Мечта о своем доме и «запасные игроки» на рынке жилья: главное из колонки гендиректора «Дом.РФ»

Генеральный директор корпорации «Дом.РФ» Виталий Мутко написал колонку для газеты «Ведомости».

Он перечислил удачные нововведения и сохраняющиеся проблемы на рынке жилья, выступил за поддержку рынка долгосрочной аренды и рассказал, как помочь большему количеству россиян переехать в частные дома.

Мы выбрали главные тезисы.

Жилищные реформы сформировали в России динамичный рынок недвижимости. По многим параметрам он сочетает в себе лучшие международные практики, а в отдельных вопросах превосходит их, считает Мутко. Он привел три основных достоинства российского рынка:

1. Ипотека по ставке, которая остается неизменной на протяжении всего срока кредита, без штрафов за досрочное погашение.
2. Проектное финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу. Это механизм, при котором девелопер получает финансирование на строительство от банков, а деньги от покупателей квартир попадают на специальные эскроу-счета и замораживаются до завершения строительства.
3. Однотраншевая секьюритизация. Это выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Деньги, которыми ипотечные заемщики гасят кредит, направляются на погашение номинала и купонные выплаты по ипотечным облигациям.

По словам Мутко, реформы доказали свою эффективность, в том числе в период непростых условий 2020 и 2022 годов. Только с 2020 года россияне вложили в новостройки около 20 трлн рублей своих и заемных денег, а с 2018 года свои жилищные условия улучшили почти 27 млн семей. За прошедшие десятилетия обеспеченность жильем в России повысилась с 16,5 до 29,5 квадратного метра на человека. Но это все еще ниже, чем на «лидирующих мировых рынках».

Стоят масштабные задачи по наращиванию объемов строительства нового, качественного жилья, в особенности там, где преобладает старый жилой фонд, отмечает Мутко. По исследованиям «Дом.РФ», 46% семей хотели бы приобрести квартиры с тремя и более комнатами. Но сейчас доля таких объектов в портфеле строящегося жилья не превышает 15%.

Состояние рынка объективно хуже, чем в 2024 году. Доля квартир, которые девелоперам удается продать до завершения строительства, упала до 72% в апреле 2025 года. Год назад этот показатель был на уровне 84%. Объем жилья, которое застройщики вывели на рынок, снизился на 20% по сравнению с 2024: показатель составляет 15 млн квадратных метров — против 18 млн.

Россия относится к группе стран с относительно негибкой структурой жилого фонда. Граждане хотят иметь собственное жилье вместо аренды и в основном живут в городских квартирах, а индивидуальные дома часто используют как сезонные или временные. Вместе с тем именно ИЖС и аренда — это «те самые запасные игроки, которые должны полноценно выходить на поле», ослабляя напряжение в строительстве многоквартирных домов и увеличивая выбор доступного жилья.

Арендный рынок в России недостаточно прозрачен и развит. Если в Европе и США в арендном жилье живет в среднем более 30% домохозяйств, то в России квартиры снимает лишь 9% семей. Мутко объясняет это тем, что многие продолжают жить в том жилье, которое досталось им в результате бесплатной приватизации. Часто это жилье не очень хорошего качества.

При этом в стране накоплен значительный спрос на долгосрочную аренду квартир как способ улучшения жилищных условий. По оценкам «Дом.РФ», до 5,8 млн семей готовы рассматривать аренду сроком более пяти лет в случае формирования необходимых условий: высокое качество жилья и подписание договора, гарантирующего их права. Необходимо дальнейшее развитие рынка институциональной аренды. «Дом.РФ» развивает такой формат с 2016 года и видит, что его использование возможно не только на коммерческих, но и на социальных и льготных условиях.

ИЖС может стать «локомотивом» жилищного строительства. По данным опросов «Дом.РФ», семь из 10 российских семей предпочли бы жить в своем доме. Мутко считает, что для реализации их мечты нужно в первую очередь снять риски, связанные с недобросовестными строителями. Это возможно через начавшееся внедрение эскроу-счетов в сегменте ИЖС. Кроме того, мастер-планирование городов и агломераций, предусматривающее пространства под строительство частных домов и соответствующую инфраструктуру, сделает проживание приближенным к городским условиям с точки зрения бытового комфорта и близости к основным социальным объектам. Дальнейшая адаптация рынка к механизму эскроу и увеличение его включенности в мастер-планы обеспечит реализацию накопленного спроса на ИЖС.

Рынку нужны предсказуемые условия. Требования к застройщикам и финансирующим их банкам постоянно меняются, отмечает Мутко. Список нововведений только за 2023—2024 годы «впечатляет». Это и новые параметры льготных программ, и внедрение макропруденциальных мер, и «непрекращающиеся разнообразные требования на муниципальном и региональном уровнях». Нужно по возможности зафиксировать регуляторные условия для бизнеса и перед введением изменений оценивать, как они могут повлиять на долгосрочные планы.

Необходимо ограничивать антикризисные меры поддержки. В прошлом власти реагировали на спады экономики тем, что поддерживали весь рынок. Массовая льготная ипотека помогала отрасли в периоды, когда это было необходимо. Доля сделок с господдержкой доходила до 90%.

Но коварность массовой программы заключается в том, что чем дольше она действует, тем больше негативных последствий копится. Так, цены на новостройки за период действия льготной ипотеки в 2020—2024 выросли почти в два раза. При этом становилось все сложнее отменить ее, застройщики все больше ориентировались на нее в своих бизнес-моделях. Если в спокойные времена действует адресная поддержка нуждающихся, то в антикризисном варианте нужно строго фиксировать параметры расширения такой поддержки и продолжительность действия программы.

Без доступного жилья не улучшить демографию. Рынок жилья неразрывно связан с национальными задачами и достижением демографических целей, считает Мутко. Без доступного жилья будет сложнее добиваться увеличения рождаемости, удерживать и привлекать профессиональные высококвалифицированные кадры, обеспечивать экономический рост и суверенитет.