Придомовая территория: кому принадлежит двор и почему это касается каждого жильца

Если на машину упало дерево, границы придомовой территории помогут понять, с кого требовать возмещения ущерба.

Кто будет убирать снег во дворе, устанавливать шлагбаум и отвечать за травму на скользкой дорожке, зависит от того, кому принадлежит двор. Расскажу, как это выяснить и кто должен содержать придомовую территорию.

Придомовой территорией называют землю под многоквартирным домом и вокруг него — с тротуарами, газонами, парковкой и скамейками. Точные границы и размер этого участка, список построек на нем и правила пользования фиксируют в Росреестре при кадастровом учете  .

Пока земля не оформлена и не поставлена на кадастровый учет, формально она принадлежит городу. Как только границы закрепили документально, участок официально становится придомовой территорией.

Муниципалитет не может «нарезать» землю как вздумается, потому что действуют строгие правила  :

• территорию закрепляют за конкретным домом или жилым комплексом из нескольких домов;
• ничего чужого, то есть во двор нельзя включить землю соседнего здания или общественные места — городские скверы, площади, улицы и сквозные проезды, которыми пользуются все горожане;
• в границы участка обязательно входят объекты инфраструктуры, которые нужны для обслуживания дома, — например, проезд для мусоровозов и пожарный подъезд;
• плотность застройки — чем теснее друг к другу стоят соседние здания, тем меньше будет двор.

В старых спальных районах придомовая территория может быть просторной, а в современных плотных кварталах границы иногда проходят в паре метров от подъезда. Поэтому размер придомовой территории определяют в каждом случае индивидуально.

Бывают ситуации, когда участок принадлежит нескольким домам. Например, застройщик возвел жилой комплекс из трех корпусов на едином пятне застройки и ввел их в эксплуатацию как один проект  . Тогда детскую площадку или общий подземный паркинг юридически делят между жителями всех корпусов.

На придомовой территории могут находиться:

• элементы озеленения — деревья, кусты и цветники;
• трансформаторные подстанции;
• тепловые пункты  — часто они находятся в подвале или другом техническом помещении дома, но в малоэтажных комплексах могут стоять во дворе отдельными небольшими строениями;
• коллективные автостоянки и гаражи;
• детские и спортивные площадки;
• другие объекты благоустройства — деревянные настилы, фонтаны, беседки, статуи, ворота и шлагбаумы.

Собственникам полезно знать точные границы двора, чтобы понимать:

• чем они законно владеют и что могут обустроить на придомовой территории;
• с кого требовать содержание участка — кому предъявлять претензии за сугробы и нескошенную траву;
• кто отвечает за причиненный ущерб — например, если упало дерево на машину или человек поскользнулся на льду и сломал ногу.

Как можно использовать придомовую территорию. Четкие границы двора дают собственникам право решать на общем собрании, как распоряжаться каждым свободным метром придомовой территории. Например, можно:

1. Озеленить двор — сделать живые изгороди, высадить кустарники, поставить кашпо или вазоны. Главное — соблюдать нормативы отступа от фасада: дерево с кроной до 5 м — не ближе 5 м от стены дома, и чем крона шире, тем больше места нужно оставлять. Для кустарников отступают минимум 1,5 м от здания, причем ветки не должны перекрывать свет жителям первого этажа  .
2. Заработать на аренде — сдать неосвоенную часть участка, например под постамат, а заработанные деньги пустить на ремонт подъездов. Главное — помнить о запретах: во дворах нельзя открывать ларьки, мини-рынки, летние кафе, автосервисы, мастерские по ремонту обуви и техники, организовывать автостоянки сторонних фирм  .
3. Обустроить зоны отдыха — поставить скамейки, беседки с навесами и установить статуи.
4. Организовать спортивную или детскую площадку — полностью за счет жителей или привлечь государственные деньги, например через федеральную программу «Формирование комфортной городской среды» или региональные проекты вроде московского «Активного гражданина».
5. Сделать парковку или велобоксы — при соблюдении санитарных, противопожарных норм: пожарная машина или скорая помощь должны подъезжать к любому подъезду без помех.

Все решения о том, как распоряжаться участком и благоустраивать его, принимают только на общем собрании собственников  . С предложенной инициативой по использованию территории должно согласиться минимум 2/3 собственников от их общего числа, а за благоустройство достаточно половины голосов от пришедших на собрание  .

Кто отвечает за содержание. Важно знать границы участка, чтобы понимать, с кого требовать убрать снег или скосить газон.

УК обязана следить за тем участком, которым жильцы пользуются фактически, плюс убирать прилегающую полосу, если этого требуют городские правила благоустройства. Все, что расположено дальше этой зоны, — забота районных коммунальных служб и мэрии.

Кто отвечает за ущерб. За причинение вреда имуществу или здоровью на придомовой территории отвечает также УК. Это касается в том числе земельных участков, которые не сформированы.

Если территория стоит на кадастровом учете, все просто: случай произошел в границах дома — значит, отвечает УК, но придется доказать, что она ненадлежащим образом выполнила обязанности. Если за пределами контура — претензию и иск направляют в городскую администрацию.

Если земельный участок не сформирован, границы определяют по проектным документам, например по проекту межевания территории.

Земля под домом и вокруг него принадлежит всем владельцам квартир и коммерческих помещений в этом здании. Но как именно она переходит в собственность, зависит от возраста дома и документов.

Если бумаги уже оформлены, земля под зданием и вокруг него принадлежит всем владельцам квартир и коммерческих объектов в этом здании.

