Сколько на самом деле зарабатывает частный инвестор на займах под залог жилья

За последний год ко мне несколько раз приходили люди с одной и той же историей: квартира есть, банк отказывает, деньги нужны вчера. Самый памятный случай — мужчина, у которого из-за долга приставы наложили арест на квартиру. Продать её с арестом нельзя, а без продажи нечем гасить долг. Замкнутый круг.

Банки ему отказали в трёх местах: доход неофициальный, в прошлом две просрочки. А квартира между тем стоит около 9 миллионов, и долг со всеми штрафами — меньше трети её цены.

В итоге мы закрыли ситуацию через частного инвестора: 3% в месяц на полгода. Клиент сначала возмутился — «это же грабёж, банк дал бы под 20% годовых». Потом посчитали вместе: без займа он отдаёт квартиру в срочный выкуп примерно за 80% рынка, то есть теряет больше миллиона. А с займом гасит долг, снимает арест, продаёт по рынку и после всех процентов остаётся примерно с миллионом сверху. Цифры округляю, чтобы клиент не узнал себя, но порядок именно такой.

С тех пор я почти каждому клиенту объясняю, откуда берётся эта ставка. Рассказываю — без рекламы и без страшилок про «залоговую мафию».

Кажется, раз у банка в залоге квартира, он ничем не рискует и может спокойно давать деньги. На деле банк боится не за квартиру, а за лицензию.

Регулятор жёстко следит, кому банки выдают кредиты. Если банк начнёт кредитовать людей с плохой историей и серыми доходами, он может получить формулировку «рисковая кредитная политика» и лишиться лицензии. Поэтому банку проще отказать десяти нормальным клиентам, чем впустить одного проблемного.

Второй момент — банки не любят «непонятные» цели. «Нужны деньги на лечение» для скоринга звучит страшно: а вдруг лечение пойдёт не по плану и платить будет некому. Третий — банк не хочет судиться: обращение взыскания на залог тянется год и дольше, дешевле отказать на входе.

В итоге люди с нормальной квартирой, но «пятнистой» историей оказываются у частных кредиторов.

Обычно это не злодей из фильма про девяностые, а человек, который продал бизнес или пару квартир и хочет, чтобы деньги работали. Либо несколько партнёров, сложивших капитал.

И деньги у него не бесплатные. Три варианта, откуда они:

• Свои накопления. Их можно положить на вклад под 12–13% годовых — такие ставки держали крупные банки летом 2026 года. Отдать их вам — значит недополучить этот доход.
• Кредит под залог собственной недвижимости. Банк видит, что деньги пойдут в перекредитование третьих лиц, считает риск повышенным и даёт под 18–24% годовых.
• Деньги знакомых и партнёров, которым инвестор обещает 12–18% годовых.

То есть ещё до того, как инвестор хоть что-то заработал, сами деньги обходятся ему в 13–24% годовых.

Возьмём типовую сделку: миллион под 3% в месяц на год. «Бумажный» доход — 360 тысяч в год. Звучит красиво. Теперь расходы.

Стоимость денег. Лежал бы миллион на вкладе — инвестор получил бы около 130 тысяч. Отдав его вам, он эти деньги теряет. Минус 130 тысяч.

Налог. С процентов платится НДФЛ 13% — минус примерно 47 тысяч.

Юристы и нотариус. Договоры займа и залога — 15–30 тысяч, проверка документов квартиры — 5–10 тысяч, нотариальное удостоверение залога (без него Росреестр не зарегистрирует обременение) — ещё 8–15 тысяч. Итого около 30–50 тысяч на сделку.

Резерв на суды. Главное. Если заёмщик перестаёт платить, инвестора ждут претензия, иск, юрист, апелляции, приставы, торги. Одна такая история стоит 150–500 тысяч и тянется год-полтора. Если из десяти заёмщиков один не платит, на каждую сделку нужно откладывать 30–50 тысяч про запас.

Что остаётся в хорошем сценарии — около 100–120 тысяч в год, то есть 10–12% годовых на свой капитал. В среднем сценарии, с одним судом на десять сделок, — 4–6%. Одна плохая сделка с длинной тяжбой даёт минус треть капитала.

Поэтому ставка и выглядит как 3–4% в месяц. Инвестор зашивает в неё худшие сценарии. Давай он под 2% в месяц — один дефолт на десять сделок съел бы всю прибыль.

Вопрос, который мне задают постоянно. Действительно: вклад даёт 12–13%, и никаких нервов. Но смотрите.

Доход по вкладу съедается налогом и инфляцией: после 13% налога с процентов и инфляции под 8–9% в реальности остаётся 2–3% годовых. Вклад замораживает деньги на год-три, а залоговый займ длится 6–12 месяцев — вернувшиеся деньги сразу работают снова. И вклад застрахован только до 1,4 миллиона, тогда как займ обеспечен квартирой: даже в плохом сценарии после торгов инвестор возвращает большую часть.

Поэтому инвесторы не выбирают «вклад или займы». Они смешивают: часть на вкладах, часть в облигациях, часть в залоговых займах. Займы — рискованная, но более доходная часть портфеля.

Инвестор — не благотворительность. Треть заявок он разворачивает с порога. Красные флаги:

• заёмщик пожилой, или в квартире несовершеннолетние собственники: наследники и опека — это месяцы разбирательств;
• в квартире прописаны отказники от приватизации — они сохраняют пожизненное право проживания, выселить их почти невозможно, и продать такую квартиру тяжело;
• свежее наследство или дарение, меньше года: могут объявиться другие наследники и оспорить сделку;
• нет ответа на вопрос «откуда через полгода-год деньги на возврат тела». «Буду платить проценты, а там видно будет» — верный признак будущего дефолта;
• неликвид: аварийный дом, доля в квартире, квартира в умирающем посёлке;
• просят слишком много: инвесторы редко дают больше 50–60% от цены квартиры.

И ещё принцип: крупную сумму не дают в одного заёмщика. Выгоднее десять займов по миллиону, чем один на десять миллионов — один дефолт не должен топить весь портфель. Поэтому суммы от 10–15 миллионов и выше — это уже не частники, а КПК и МКК, лицензированные организации под надзором ЦБ, которые к тому же обязаны проверять финансовое состояние заёмщика.

Честный сценарий. Первые два месяца — звонки и напоминания: чаще всего человек находит деньги или договаривается о реструктуризации. Потом претензия и суд, три-шесть месяцев, плюс столько же на апелляцию. Потом торги, где квартира уходит с дисконтом 20–30% от рынка. Из вырученного инвестор забирает долг и судебные расходы, остаток возвращают заёмщику.

То есть «забрать квартиру за копейки» инвестору тоже невыгодно: на этом пути он теряет год-полтора и сотни тысяч на юристов. Торги — это убыток для обеих сторон. Поэтому нормальный инвестор, как и нормальный брокер, заинтересован, чтобы вы платили и закрыли сделку, а не довели до аукциона.

3–4% в месяц под залог квартиры — не жадность, а цена риска: дорогие деньги, налог, нотариус, суды, дефолты. Чистыми инвестор получает сопоставимо с вкладом, зато берёт на себя то, на что банк не имеет права пойти: серые доходы, плохую историю, аресты, срочные ситуации.

Для заёмщика это дорогой, но иногда единственный рабочий инструмент. Заходить в него стоит с планом выхода: что продаётся, что рефинансируется, откуда через полгода возьмутся деньги на возврат. Если плана нет — лучше не начинать.