ДДУ для гостиниц: новый закон или запрет псевдо-жилья?

15 октября 2026 года на форуме-съезде Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», членом которой я являюсь, министр экономического развития РФ Максим Решетников сообщил о подготовке законопроекта, предусматривающего специальное регулирование привлечения средств частных инвесторов для строительства гостиниц по договорам долевого участия (ДДУ).

Инициатива получила поддержку Президента России Владимира Путина при условии обеспечения защиты средств инвесторов и сохранения гостиничного назначения объектов.

Предполагается использовать уже знакомые рынку механизмы проектного финансирования и счетов эскроу, дополнив их требованиями, учитывающими специфику гостиничной недвижимости.

Основная задача государства — не только стимулировать строительство новых гостиниц, но и исключить практику создания объектов псведо-жилья на земельных участках, предназначенных для гостиничного и рекреационного использования.

Подготовленный Минэкономразвития законопроект предусматривает несколько принципиальных условий.

1. Гостиница должна иметь категорию не ниже трёх звёзд.

Привлечение средств дольщиков предполагается разрешить для строительства гостиниц, соответствующих установленным требованиям к категории объекта. Напомню, требования закреплены в Положении о классификации средств размещения.

2. Участие профессионального гостиничного оператора станет обязательным.

Застройщик должен будет заключить договор управления с гостиничным оператором, соответствующим установленным требованиям и включённым в специальный реестр. Таким образом планируется отсечь агентов и мелкие организации, не оказывающие весь комплекс гостиничных услуг, от сдачи апартаментов в аренду.

Сведения об операторе и планируемой категории гостиницы должны отражаться в проектной декларации.

3. Раскрытие счетов эскроу будет происходить поэтапно.

Предлагается следующая модель:

- 80% денежных средств застройщик получает после ввода объекта в эксплуатацию;
- оставшиеся 20% — после прохождения гостиницей классификации и внесения соответствующих сведений в реестр классифицированных средств размещения при выполнении предусмотренных законом условий. (Это не ранее чем через 1,5 года с момента ввода при условии ускоренных темпов отделки, меблировки и оснащения объекта)

Таким образом, для застройщика будет иметь значение не только завершение строительства, но и фактическая готовность объекта к гостиничной эксплуатации. А готовность возможно только после завершения отделки, меблировки и оснащения во всех помещениях отеля, включая номерной фонд. А значит, продажа апартаментов без отделки и меблировки становится вне закона.

4. Использование номеров собственниками будет ограничено.

В рамках обсуждения инициативы прозвучало предложение, согласно которому гостиничный номер должен использоваться для размещения гостей преимущественную часть года — например, не менее 11 месяцев.

Предполагается также закрепить особенности управления гостиницей, смены оператора 2/3 от общего числа голосов и перехода обязательств по договору управления к новым собственникам номеров через обременение в Росреестре.

5. Возможности привлечения инвестиций могут расшириться на туристические особые экономические зоны.

Отдельно рассматриваются изменения, позволяющие применять механизм долевого участия при реализации гостиничных проектов на территориях туристско-рекреационных особых экономических зон.

Как юрист и как эксперт, более 15 лет работающий в сфере девелопмента и управления апарт-отелями, я внимательно слежу за всеми законодательными инициативами.

При этом хочу обратить внимание на обстоятельство, которое практически не звучит в новостных публикациях.

Продажа апартаментов и гостиничных номеров по договорам долевого участия осуществляется в России с 2013 года, если не раньше.

За прошедшие годы сформировался полноценный сегмент инвестиционной недвижимости, в котором девелоперы продают отдельные помещения частным инвесторам, а профессиональные гостиничные операторы обеспечивают их последующую эксплуатацию и получение дохода.

Банки уже имеют опыт проектного финансирования таких объектов. Девелоперы научились проектировать, строить и реализовывать гостиничные комплексы с множественностью собственников. Гостиничные операторы разработали модели централизованного управления номерным фондом, взаимодействия с инвесторами и распределения доходов.

Поэтому я воспринимаю законопроект прежде всего как попытку законодательно закрепить и систематизировать уже сложившуюся рыночную практику, а не как создание принципиально нового инвестиционного инструмента.

И в этом смысле считаю инициативу припозднившейся.

Вместе с тем я разделяю обеспокоенность/недовольство Минэкономразвития относительно объектов, которые формально позиционируются как гостиницы или апарт-отели, но фактически проектируются и эксплуатируются как жилые комплексы.
Номерной фонд в таких проектах сдается без отделки, гостиничная инфраструктура отсутствует, служебные помещения также, логистика и служебные потоки не организованы, централизованное управление отсутствует. Люди в апартаментах просто живут, в некоторых случаях, сдают в аренду в свое отсутствие.

Но гостиница — это не просто здание с меблированными помещениями, ресепшеном и вывеской. Это сложный технологический и операционный продукт.