Размер доли у каждого собственника будет пропорционален площади его помещения. Например, у владельца трешки доля придомовой территории больше, чем у хозяина студии  . Но это не значит, что каждому собственнику дадут отдельный земельный участок рядом с домом. «Отрезать» себе личный надел нельзя: территория принадлежит всем сразу как общее имущество  .

Как именно земля перешла в собственность, зависит от возраста здания.

Если участок под домом сформирован до 1 марта 2005 года, земля автоматически перешла в общую долевую собственность жильцов в день вступления в силу Жилищного кодекса РФ — 1 марта 2005 года.

Если это новостройка, все проще: при оформлении в собственность купленной квартиры, покупателю автоматически переходит и часть прав на землю под домом  .

Если это апартаменты. Верховный суд установил  , что у собственников апартаментов право на землю возникает вместе с правом на объект недвижимости. А какое именно — зависит от того, что с землей. Если она у застройщика в аренде, у собственников возникает право аренды, но они могут также оформить ее в собственность. В другой статье мы рассматривали, чем апартаменты отличаются от квартиры.

Все жильцы имеют равное право ходить по двору и пользоваться площадками. Но чтобы поменять что-то кардинально — например, отдать помещение под кофейню, поставить шлагбаум, снести старую горку или организовать палисадник вместо парковки, — придется сначала провести общее собрание собственников  .

Если у дома не оформлена земля, любой собственник может подать заявление в местную администрацию, чтобы участок размежевали и поставили на учет. Как только Росреестр присвоит кадастровый номер, земля автоматически и бесплатно перейдет в общую собственность жильцов дома  .

Даже если участок не стоит на кадастровом учете и формально остается городским, закон защищает жильцов. Они все имеют право пользоваться двором и подъездами к дому так, как это нужно для нормальной жизни  . В этом случае земля принадлежит муниципалитету, но владеют, пользуются ей и содержат ее собственники помещений в доме.

Границы такой территории определяются по ее фактическому применению. В нее, как правило, входят объекты, которые установлены около дома и используются собственниками.

Следить за чистотой и порядком во дворе обязана та организация, которая управляет домом: УК, ТСЖ или жилищный кооператив. Это не жест доброй воли, а прямая обязанность по закону и по договору управления.

Но делает это она на деньги собственников. Плата уже включена в строку «Содержание жилья» в ежемесячной квитанции. И здесь действует то же правило: чем больше площадь квартиры собственника, тем больше он платит за поддержание порядка на придомовой территории.

Вот что должны делать коммунальщики:

• убирать мусор вокруг баков, подметать контейнерную площадку и следить за контейнерами  ;
• делать текущий ремонт — например, вовремя чинить сломанные скамейки и карусели на детской площадке, а весной обновлять краску на бордюрах и белить стволы деревьев  ;
• ухаживать за зеленью во дворе — подстригать кусты, чтобы они не закрывали обзор водителям, поливать клумбы в засуху и вовремя спиливать аварийные ветки, пока те не рухнули на припаркованную машину или прохожих  ;
• держать придомовую территорию в порядке — сметать мусор, опустошать урны, косить газон летом. Зимой — счищать лед, убирать сугробы и посыпать дорожки песком или реагентами против гололеда  .

Федеральный перечень — это лишь обязательный минимум. В каждом городе еще действуют местные правила благоустройства: сколько урн должно стоять у подъездов, какие кусты сажать и в какое время дворник обязан заканчивать работу.

Городские власти могут обязать управляющую компанию следить за чистотой не только самого придомового участка, но и куска земли рядом — так называемой прилегающей территории  . Например, по казанским правилам благоустройства УК обязана убирать весь свой двор плюс полосу еще в 5 м вокруг него — прямо до проезжей части. А если земля под домом не размежевана, коммунальщикам придется чистить исторически сложившийся двор и те же 5 м  .

Расскажу о нескольких способах это сделать.

Если земля стоит на кадастровом учете, самый быстрый путь — найти свой дом на публичной кадастровой карте. Инструкция — на скриншотах ниже.

Если земля не стоит на кадастровом учете и границы на кадастровой карте не отображены, можно посмотреть предполагаемые границы участка под домом в проекте межевания территории, ПМТ. Это документ градостроительного планирования, по сути, генеральный чертеж квартала. Он показывает проектные границы — на будущее. Но юридически двором этот участок станет только после того, как кадастровый инженер проведет замеры, согласует контур с соседями и внесет данные в Росреестр.

Проекты планировки можно посмотреть на сайте НСПД, авторизация — через аккаунт госуслуг.

Во многих регионах работают свои базы градостроительных данных. Например, в Москве проекты межевания застроенных кварталов можно посмотреть на портале ГИС ОГД в разделе «Карта» → «Планировка территории города Москвы» → «Проекты межевания территорий».

Если проект уже разработан городом, жильцам проще оформить двор в собственность. Не нужно ничего проектировать с нуля — достаточно подать коллективное заявление в администрацию с просьбой поставить уже утвержденный на чертеже участок на кадастровый учет.

1. Придомовая территория — земельный участок под многоквартирным домом с элементами благоустройства и озеленения.
2. Если придомовая территория стоит на кадастровом учете, собственники вправе распоряжаться ей — решать на общем собрании, как использовать двор.
3. Если участок не стоит на кадастровом учете, любой собственник может подать заявление в местную администрацию, чтобы участок размежевали и поставили на учет. Как только Росреестр присвоит кадастровый номер, земля автоматически и бесплатно перейдет в общую собственность жильцов дома.
4. Работы по содержанию и благоустройству двора проводит организация, которая обслуживает дом. Она же отвечает за ущерб, причиненный на этой территории.
5. Даже когда участок еще не сформирован, УК обязана содержать его и обеспечивать порядок, если двором фактически пользуются жители.