ЦБ ужесточил лимиты на выдачу рискован­ных ипотек: что это значит

Банк России ужесточил на третий квартал 2026 года лимиты по рискованным ипотекам.

Новые требования касаются ипотек с небольшим первоначальным взносом и закредитованных заемщиков — в рамках этих лимитов работают банки.

Ипотека на строительство или покупку частного дома. Здесь ужесточение максимальное: впервые установили лимит на выдачу ипотек заемщикам с показателем долговой нагрузки, ПДН  , свыше 50%, также снизили сублимит для заявителей с ПДН более 80%.

Согласно требованиям ЦБ, в первом случае банки могут выдать не более 28% от общего объема ипотек, а во втором, для самых рискованных заемщиков, — не более 3%.

Ипотека на новостройки. Лимит по кредитам, когда ПДН превышает 80% или первоначальный взнос меньше 20%, снизили с 7 до 5%.

Изменили сублимит на выдачу ипотек при ПДН выше 50% и первоначальном взносе меньше 20%: с 2 до 1% от общего объема выдачи ипотек.

Ипотека на готовое жилье. Здесь банковские показатели считают еще и по стоимости залога, из которой вычисляют LTV — соотношение величины основного долга по ипотечному кредиту и справедливой цены залога.

Максимальная доля ипотек, когда ПДН превышает 80% или LTV больше 80%, должна быть снижена с 20 до 15%. Из этого объема не более 5% кредитов может приходиться на случаи, когда ПДН превышает 50%, а LTV выше 80%, — до сих пор лимит был 10%.

Центробанк заявляет, что новые ограничения не приведут к росту доли отказов по ипотеке, так как соответствуют структуре выдач в первом квартале 2026 года. То есть банки уже выдают мало рискованных кредитов, и лимиты просто фиксируют реальность, чтобы ситуация не ухудшилась.

Вот что означают новые лимиты для любых видов ипотечных займов на практике:

1. Если у заемщика нет хорошего первоначального взноса — минимум 20%, — велик риск отказа по ипотеке.
2. Чтобы банк одобрил ипотеку, нужно больше дохода и меньше других кредитов. В идеале на ежемесячные платежи по ипотеке должно уходить не более 50% дохода семьи.
3. Рискованную ипотеку тоже могут одобрить — лимиты не снижены до нуля, — но шансов на это все меньше.

Согласно сообщению ЦБ, причина пересмотра лимитов — рост просрочки.

По ипотеке на приобретение жилья в многоквартирных домах доля задолженности с просроченными платежами свыше 90 дней составляет 1%. В основном рост просрочки приходится на кредиты, выданные в 2023—2024 годах в рамках массовой льготной ипотеки.

В секторе ИЖС ситуация хуже всего. Доля кредитов с просроченными платежами свыше 90 дней достигла 4,4%. Это связано с тем, что подрядчики срывают сроки, а банки выдали много некачественных ипотек: люди строят частные дома из последних сил и отдают на ежемесячные платежи значительную часть дохода — в итоге не все справляются.