Всероссийская реновация: когда вас могут выселить из квартиры, а дом — снести

Порядок переселения зависит от того, признан дом аварийным или нет. В первом случае его могут включить в КРТ без согласия жильцов. Общее собрание по такому вопросу не проводят. Землю и помещения могут изъять для государственных или муниципальных нужд  .

Собственнику должны предварительно предоставить равноценное возмещение. Если договориться не получится, помещение можно изъять только по решению суда  .

Если дом не признан аварийным, но соответствует региональным критериям, жильцы вправе проголосовать за то, чтобы включить его в КРТ или, наоборот, исключить. Но когда решение о включении принято, передача квартир обязательна.

Собственнику направят проект договора о переходе права собственности на квартиру. Если он его не подпишет в течение 45 дней, компания, реализующая КРТ, обратится в суд с требованиями заключить договор, освободить квартиру и передать ее  .

Расположение дома внутри общей границы КРТ не означает, что любую квартиру можно изъять. Жилые помещения в неаварийных многоквартирных домах, которые не соответствуют региональным критериям, изымать нельзя  .

Для аварийного дома другой порядок. Власти должны сначала потребовать от собственников снести или реконструировать дом и предоставить минимум шесть месяцев для подачи заявления на получение нужного разрешения. До этого срока изымать жилье можно только с согласия собственника  .

Если собственник не подписал проект соглашения об изъятии аварийной квартиры, иск о принудительном изъятии можно подать не ранее чем через три месяца после получения собственником проекта  .

Это не означает, что дом снесут ровно через 45 дней, три или шесть месяцев. Эти сроки лишь устанавливают минимальные периоды, после которых другая сторона получает право обратиться в суд или продолжить процедуру изъятия.

В КРТ могут попасть целые территории, если там расположены дома, которые соответствуют таким критериям  :

1. Дом признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции. Это, например, дома, которые могут обрушиться.
2. Основные конструктивные элементы дома — крыша, стены, фундамент — изношены, и износ превышает значение, которое определили региональные власти. Например, в Московской области это 70%.
3. Стоимость капитального ремонта дома выше максимальной стоимости, которую установили региональные власти.
4. Дом построен в период индустриального домостроения по типовым проектам — с использованием типовых изделий стен и перекрытий. Это панельки, хрущевки и другие дома, которые построили во второй половине 20 века.
5. Дом находится в ограниченно работоспособном состоянии. Что это такое, пока непонятно — порядок, по которому дома будут признавать ограниченно работоспособными, должны установить на федеральном уровне. На момент написания статьи такого порядка еще нет.
6. В доме нет определенных субъектом РФ централизованных систем инженерно-технического обеспечения. Например, отсутствует водоснабжение, отопление или канализация.

Перечень критериев довольно туманный — понять из него, попадает ли дом в КРТ, невозможно. Разве что его официально признали аварийным. А значит, в любом случае надо смотреть региональное законодательство. При этом необязательно, чтобы соблюдались все критерии, — достаточно одного из них. Более точно порядок КРТ будут определять регионы.

Самый неоднозначный критерий, на мой взгляд, — то, что дом построен в период индустриального домостроения. Во многих городах России значительную часть жилья построили именно в такие периоды и по типовым проектам. Причем под этот критерий могут попасть многие дома 70-х, 80-х и даже 90-х годов.

Чтобы понимать точно, какой дом может попасть в КРТ, нужно смотреть законодательство конкретного региона: как субъекты РФ будут формулировать у себя критерии и какие периоды индустриального домостроения выбирать, как определять параметры физического износа и т. д.

На 2026 год не все регионы установили такие критерии. Например, в Московской области в КРТ могут включить территории жилой застройки, где расположены  :

1. Аварийные многоквартирные дома и те, что подлежат сносу или реконструкции.
2. Некоторые многоквартирные дома, построенные до 1975 года, например деревянные бараки, панельные и кирпичные пятиэтажки с деревянными перекрытиями, дома до 5 этажей с общей степенью износа от 70%.
3. Многоквартирные дома, в которых нет холодного водоснабжения и/или водоотведения.

С 1 марта 2025 года в КРТ жилой застройки можно включать дома блокированной застройки и индивидуальные жилые дома, если их признали аварийными, они соответствуют региональным критериям высокого износа, ненадлежащего технического состояния или в них нет инженерных систем  .

Также в границы КРТ могут включать участки или объекты, которые не соответствуют перечисленным выше критериям, но расположены в том же элементе планировочной структуры  .

Есть несколько способов получить информацию о планируемом КРТ.

