«Самое сложное — это открыть счет в банке»: как я взяла ипотеку в Грузии под 15% на 15 лет

Я покупала квартиру на этапе строительства. Агентство предоставило мне шахматку — таблицу со всеми квартирами в доме, где видно планировки, этажи и доступность. Сначала я рассматривала квартиру около 38 м² на первом этаже, но этот вариант не подошел. Затем мне предложили чуть большую площадь — 41,6 м², угловую квартиру с двумя балконами. Я остановилась на ней. В ней были одна спальня и кухня-гостиная.

Район оказался удобным. Рядом школа, небольшой парк, магазины, в 10 минутах две остановки: парк «Рике» и центр города. Недалеко и автобусный вокзал.

Застройщик регулярно отчитывался о ходе строительства: агентство присылало фотографии примерно раз в полтора месяца. Ездить на место не было необходимости. Сопровождение продолжалось до момента оформления права собственности.

Стоимость выбранной квартиры — 53 000 $⁣ (3 910 870 ₽)  . На момент сделки курс был около 60 ₽ за 1 $⁣ (75 ₽). Сделка была изначально привязана к доллару: цена фиксировалась в валюте, платежи я переводила напрямую субподрядчику. За пару лет квартира подорожала из-за роста стоимости квардратного метра и изменения курса доллара.

Первоначальный взнос составил 10% — около 374 000 ₽. Примерно столько же я заплатила за услуги агентства, их оплачивала отдельно. Покупка оформлялась в рассрочку. Через год после первого платежа я внесла еще 10%. Это была моя финансовая цель на год — накопить следующую часть.

Логика рассрочки была в том, чтобы в течение двух лет не брать на себя кредитные обязательства и сохранить гибкость — с возможностью либо продать объект, либо перейти на ипотеку позже.

Таким образом, первые два года я выплачивала стоимость квартиры без обременения в виде ипотеки. В 2025 году строительство завершилось. Изначально я рассматривала эту квартиру как инвестицию и думала продать ее после завершения строительства. Но позже решила оставить и оформить ипотеку.

Чтобы оформить ипотеку, мне пришлось поехать в Тбилиси. Я долетела до Владикавказа за 8 000 ₽, переночевала там в гостинице, а потом пересекла границу на машине. Дорога заняла около 8 часов и стоила примерно 3 000 ₽ за место.

Первый и самый сложный этап — открыть ипотечный счет в грузинском банке. Сначала я пробовала крупные банки — по аналогии с российскими, вроде Т⁠-⁠Банка или Сбера: казалось, там выше шанс получить более выгодные условия по ипотеке. Я подала заявки в три банка: Bank of Georgia, TBC и Credo. В одном ответ занял почти неделю, в другом — около двух дней. В двух местах мне отказали, причины не объяснили. В итоге счет открыли в Credo — там у меня уже был обычный счет, я оформила карту летом 2024 года.

Для открытия ипотечного счета понадобились:

1. Загранпаспорт.
2. Договор с места работы.
3. Справка НДФЛ.
4. Договор на квартиру.
5. Местный номер телефона. Грузинская сим-карта обязательна. Я оформила eSIM Cellfie примерно за 15⁠—⁠20 GEL⁣ (412⁠—⁠550 ₽).

Рассмотрение заявки заняло 7—10 дней. Процедура стандартная: сначала документы проверяет кредитный менеджер, затем он предлагает условия, после чего заявку рассматривает кредитный комитет. И только потом начинается оформление ипотеки.

Часть документов у меня уже была на двух языках: предварительный договор — на русском и грузинском, финальный договор с застройщиком — на английском и грузинском. Застройщик подготовил их самостоятельно. Мои личные документы были на русском.

В банках я общалась на русском и английском. Весь процесс оформления ипотеки занял около трех недель. Темп работы отличается от московского: все происходит медленнее и к этому пришлось адаптироваться.

