«Делаю что-то важное не только для себя»: я купил старинный замок за 2 млн рублей и открыл в нем кофейню
В 2020 году архитектор Иван Магарев купил на все свои деньги старинный особняк.
За это время герой статьи почти полностью отреставрировал дом купца Никуличева в селе Устье Вологодской области и открыл там кофейню. При этом на покупку дома Иван потратил все два миллиона рублей, что у него были, а начинал реставрацию с зарплатой 60 000 ₽.
Кофейня в замке работает уже год, но пока всю выручку с нее Иван тратит на ремонт дома и развитие заведения. Рассказываем, каких усилий стоит открыть кофейню в памятнике архитектуры, какими методами герой привлекает клиентов и как выбирать для такого бизнеса систему налогообложения.
Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам Журнала
Как все начиналось
После покупки здания в 2020 году я оказался владельцем особняка c нулем сбережений и зарплатой архитектора 60 000 ₽ в месяц. Мне не хотелось превращать ремонт замка в марафон, я собирался переформатировать запущенное здание в точку притяжения людей. Мне помогали друзья, близкие и мой отец. О реставрации и о том, как дом Никуличева стал современным культурным пространством, я рассказал в прошлой статье.
Коротко затрону финансовую сторону проекта. Полноценных кредитов на реставрацию я не брал, но кредитными картами пользовался: покупал с их помощью стройматериалы и инструменты.
Основную часть работ мы делали сами, но что-то доверяли профессионалам, например монтаж и прокладку инженерных сетей. Вообще, на все инженерные дела я сильно потратился: везде предусмотрел качественные узлы и трубы, полностью реконструировал системы отопления, водопровод, канализацию и электрику. Одна котельная с газовым и резервным электрокотлом обошлась в полтора миллиона рублей, причем мы использовали советские радиаторы, предварительно промыв их лимонной кислотой с перекисью водорода.
Я люблю кофе, поэтому идея открыть кофейню с культурным пространством возникла сразу после покупки дома. Кроме того, в Устье почти не было регулярно работающего общепита. Есть трактир, но в выходные он либо закрыт, либо работает до 15:00. Уютно посидеть, пообщаться и выпить кофе со сладостями было просто негде. Это удивляло, ведь в теплое время в селе много приезжих. В общем, подсознательно я был уверен, что все получится и кофейня будет популярной.
При этом всем у меня совсем не было опыта в общепите, но была большая насмотренность. Я много путешествую, люблю заходить в разные неочевидные заведения с изюминкой. Мне нравится сочетание уютной, почти домашней обстановки с профессиональным сервисом. Понятно, что у меня вряд ли что-то получилось бы без помощи профессионалов: в проектировании помогал мой друг, бариста с огромным стажем Александр Разумов. Прямо у него в квартире мы размечали на полу габариты мебели и оборудования, моделировали работу «виртуально».
Весной и летом 2025 года мы работали без кухни, продавали только напитки. Примерно тогда же у нас появился молодой управляющий Алексей Кулик, с ним мы открыли кухню. Он помог найти отличного повара в Устье: это была мама одной из школьниц, которая сначала занималась реставрацией дома. Она готовила прекрасную домашнюю еду, но для полноценной кухни этого было недостаточно.
В итоге Алексей свел меня со знакомым шеф-поваром Славой — мы попросили его создать нам линейку из пяти блюд. Он приехал в Устье, придумал эти блюда, разработал технические карты и обучил всему Алену. В итоге в нашем меню появился тосканский суп, классическая итальянская лазанья, французское крем-брюле, мягкий творог с вишнево-кокосовым конфи. Особенно круто эти блюда смотрятся в селе на четыре тысячи человек. Многие говорят, что еда у нас уровня города-миллионника.
Ошибки и сложности
Я точно ошибся в сроках реализации проекта. Я планировал, что дореставрирую особняк за три года, но к маю 2026 года прошло уже шесть лет. Сейчас в планах закончить ремонт апартаментов под сдачу на втором этаже, на это должно уйти полтора-два года.
Еще у меня никогда не было бизнес-плана. Просто исхожу из того, что, если делать все как для себя, с душой и добротой, это обязательно привлечет благодарных гостей. Кажется, то, как идут дела у кофейни, подтверждает мои мысли: выручка в 2025 году превысила наши ожидания.
Бизнес сезонный. В маленьких населенных пунктах, таких как Устье, люди зимой предпочитают сидеть дома, меньше гулять и посещать заведения. С конца октября — начала ноября уезжает наша целевая аудитория, дачники и туристы. Село пустеет, а дневная выручка колеблется от 1 000 до 2 500 ₽. Если бы я платил аренду за помещение кафе, уже бы прогорел. Зимой в 2025 и 2026 годах мы работали, закрывались только на две недели, чтобы сделать косметический ремонт.
Главная сложность в том, что дом Никуличева — объект культурного наследия регионального значения. Это означает следующее: все, что чуть сложнее уборки и мелкого ремонта, требует дорогостоящей разработки проекта и реставрации.
