Почему я не продаю квартиры: честный разбор заработков в коммерческой недвижимости

Большинство считает, что путь в недвижимости нужно начинать с аренды или продажи квартир. Логика простая: людям всегда нужно где-то жить. Но когда я открывала свое агентство, я сразу решила отрезать этот путь. Никакой «жилищки». Только коммерция.

За два года я со своей командой закрыли больше 200 сделок на 1,2 млрд рублей. Подробнее о работе своей компании я расскажу в будущих статьях.

Ко мне на собеседования постоянно приходят агенты из жилого сектора. Разговоры о финансах всегда вскрывают одну и ту же картину. Кандидаты искренне считают, что стабильно делать 150 000 рублей в месяц ‒ это хороший, крепкий результат. Но давайте посмотрим, чего стоят эти деньги. Это бесконечная цепочка показов, выслушивание чужих сомнений и регулярная работа бесплатным психологом для семей.

В коммерции порядок цифр совершенно другой. Чеки могут быть в разы выше, потому что комиссия считается от стоимости крупных бизнес-объектов или долгосрочных контрактов аренды. Тебе не нужно закрывать по пять сделок в месяц, чтобы заработать свои деньги. Достаточно одной-двух, но проведенных ювелирно.

Квартиры редко дают пространство для маневра. В коммерческой недвижимости же есть место для креативных стратегий, которые в «жилищке» просто невозможны. Самое большое профессиональное удовлетворение приносят именно нестандартные решения.

Расскажу про одну из любимых сделок. Мы выкупили с клиентом-инвестором крупное помещение. Самый стандартный путь ‒ сдать его в аренду целиком. Мы пошли другим путем: разделили этот большой объект на несколько мелких лотов и перепродали их по отдельности. Квадратный метр в небольших помещениях всегда стоит дороже. Итог? Доходность этой сделки составила 100%. Легально получить такую маржинальность в жилой недвижимости за короткий срок практически нереально.

Главная проблема жилого сектора ‒ непредсказуемый человеческий фактор. Не скажу, что в комерции его совсем нет, но в «жилищке» Сделка может сорваться в любой момент просто потому, что клиенты поругались по дороге на показ или им разонравился район. Риелтор тратит колоссальное количество времени и энергии на обслуживание чужих настроений.

В инвестициях мы продаем не бетон и не уютный балкон, а финансовую модель. Мы с клиентом сидим на одной стороне стола и смотрим на Excel-таблицы. Главный критерий успешной сделки ‒ стабильный денежный поток и ликвидность актива. Никаких субъективных метаний. Если экономика сходится, мы жмем друг другу руки. Это зрелые партнерские отношения, где ценят твою экспертизу, а не умение красиво улыбаться.

Коммерческая недвижимость подходит не всем. Цикл сделки здесь длиннее, нужно вникать в технические нюансы и уметь считать финансовые модели. Но если вы устали работать с эмоциями, любите бизнес-стратегии и хотите пробить финансовый потолок ‒ вам точно сюда.

Переход в коммерцию ‒ это кардинальная смена масштаба. Да, порог входа в эту нишу выше, а цена ошибки измеряется миллионами рублей. Но именно здесь начинается настоящий бизнес. Для меня выбор очевиден: я предпочитаю системно строить капитал ‒ свой и своих инвесторов, ‒ а не тратить жизнь на показы чужих спален и кухонь.