Ответ от банка я получила во время поездки в Мцхету на второй неделе моего пребывания в Тбилиси. Я гуляла по окрестностям и храмам, когда позвонил кредитный менеджер. Помню, как сидела на лавочке возле знаменитого собора Светицховели 12 века и записывала условия в заметки.

Они были такими:

1. Первоначальный взнос — 40%: 10% — первоначальный взнос, 10% — по рассрочке, еще 20% — требования банков для иностранцев. К этому моменту 20% я уже внесла, нужно было доплатить еще 20%.
2. Валюта кредита. Можно было выбрать доллары или лари.
3. Срок — 15 лет в лари или 10 лет в долларах.
4. Ставка — 15,1% годовых.

Я решила брать ипотеку в лари. Несмотря на то что изначально сделка была привязана к доллару, брать кредит в этой валюте показалось рискованным: курс вырос с 50—60 ₽ примерно до 70 ₽. При этом я живу и работаю в Москве и валютные колебания могли сильно повлиять на платеж. В Грузии ключевая ставка, TBR, плавающая и пересматривается, но в целом относительно стабильная. Курс лари за последние годы тоже не показывал резких скачков.

Ипотеку одобрили с ежемесячным платежом 1 337 GEL⁣ (36 754 ₽) — это примерно 43 000 ₽ на тот момент. Если сравнивать с российскими ставками 25—30% годовых в 2025 годуа, ипотека в Тбилиси выглядела для меня более выгодным вариантом.

Кстати, кредитный комитет одобрил мне условия в тот же день, буквально через четыре часа, когда я вовсю ужинала хинкали.

Следующий этап — оформление ипотеки и перенос права собственности с застройщика на меня. Процесс проходил напрямую с застройщиком, без участия агентства. Мы вместе приехали в банк и подписали ипотечный договор. После этого банк перечислил деньги застройщику.

Когда оплата прошла, с объекта сняли обременение застройщика и перенесли его на меня как на нового собственника. Далее мы встретились в Доме юстиции. Я уплатила госпошлину 164 GEL⁣ (4 508 ₽) и через четыре дня получила кадастровый номер и запись в реестре о праве собственности. После этого мы подписали акт приема-передачи и я получила ключи от квартиры.

Для оформления понадобились:

1. Предварительный договор — аналог ДДУ.
2. Договор строящегося объекта — он же финальный договор.
3. Паспорт.
4. Деньги на госпошлину.

Весь процесс от взятия ипотеки до передачи ключей занял около трех недель — я находилась в Грузии все это время. Перед окончательным оформлением нужно было внести оставшиеся 20% и оформить страховку. Этот этап оказался самым нервным.

После одобрения заявки мне позвонил кредитный менеджер и назначил встречу в тот же день. Я приехала в банк одна, с документами и деньгами, и ждала около 3,5 часа. Банк уже закрылся для посетителей, остались только сотрудники. В итоге выяснилось, что в системе сбой: представитель застройщика не смог поставить подпись.

Я внесла деньги и уехала. На следующий день меня снова пригласили в банк. Приехал представитель застройщика с переводчиком, но через полчаса у них возникли свои проблемы и он уехал. Я подписала документы со своей стороны.

Еще через день мы встретились снова — уже чтобы убедиться, что застройщик поставил необходимые подписи. После этого я еще несколько раз приезжала в банк, чтобы завершить оформление, в том числе оформить страхование квартиры и жизни. Это стоило около 250 GEL⁣ (6 873 ₽).

Отдельный момент — наличные деньги. Оставшиеся 20% я везла с собой в долларах — около 1 000 000 ₽. Носить такие деньги в маленькой сумке было, мягко говоря, некомфортно. Грузинские мужчины норовили познакомиться со мной везде, даже на светофоре. Когда в сумочке большая сумма, не до знакомств. Доллары я обменивала в Rico — это сеть небольших банков и пунктов обмена валюты в Грузии. У них один из самых выгодных курсов. Меняла в несколько этапов — тремя частями, чтобы снизить риски и не привлекать лишнего внимания.

