Когда дольщик может взыскать с застрой­щика штраф в 50%: позиция Конституци­онного суда

Судебные споры дольщиков и девелоперов тянутся годами, и правила взыскания денег за нарушения уже много раз менялись.

Один из подмосковных дольщиков с лета 2023 года пытался получить компенсацию за нарушения: жилье ему передали с просрочкой, а в квартире были недостатки. Покупателю присудили штраф в 50% от суммы иска, но пока дело ходило по судам, поменялся закон — штраф стал 5%. На очередном заседании дольщику сказали, что 5% и будет  .

Спор дошел до Конституционного суда, и вот что он решил.

До осени 2024 года, если человек покупал жилье для себя, это подпадало под закон о защите прав потребителей — в той части, которую не регулировал закон о долевом строительстве, где прописан ряд специальных санкций за нарушения, в том числе неустойка.

Если застройщик не исполнял претензию дольщика добровольно, суд взыскивал с него штраф в пользу покупателя — 50% от присужденной суммы  .

Потом правительство ввело временные послабления для застройщиков. Это не означало, что дольщикам запретили идти в суд. Претензии можно было направлять и дальше, иски суды тоже принимали и рассматривали. Но по многим требованиям неустойку, штрафы и часть других выплат не начисляли либо считали по более мягкой формуле. А если деньги уже были присуждены или требование предъявили к исполнению, по части сумм застройщикам давали отсрочку: банки не списывали деньги со счетов застройщика  .

Послабления действовали не непрерывно. Сначала их вводили с марта 2022 по конец июня 2023 года. Потом был промежуток, когда дольщики снова могли требовать обычную неустойку и 50-процентный штраф.

С 22 марта 2024 года ограничения вернули и позже несколько раз продлевали. А с 1 января 2026 года льготный режим в основном закончился, хотя по части уже предъявленных к исполнению требований отсрочка выплат сохранилась до января 2027 года.

1 сентября 2024 года правила переписали еще раз. В законе о долевом строительстве появился собственный штраф: теперь суд взыскивает с застройщика не 50, а 5% от присужденной суммы. Одновременно в законе закрепили исчерпывающий перечень мер ответственности застройщика  .

1 января 2025 заработало еще одно ограничение: по ряду требований общую сумму взыскания ограничили 3% от цены договора долевого участия  . Эта норма существует отдельно от спора о пятипроцентном штрафе, и Конституционный суд ее не оценивал.

Трудности начались, когда новые правила стали применять к старым делам. По сути, ответственность за старое нарушение уменьшали уже после того, как спор сложился. Но закон не имеет обратной силы, если иное прямо не предусмотрено им  .

Такие развилки и поставили перед судами вопросы: в какой момент у дольщика возникает право на штраф и какой это штраф.

14 апреля 2026 года Конституционный суд запретил ухудшать положение дольщиков задним числом. Если право на старый штраф возникло до 1 сентября 2024 года, считать его по новым правилам нельзя. При этом время ограничения неустойки суд оставил в силе.

Конституционный суд не стал запрещать новый пятипроцентный штраф по старым делам как таковой. Он сформулировал более узкое правило: новая редакция закона не может применяться к тем случаям, когда право дольщика на взыскание штрафа уже возникло до 1 сентября 2024 года.

Ключевой момент здесь — не сама дата нарушения застройщика, а момент отказа добровольно удовлетворить требование дольщика. Именно тогда и возникает право на штраф. Если речь о самом частом случае — взыскании денег, — отказом считается не только прямой письменный ответ, но и ситуация, когда застройщик не ответил на претензию в течение 10 дней  .

Главная дата для выяснения размера штрафа — день, когда застройщик отказал по претензии или когда истек срок на добровольный ответ, а застройщик так ничего и не сделал.

Если эта дата до 1 сентября 2024 года, штраф нужно считать по старым правилам, то есть 50%, а если после — по новым, то есть 5%.

Половину 2024 и весь 2025 год для застройщиков действовали временные льготы. Из-за них часть санкций не применяли совсем, часть — по более мягким правилам, а выплаты по некоторым требованиям откладывали. Поэтому в судах накопились споры, в которых переплелись старые нарушения, временные ограничения и новые нормы.

Конституционный суд провел четкую границу по применению штрафов. По неустойке же подход не изменился: за периоды 2024—2025 годов ее по-прежнему считают по тем правилам, которые действовали тогда.

В целом для тех, чьи дела еще рассматриваются, теперь важны четыре даты:

• когда по договору должны были передать объект — это дата, когда застройщик нарушил обязательство;
• когда дольщик направил претензию — это старт, от которого считается время на реакцию застройщика;
• когда застройщик отказал или когда истек срок на добровольный ответ — если срок на добровольный ответ истек до 1 сентября 2024 года, есть аргумент в пользу 50-процентного штрафа, если позже — суд будет исходить из новых правил;
• когда суд посчитал штраф в своем решении — если нарушение и претензия были старыми, а штраф суды посчитали по новым нормам, решение можно обжаловать и добиться большего штрафа.

Покупатели, чьи дела закончились с пятипроцентным штрафом, хотя по закону должно быть 50%, не могут рассчитывать на автоматический перерасчет. Если судебный акт уже вступил в силу, нужно добиваться его пересмотра по новым обстоятельствам  ​— с учетом постановления Конституционного суда.