочется ли влезать в ипотеку под 16% и выше:)2
Alexey VinogradovAлeкcaндp, за поколение прирост 5%? Продолжительность жизни за тот же период выросла дай угадаю на 3-4% , ну и мигранты конечно приезжают их волну явно видно после 22года.0
Владимир ДроздовИлья, а при достижении пенсионного возраста только умирать, ибо пенсия эта почему-то рассчитана только на людей кто последние копейки отдаёт на коммуналку при наличии СВОЕЙ квартиры. Не существует в рф пенсионеров на съёме3
ДенисАндрей, ну это расчеты для красивой статистики больше. Я наверно не могу прийти в банк и сказать: дайте мне среднюю ставку. Массовая льготная ипотека отменена в 2024 году. Остались только адресные программы, множество людей под эти программы не подходят, для них никакой "средней ставки" не существует, их реальность — 22% годовых. Плюс жесткие лимиты (12 млн для Мск/СПб и 6 млн для остальных регионов) и первоначальный взнос минимум в 20%. Возьмем выше цифры из таблицы по первичке: 219,5 тыс. руб. за кв.м × 35 кв.м = 7,68 млн рублей за скромную однушку, семья сокрее всего будет на целена на двушку(если конечно не планирует развестись в ближайшем будущем), а это уже 11 млн из них 2,2 млн(живых денег их еще надо как-то накопить)первоначальный под 22%. А если у банка закончатся лимиты то первоначальный взнос вырастит. Это значит, что даже проходя по льготной программе, покупатель в регионе упрется в потолок. Чтобы посчитать доступность жилья нужно провести сложную научную работу и даже с учетом ее сложности она не будет объективной на 100%. Так что все эти средние подсчеты — чистая манипуляция, не имеющая отношения к кошельку живого человека.4
Артём ВалиевАндрей, спасибо за ответ ещё раз! Пожалуй, соглашусь с вашим тезисом, доступность ипотеки - это всё же про другое. Есть ли статистика кол-ва приобретённой недвижимости (в ипотеку или другим способом) в открытом доступе? Чтобы соотнести её с общей статистикой зарплат, к примеру.1
Андрей НенастьевАртём, есть дашборды у дома-рф, там кое-что можно понять: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0/%D1%80%D0%B5%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B7%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D1%8F%D1%89%D0%B8%D1%85%D1%81%D1%8F_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80 https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0/%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B8_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%B8%D1%89%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0 https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0/%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B52
Андрей НенастьевДенис, вы правы: для конкретного человека, которому прямо сейчас нужна рыночная ипотека, покупка жилья стала крайне сложной задачей из-за ставок, первоначального взноса и лимитов. С этим никто не спорит. Но в аналитике недвижимости считается множество разных параметров, в том числе так называемый Price-to-Income, то есть соотношение цены к доходам. Это международный метод, он нацелен на базовый (он же — чистый) анализ рынка без ипотечного рычага. Просто потому, что это сильно связанные, но всё же разные штуки: доступность жилья и доступность ипотеки. Именно так каждый год считает по странам UN Habitat (как бы мы ни относились сейчас к ООН): https://unhabitat.org/sites/default/files/2026/05/wcr_2026_statistical_annex.pdf Если наложить на всё это ипотеку и считать индекс ипотечной доступности (Housing Affordability Index), то результаты, конечно, будут отличаться. Вопрос здесь не в том, чтобы провести глубокую научную работу, на которую мы вовсе не претендуем, а в том, чтобы итог этого расчета не превратился в ипотечный калькулятор. По всем правилам науки Институт экономики города уже много лет считает тот параметр, о котором вы говорите. У них он называется ИДПЖ — индекс доступности приобретения жилья. Он сравнивает реальные доходы семьи с теми деньгами, которые нужны для выплаты ипотечного кредита при первоначальном взносе 30%. Последние данные есть за 2025 год: https://www.urbaneconomics.ru/research/analytics/dostupnost-zhilya-v-gorodah-gorodskih-aglomeraciyah-i-regionah-rossii-02
Жора ТДоступность жилья поменялась с "недоступно" до "вообще недоступно"0
ИльяВ 2016 как раз Путин и говорил, что надо брать ипотеку пока не начало дорожать. https://youtu.be/Lnrqav6ReJ0?si=bOKp45ma_9fDx9mQ0
ИльяАртём, почему в статье рассматривается период с 2000 года, а вы в комментарии приводите данные с 2020?0
ИльяАртём, а с 2000?1
ЛевНе сходится у Росстата, как обычно все. Средняя цена м2 у нас 220к, а средняя зарплата даже близко не 100. Дай бог, чтобы 60 была. Народ ест капусту, номенклатура ест мясо. В среднем едят голубцы.1