В финальный день я снова приехала в банк к 10:00. Менеджер подошел только к 10:30, но в этот раз процесс наконец довели до конца. Мы провели в банке около двух часов: я оформила страховку, подписала ипотечный договор и получила подтверждение, что банк перечислит деньги застройщику. Также мне выдали график платежей — 1 337 GEL⁣ (36 754 ₽) в месяц.

После этого я поехала в гестхаус — уже с пониманием, что сделка завершена. Для полного оформления права собственности мы еще раз встретились с застройщиком — я оплатила установку счетчиков на газ и электричество. Также зарегистрировала право собственности в Доме юстиции.

Для этого понадобились:

1. Договор.
2. Загранпаспорт.
3. Чек об уплате госпошлины.

В сумме на оформление ипотеки и регистрацию права собственности ушло три недели.

Я нашла специалиста, когда была еще в России, но в последний момент он не смог приехать: попал в больницу. Пришлось срочно искать замену.

Я просмотрела сайты и объявления и в итоге нашла компанию. Мне быстро ответили, объяснили процесс, и я решила работать с ними. На приемку приехал специалист по имени Иван. Он пришел вовремя, с оборудованием: взял с собой лазерный уровень, инструменты, большой рюкзак.

Отчет получился на 19 страниц. Вот основные замечания:

• проблемы с дренажем;
• необходимость выровнять плитку на балконе, чтобы в квартиру не затекала вода. Как оказалось позже, это важно: многие сталкиваются с этой проблемой и в Грузии, и в России;
• скорректировать установку окон — достать клинья и запенить.

Во второй визит мы уже приняли квартиру. Специалист оказался внимательным и требовательным: он последовательно добивался от застройщика устранения всех недочетов и спокойно отвечал на мои вопросы. Первичный осмотр и отчет стоили 500 GEL⁣ (13 745 ₽), повторный выезд — 250 GEL⁣ (6 873 ₽).

Сейчас я выплачиваю ипотеку в лари: перевожу деньги на счет через «Золотую корону» в нужный день, после чего платеж списывается автоматически по графику. В ближайших планах — сделать ремонт и по возможности досрочно погасить ипотеку.

Пока я не решила, как буду использовать квартиру дальше: переезжать, сдавать или приезжать время от времени. Перед этим нужно решить базовые задачи: подключить коммунальные услуги, накопить на ремонт и сделать его. Это непросто, учитывая, что параллельно я арендую квартиру в Москве и плачу ипотеку.

Дополнительно стоит налоговый вопрос: нужно будет разобраться, как правильно все оформить при сдаче в аренду или продаже. Я предпочитаю все делать официально и прозрачно для всех сторон.

Эта квартира не дает права на ВНЖ за владение недвижимостью. На момент покупки действовало требование: стоимость недвижимости — от 100 000 $⁣ (7 379 000 ₽). А в 2026 году нужно уже минимум 150 000 $⁣ (11 068 500 ₽). Даже с учетом роста стоимости моя квартира сейчас оценивается примерно в 66 000⁠—⁠80 000 $⁣ (4 870 140⁠—⁠5 903 200 ₽).

Изначально я рассматривала покупку как инвестицию, но со временем она стала для меня чем-то большим. Был даже потенциальный покупатель, но предложенная цена показалась недостаточно выгодной, и я решила не продавать.

Мне бы хотелось, чтобы в квартире в Грузии пожил мой отец. Он передвигается на коляске. Я понимаю, что это непросто: в стране много подъемов и лестниц. Но я видела, как человек на коляске поднимался по канатной дороге к памятнику «Мать Грузии», и это дало ощущение, что многое возможно.

Для меня Тбилиси как музыкальная шкатулка или сокровищница: можно каждый раз открывать что-то новенькое.