Второй момент: изначально по документам дом Никуличева — нежилое помещение. То есть подключиться к газу, водоснабжению и электричеству сильно дороже, чем было бы для жилого дома. Например, стоимость электроэнергии для нежилого дома в три раза выше. В конечном счете я смог поменять статус помещения на жилое, мне в этом помог глава Усть-Кубинского округа Вологодской области Иван Быков. Это облегчило газификацию — я долго не мог ввести в эксплуатацию котельную.
Еще я сначала неправильно выбрал форму налогообложения кофейни. Казалось, что стоит зарегистрировать ООО на УСН — и я просто буду платить 6% со всего дохода. Думал, что выручка будет маленькой и нет смысла регистрироваться как ИП, платить страховые взносы, покупать патент. Еще предполагал, что ООО как-то безопаснее, и учредитель рискует только уставным капиталом в 10 000 ₽. Но выручка стала расти, и в какой-то момент я понял, что заплатил налогов примерно на 200 000 ₽ больше, чем если бы был ИП с патентом. В итоге все поменял, став индивидуальным предпринимателем с патентной формой налогообложения.
Доходы и расходы
Всю бухгалтерию кофейни я веду сам. Прибыль от заведения — это не мой пассивный доход, все заработанные деньги я вкладываю в продолжение восстановления дома и развитие самой кофейни.
Когда я запустил кухню, пришлось закупить оборудование: конвекционную печь за 60 000 ₽, вытяжной зонт за 20 000 ₽, два холодильника по 20 000 ₽, один морозильник за 15 000 ₽, систему фильтрации воды за 15 000 ₽, варочную поверхность за 25 000 ₽. Также у нас есть большая столешница на металлокаркасе, которую мы сварили сами, и еще ряд вещей: стеллажи для сушки посуды, навесные полки, закрытый шкаф — на это потратили еще 50 000 ₽.
Одновременно с оборудованием кухни я не останавливал отделочные работы на втором этаже особняка: туда идет большая часть выручки кофейни, 80 000—100 000 ₽ в месяц. Еще есть фонд оплаты труда и закупка готовой продукции — пирожные мы берем у местного кондитера.
Показатели выручки за год приведу на диаграмме из CRM-системы: в ней видна огромная разница в выручке зимой и летом, по будням и по выходным.
Недавно купил еще один холодильник, потому что спрос на блюда растет и повару нужно делать и хранить больше заготовок. Кроме того, есть план запустить доставку — думаю, это будет актуально для дачников. Летом здесь много привыкшей к комфорту молодежи, да и вообще тех, кому неудобно готовить самим.
Еще в ближайших планах покупка профессиональной посудомойки примерно за 150 000 ₽, чтобы не нанимать мойщицу и экономить воду: в сельской местности кубометр воды стоит на 60—70% дороже, чем в городе. К тому же повару нужен профессиональный блендер и тестомес, чтобы быстрее делать заготовки.
Прибыль — 35—40% от выручки, то есть при выручке 500 000 ₽ прибыль получается 150 000—200 000 ₽.
Как продвигаем кофейню
В небольших населенных пунктах лучший маркетинговый инструмент — сарафанное радио. Люди приходят, пробуют кофе, рассказывают о нас на работе и дома. Мы задали себе высокую планку качества, стараемся держать адекватные цены. Кроме того, у нас большие и сытные порции блюд. Например, заказав лазанью за 360 ₽, гость получит огромную порцию из итальянских листов теста, мясного фарша и самодельного соуса бешамель, а сверху будет корочка из твердого сыра.
Ключевая онлайн-площадка — «Вконтакте». Жители сел редко пользуются VPN, поэтому продвигаться в заблокированных мессенджерах и соцсетях смысла нет. Я плачу СММ-специалистам — это местные девушки, они ведут группу во «Вконтакте», хорошо знают село и умеют писать понятно для нашей аудитории. Еще я актуализирую карточку в «Яндекс Картах», чтобы там всегда был правильный режим работы, фото, меню. Это помогает привлечь людей из других мест.
Например, люди едут по трассе, видят хорошие отзывы — да еще и с фото замка — и сворачивают с маршрута, чтобы сделать крюк 30 км до нас.
Хочу отметить, что дачники и туристы — это 80% наших клиентов. Им рекламировать кофейню лишний раз не нужно, они и так знают, что у нас хорошо и вкусно.
А вот местных нужно заманивать, что пока дается со скрипом: среди сельских жителей не так много людей, готовых к гедонистическим развлечениям, но тенденция к тому, что гостей-сельчан становится все больше, видна.
Совет предпринимателям
Я не уверен, что из моей истории можно сделать какой-то универсальный пример. Это не бизнес в чистом виде: я реставрирую объект культурного наследия и только в процессе адаптировал его под кофейню. Решаться на подобное стоит только увлеченному реставрацией и старыми зданиями человеку. Исходя из этого уже можно давать советы.
Я бы рекомендовал планировать бюджет с запасом: реконструкция старого здания — это всегда незапланированные и большие расходы, 40—50% изначально заложенного бюджета.
Добавлю про себя: за шесть лет, что прошли с покупки особняка, я не выгорел и до сих пор занимаюсь этим с большим удовольствием. Я не только смог привести в порядок историческое здание, но и открыл кофейню, которая активно развивается. Кажется, я делаю что-то ценное и важное не только для себя, но и для окружающих.