Его создание требует согласованной работы девелопера, архитекторов, инженеров, гостиничных технологов, оператора и специалистов по инвестиционной модели.

Именно поэтому обязательное участие профессионального гостиничного оператора в проекте я считаю одним из наиболее важных положений обсуждаемой инициативы.

При этом принципиальное значение имеет момент его привлечения.

Если оператор появляется только после завершения строительства, исправить ошибки проектирования зачастую невозможно либо чрезвычайно дорого.

Гостиничная технология должна закладываться в концепцию проекта до начала проектирования, а оператор — участвовать в формировании технического задания и ключевых решений будущего объекта.

Это, на мой взгляд, один из наиболее важных вопросов для действующих участников рынка.

Если законодатель последовательно закрепит требования к гостиничной функции, профессиональному управлению и классификации, девелоперам придётся гораздо внимательнее относиться к фактическому назначению создаваемых объектов.

Для новых проектов это означает необходимость изначально выстраивать правильную юридическую, архитектурную и операционную модель.

Для уже реализованных комплексов последствия будут зависеть от окончательной редакции закона, переходных положений и применимости новых требований к существующим объектам.

Однако риски для проектов, изначально созданных с нарушением градостроительных требований или без возможности полноценной гостиничной эксплуатации, существуют уже сегодня.

Показательна московская практика борьбы с объектами квази-жилья, возводимыми под видом апартаментов. В отдельных случаях споры о законности строительства и назначении объектов приводили к крайне серьёзным последствиям, включая проблемы с вводом в эксплуатацию и правовым статусом недвижимости.

Подробнее об этой проблематике можно прочитать в материале юридической фирмы «Регионсервис» — «Суд и пряник: как Москва борется с апартаментами»

Конечно, нельзя автоматически переносить последствия таких споров на все апарт-отели. Но сама судебная практика демонстрирует: формальное наименование объекта не гарантирует соответствия его фактического использования градостроительным и гостиничным требованиям.

Поэтому я бы рекомендовала девелоперам не дожидаться принятия нового закона, а уже сейчас оценить соответствие своих проектов гостиничной технологии, требованиям классификации и заявленной модели эксплуатации.

На мой взгляд, при грамотной реализации инициатива способна оказать положительное влияние на рынок.

Для девелоперов появление специальных правил может повысить правовую определённость, упростить структурирование проектов и расширить возможности привлечения частного капитала.

Для банков — сформировать более понятную модель оценки гостиничных проектов, особенно в части обязательств оператора и достижения объектом эксплуатационной готовности.

Для инвесторов — повысить прозрачность приобретаемого продукта и снизить часть рисков, связанных с завершением строительства и последующим запуском гостиницы.

Но есть и вопросы, которые потребуют дополнительной проработки.

Например, насколько обоснованными окажутся требования к гостиничным операторам? Не приведёт ли создание специального реестра к чрезмерному ограничению конкуренции? Как будут защищены интересы собственников при плохих показателях работы оператора? при убытках?

Отдельного внимания заслуживают экономика гостиничного проекта и распределение ответственности между застройщиком, оператором и собственниками.

Важно, чтобы новые требования не превратились в дополнительные административные барьеры для добросовестных девелоперов.

Задача регулирования — не усложнить строительство гостиниц, а обеспечить создание качественного, профессионально управляемого и инвестиционно привлекательного гостиничного продукта.

Посмотрим, в какой редакции законопроект будет принят и насколько предложенные механизмы окажутся эффективными на практике.

Я поддерживаю саму идею формирования понятных правил для рынка гостиничной недвижимости с множественностью собственников.

Но убеждена, что качество апарт-отеля определяется не способом продажи номеров и даже не наличием договора с оператором, а профессиональными решениями, принятыми задолго до начала строительства.

Правильная концепция, гостиничная технология, продуманная квартирография и номерной фонд, экономическая модель, юридическая структура, выбор оператора и организация будущей эксплуатации — всё это должно рассматриваться как единая система.

Именно такой подход позволяет создать не просто продаваемую недвижимость, а полноценный гостиничный инвестиционный продукт.

Девелоперам, инвесторам и руководителям проектных команд, которые планируют создание апарт-отелей или гостиничных комплексов с продажей номеров частным инвесторам, рекомендую пройти мой авторский курс «Доходные апартаменты», разработанный для «Школы девелопера».

В рамках курса мы последовательно разбираем основные этапы создания апарт-отеля: от выбора земельного участка, формирования концепции и разработки технико-экономического обоснования до проектирования, гостиничной технологии, привлечения профессионального оператора, финансовой модели и организации продаж инвестиционного продукта.

Отдельное внимание уделяем практическим ошибкам девелоперов и решениям, которые позволяют избежать дорогостоящих переделок и проблем при запуске гостиницы.

Моя задача — помочь девелоперам создавать объекты, которые будут не только успешно продаваться, но и эффективно работать после ввода в эксплуатацию.