Как я купил у банкрота два машиноместа в новом ЖК в Московской области за 213 000 ₽
Я с семьей живу в Москве, работаю в отделе кадров. Весной 2024 года мне неожиданно в голову пришла идея приобрести машиноместо под сдачу в аренду. Я начал смотреть на Авито различные объявления поблизости.
В апреле я наткнулся на один объект, где цена оказалась очень сильно ниже рынка — 75 000 ₽. При этом цена на другие машиноместа в этом ЖК была от 180 000 до 400 000 ₽. Подумал, что это какой-то обман, но все-таки решил прочитать объявление. Посмотрел профиль продавца, узнал, что он занимается торгами имущества банкротов. Нашел специальный сайт, на котором размещают все объявления банкротов, проверил на нем адрес машиномест — все сошлось.
Также в пояснении было сказано, что это уже не аукцион, а публичное предложение, на котором цена снижается каждую неделю. В интернете я узнал, что когда на аукционе не могут распродать все имущество, остатки продают через публичное предложение, где цена может быть намного интереснее прежней.
После этого я созвонился с продавцом, который оказался агентом по продаже, поговорил и удостоверился, что информация в интернете целиком сходится с информацией агента. Я посоветовался с супругой, и мы решили рискнуть.
Машиноместа в микрорайоне Сходня города Химки были имуществом ООО. Компанию признали банкротом — в рамках процедуры банкротства ее имущество, в том числе эти машиноместа, выставили на торги. Никаких обременений или долгов на объектах не числилось.
Как купить имущество банкрота
Когда компанию или человека признают банкротом, их имущество продают, чтобы рассчитаться с кредиторами. Для этого формируют перечень активов, которые можно реализовать, и выставляют на торги.
Процесс организует арбитражный управляющий, а сами торги обычно проходят на электронной площадке. Иногда в продаже участвуют агенты по недвижимости — они помогают людям подобрать подходящий объект и разобраться в требованиях площадок за комиссию. Любой желающий, который соответствует условиям торгов, может подать заявку и попытаться купить недвижимость или другие вещи.
Имущество продают в несколько этапов
:
- Первые торги — имущество выставляют по начальной цене. Участники повышают ставки, побеждает тот, кто предложил больше всех.
- Повторные торги — если первые не состоялись, имущество выставляют снова, обычно со сниженной начальной ценой.
- Публичное предложение — если повторные торги не состоялись, цену постепенно снижают по установленному графику.
Не все лоты проходят все три этапа, покупатель может найтись на любом из них, поэтому до публичного предложения доходят не все объекты.
Что нужно проверить перед покупкой недвижимости у банкрота
Купить недвижимость на торгах в несколько раз дешевле рынка вполне реально. Но даже если вы выиграли торги и заплатили деньги, объект можно потерять. Вот три риска, которые стоит проверить до покупки:
Кредиторы или учредители компании не согласны с условиями продажи. Перед торгами конкурсный управляющий готовит положение о продаже имущества. В нем указывают начальную цену, сроки и порядок торгов.
Но кредиторы или учредители компании могут не согласиться с условиями. Например, посчитать, что машиноместо продают слишком дешево, и обратиться в суд. Если суд найдет нарушения, уже проведенные торги могут отменить. Поэтому перед покупкой стоит проверить, нет ли в деле о банкротстве споров об условиях продажи имущества.
В объявлении о торгах допущены ошибки. Информацию о продаже недвижимости публикуют на электронной торговой площадке и в ЕФРСБ .
Но в объявлениях встречаются ошибки в адресе или кадастровом номере объекта. Не каждая ошибка приводит к отмене торгов. Например, если адрес указан правильно, а в кадастровом номере допущена опечатка, суд может оставить торги в силе.
Другое дело, если машиноместо находится в Москве, а в объявлении указан Красноярск. Из-за такой ошибки потенциальные покупатели могут не узнать о продаже. Это ограничивает конкуренцию на торгах и может привести к продаже недвижимости по заниженной цене. А значит, торги признают недействительными. Поэтому перед покупкой стоит сверить адрес и кадастровый номер из объявления с выпиской из ЕГРН.
Продажа лишнего имущества. Представим, что у компании-банкрота четыре машиноместа стоимостью по 1 млн рублей каждое. При этом долги перед кредиторами составляют всего 2 млн рублей. Если продажи двух машиномест достаточно, чтобы погасить долги и покрыть расходы на банкротство, продавать третье нельзя. Такая продажа будет незаконной, и торги отменят.