ДенисАндрей, спасибо за ссылки, касаемо Price-to-Income, ООН сопоставляет объект и семейный доход (Price-to-Income Ratio: The ratio of the median house price to the median annual household income), а не один абстрактный квадратный метр к одной зарплате. Если посчитать реальный Price-to-Income по правилам ООН для России, мы получим коэффициент в районе 3,5–4,5+(если брать типовую квартиру 54 кв. м и доход двух работающих человек), по международной шкале, которую признает ООН и наш ИЭГ, это переводит наш рынок в зону Seriously Unaffordable (https://www.chapman.edu/communication/_files/Demographia-International-Housing-Affordability-2025-Edition.pdf). UN-Habitat убирает ипотеку из расчетов только для того, чтобы иметь возможность сравнить Россию с условным Бангладеш, где кредитования нет вообще, но наш рынок зависит от ипотеки и оценивать доступность без нее неправильно. В отчете ИЭГ его авторы пишут: фундаментальный КДЖ за 2024–2025 гг. формально снизился до 3,3. Но в ипотечной-то реальности (ИДПЖ по рыночным ставкам) доступность упала с 54% до 22%, индекс упал с 131 % до 71 %, т.е. средняя семья физически не тянет рыночный кредит, почти 80% людей отрезаны от рыночной ипотеки. И чтобы войти в сделку, человек должен стать льготником — а это уже искусственное регулирование рынка, а не рыночная доступность. В итоге, такие расчеты работают как красивая модель в ексель, но к реальности не применимы, а люди читающие такие статьи и отчеты примеряют как раз на свою реальность.2
Андрей НенастьевДенис, с вами приятно вести дискуссию. Повторюсь другими словами: ИДПЖ, который считает ИЭГ, это точный диагноз текущего момента в РФ — покупка жилья в кредит для большинства семей невозможна. Тем не менее, тот же ИЭГ продолжает считать и КДЖ, то есть доступность без учета ипотеки. Это две метрики, которые существуют одновременно. Price-to-Income и его разновидности, в том числе соотношение зарплат к м², позволяет не только сравнивать Бангладеш и Россию, но и увидеть динамику на длинном горизонте. С 2000 года параметры ипотеки поменялись существенно: менялись взносы, появлялись и исчезали субсидированные программы, траншевые ипотеки и околонулевые ставки от застройщиков. Если зашивать всё это внутрь одного индекса, то теряется возможность оценить стоимость самого актива относительно заработка на макроуровне. Чистый параметр берут не для того, чтобы кого-то обмануть, а чтобы намеренно изолировать цену недвижимости от ипотечного рычага. Но спасибо за ваши комментарии, по другим ответам я вижу, что вы правы насчет восприятия людей. Обязательно учту это в будущих статьях.1
Денис ПетрухинС каждым годом жилье становится менее доступным, причём это общемировой тренд.1
Natalia Kopsov"«Да никак» — депутат Даванков так ответил на вопрос, как взять ипотеку людям с зарплатой 60–70 тыс. рублей. Отсмеявшись заливистым жизнерадостным смехом, он уточняет, что это на самом деле смех сквозь слезы: «В Москве это 100% невозможно, а в регионах и еще хуже. Ни ставку в 20% за ипотеку платить невозможно, ни собрать на первый взнос». В Москве, конечно, средняя зарплата выше, но и цены на недвижимость более чем не отстают. По последним подсчетам, даже на однушку ипотеку оформят лишь при доходе почти 350 тыс. рублей в месяц. С таким результатом мы, по данным международного сервиса Numbeo, на первом месте в Европе по недоступности жилья. По расчетам аналитиков, ежемесячный ипотечный платеж в Москве уже превышает средний доход семьи более чем в четыре раза — около 450% дохода.По данным столичного управления Росреестра, объем выдачи ипотеки в Москве за год снизился более чем на 20%, а число новых кредитов продолжает сокращаться."- Кирилл Романов 06.08.2026 https://moskvichmag.ru/gorod/da-nikak-deputat-davankov-otvetil-na-vopros-kak-vzyat-ipoteku-s-zarplatoj-60-70-tys-rublej/0
Natalia KopsovAлeкcaндp, "«Да никак» — депутат Даванков так ответил на вопрос, как взять ипотеку людям с зарплатой 60–70 тыс. рублей. Отсмеявшись заливистым жизнерадостным смехом, он уточняет, что это на самом деле смех сквозь слезы: «В Москве это 100% невозможно, а в регионах и еще хуже. Ни ставку в 20% за ипотеку платить невозможно, ни собрать на первый взнос». В Москве, конечно, средняя зарплата выше, но и цены на недвижимость более чем не отстают. По последним подсчетам, даже на однушку ипотеку оформят лишь при доходе почти 350 тыс. рублей в месяц. С таким результатом мы, по данным международного сервиса Numbeo, на первом месте в Европе по недоступности жилья. По расчетам аналитиков, ежемесячный ипотечный платеж в Москве уже превышает средний доход семьи более чем в четыре раза — около 450% дохода.По данным столичного управления Росреестра, объем выдачи ипотеки в Москве за год снизился более чем на 20%, а число новых кредитов продолжает сокращаться."- Кирилл Романов 06.08.2026 https://moskvichmag.ru/gorod/da-nikak-deputat-davankov-otvetil-na-vopros-kak-vzyat-ipoteku-s-zarplatoj-60-70-tys-rublej/0
natashakopВладимир, тут была уже где- то иллюстрация2
Нелли ПГЛЖора, в 2020-21 годах ипотеки раздавали направо и налево под 8%. Успевай подставлять руки. До этого ставка много лет была гораздо выше. Сейчас период неподходящий для покупки. Так будет не всегда.0
Nikita YСтатья-диаграмма. Средняя зп - это вообще наше любимое при российском-то распределении доходов. Не учитывается рыночная ставка по ипотеке. Этот график стоит переделать так: поставить в знаменатель медианнную зп, а в числитель - стоимость метра, помноженного на среднюю ключевую ставку в году в течение, допустим, 10 лет. Потому что 100 тыс за 9% это 217 тыс, а за 20% - это 515 тыс. за те же 10 лет. Так что статья крайне однобокая. плохая статья, ничего тут нет про "доступность жилья"0
Nikita YАртём, медианную надо считать. и лучше не зп, а доход (т.е. включая пенсии и пособия)0
Артём ВалиевNikita, медианная, как и говорили в другом комментарии, может ввести в заблуждение, если на одном из экстремумов произойдут изменения - медиана просто середина потока, в таком случае. Нет единой метрики, которой можно считать статистику однозначно0