Поэтому перед покупкой важно изучить не только само машиноместо и документы на него, но и дело о банкротстве: какие споры рассматриваются в суде, кому принадлежит имущество, сколько компания должна кредиторам и что еще выставлено на продажу.
Заключил договор с агентом, который за меня должен был выставить заявки по лотам. По сути можно и самому принять участие в торгах без агента, но для этого нужно проходить регистрацию на специальном сайте и получить аккредитацию для участия в торгах.
Съездили в ЖК, посмотрели и убедились в том, что парковка реально существует. Она подземная, многоуровневая, там сидит охрана, есть шлагбаум. Самый нижний, седьмой этаж оказался подтопленным, поэтому места на двух нижних этажах мы решили не рассматривать. Верхние два этажа тоже исключили по совету агента — места на них вышли бы дороже, по 150 000 ₽. К тому же желающих их купить было больше, а значит, ниже вероятность выиграть. В итоге я выбрал два места на разных этажах — на четвертом и пятом.
Одно место широкое — 18,5 м², второе поменьше — 17,3 м². Заезд на них удобный, никаких проблем нет. Стартовая цена обоих мест была около 100 000 ₽, но агент объяснил, что они были переданы в публичное предложение и в течение нескольких недель цена должна снизиться. Так и произошло: через пару недель цена одного места опустилась до 80 000 ₽, второго — до 72 000 ₽.
Для участия нужно было внести на специальную платформу задаток в размере 10%, который в случае неудачи возвращается вам обратно. Я заключил агентский договор и внес около 15 000 ₽ задатка за оба объекта и по 2 500 ₽ за оформление документов на каждое место. Можно участвовать в торгах и самостоятельно, но для этого нужно регистрироваться, получать аккредитацию — если не собираешься регулярно участвовать в торгах, это не имеет большого смысла.
Главное отличие публичного предложения от аукциона — вы не видите, какие заявки ставят другие участники.
Можно посмотреть лишь количество участников на лот. На успех здесь влияет чистая удача и пара хитростей, о которых я узнал от агента. Первое — цену лучше ставить не ровную, а, к примеру, 90 333 ₽, так как этим можно перебить того, кто предложил 90 000 ₽.
Вторая хитрость — выставлять заявку под конец торгов, когда можно увидеть, сколько уже заявок есть, и примерно прикинуть, какую цену ставить. У нас торги закрывались в 6 вечера, поэтому заявки мы выставляли за час до закрытия. Конечно, был риск, что кто-то предложит такую же сумму раньше по времени — тогда мы бы проиграли.
И вот 14 июня в 5 вечера агент увидел, что по первому месту появилась одна заявка, а по второму — две. Решили, что накинем по 10 000 ₽ сверху цены лотов — 91 333 ₽ и 83 333 ₽. Позже из протокола торгов мы увидели, что ближайшие конкуренты поставили ровные цены — 91 000 ₽ и 83 000 ₽, поэтому хитрость с неровным предложением очень помогла. Мне удалось выиграть два машиноместа в общей сумме за 174 666 ₽.
Дальше нужно было просто следовать всем инструкциям, которые поступают от организаторов торгов. Я заплатил госпошлину по 2 000 ₽ на машиноместо за регистрацию прав собственности и по 15 000 ₽ агенту за победу в аукционе. В итоге со всеми тратами на агента и на регистрацию прав собственности я потратил 213 000 ₽ — примерно столько стоит на рынке одно машиноместо на этой парковке.
Оба машиноместа сдаю по 2 500 ₽ в месяц за каждое, с этого дохода плачу НДФЛ по ставке 13%. За ЖКХ и охрану приходит по 1 200 ₽ на каждое место. Чистая прибыль небольшая, 975 ₽ с каждого объекта, но радует, что ее получение не требует никакого участия с нашей стороны, как было бы, например, при сдаче квартиры.
Места расположены на многоуровневой парковке в новом жилом комплексе, вокруг ничего нет — поле. Думаю, что через несколько лет ЖК разрастется, жильцов станет больше, двор закроют на въезд машин, и спрос на машиноместа вырастет — тогда мои машиноместа начнут приносить еще больше дохода и быстрее окупятся.
Другие объекты покупать пока не планируем — нет свободных денег. Но контакт агента у меня остался, и я периодически вижу объявления в его канале. Если появится что-то рядом и по хорошей цене — рассмотрим и, может, поучаствуем.