Карта градостроительного зонирования. Карта зонирования — это план, на котором отражается, где и что в городе или поселении можно строить. Такая карта — часть правил землепользования и застройки, ПЗЗ: главного документа, который регулирует застройку территорий.

Значение карты зонирования для КРТ будет различаться в разных субъектах РФ. Дело в том, что по общему правилу территории комплексного развития должны отражаться на картах зонирования  . Но добавить такие отметки на карту можно и после начала проекта, если иное не предусмотрено региональным законодательством. Так, в Ленинградской области власти обязали муниципалитеты заранее, до начала КРТ отмечать территории будущей реновации на картах зонирования  .

Получается, если в вашем районе КРТ на карте нет, это может ничего не значить: там все равно могут начать проект реновации. Если региональное законодательство не установило другой порядок, решение могут принять и в отношении территории, которая еще не обозначена в ПЗЗ  ​как территория КРТ либо границы которой отличаются от границ на карте  .

А если КРТ на карте есть, это может означать как то, что реновация только планируется, так и то, что мероприятия по проекту уже начались. Чтобы сказать точно, необходимо понимать специфику законодательства и практики конкретного региона. Например, в Санкт-Петербурге нет специального требования заблаговременно отражать КРТ на карте зонирования, а значит, действует общее правило: КРТ могут отразить на карте и после начала проекта.

Но с картой все равно стоит ознакомиться: если увидите там КРТ, это уже повод задуматься и разбираться дальше.

Найти ПЗЗ можно на официальном сайте вашего муниципального образования или в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования, ФГИС ТП, в разделе «Документы». Хотя к этой системе я бы относился с осторожностью: сам сталкивался с ситуациями, когда информация там была неактуальной. Да и поиск по ней, на мой взгляд, не очень удобный.

В некоторых регионах, чтобы изучить градостроительное регулирование территории, в том числе карты зонирования, можно воспользоваться открытыми электронными ресурсами. В Москве, например, существует Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности, ГИС ОГД, а в Петербурге — Градостроительный портал Санкт-Петербурга.

Не все дома, которые попали в зону КРТ на карте, могут расселить и снести. Если вы увидели свой дом в зоне КРТ, но он не соответствует критериям — аварийности, степени износа конструкций и так далее, — его не снесут, а квартиры в нем не изымут  .

Проект решения о КРТ. Прежде чем начать КРТ, уполномоченный орган должен разработать проект решения о КРТ с перечнем многоквартирных домов, которые планируют сносить или реконструировать  .

Проект решения о КРТ должны разместить:

1. На сайте правительства субъекта, если решение о КРТ принимается на региональном уровне.
2. На сайте уполномоченного органа местного самоуправления и/или в государственной или муниципальной информационной системе для общественных обсуждений и публичных слушаний — в Москве, например, это система «Активный гражданин». Либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг.
3. На информационных стендах около здания местной администрации, в многолюдных местах и на территории, где планируется реновация.

Получается, чтобы узнать о КРТ, в первую очередь необходимо следить за сайтами государственных и муниципальных органов, а также обращать внимание на информационные доски около дома. Но пока непонятно, как все это будет реализовано на практике: будут ли органы стараться всеми возможными способами донести информацию до жителей или ограничатся формальными объявлениями на маленьких щитах во дворе здания местной администрации.

Если вы услышали, что в вашем районе планируется КРТ, но не смогли самостоятельно найти информацию, попробуйте обратиться в местную администрацию и региональное правительство — там подскажут, планируется ли реновация и когда.

В запросе можно спросить:

• подготовлен ли проект решения о КРТ;
• входит ли конкретный дом в его границы;
• что запланировано — снос или реконструкция;
• приняли ли окончательное решение;
• утвердили ли документацию по планировке территории;
• кто реализует проект.

Для начала надо вовремя узнать, что проект решения о КРТ опубликован: после этого должны провести общие собрания собственников о включении дома в КРТ  .

Закон дает право инициировать собрания органам, которые подготовили проект решения о КРТ, или специально созданным организациям, которые будут реализовывать это КРТ. Срок проведения таких собраний устанавливают региональные власти, но в любом случае он не должен быть меньше месяца.

Если собрание не проведут, дом включат в итоговое решение о КРТ автоматически, то есть независимо от реального мнения жителей на этот счет  . Это создает почву для манипуляций. Например, муниципальный орган может не провести собрание или организовать созыв на него так, что о собрании никто не узнает, — и вот дом уже в решении о КРТ. Однако этого можно избежать: закон позволяет провести общее собрание об исключении дома из КРТ. Собрание может инициировать любой собственник  .

При проведении собрания о включении дома в КРТ или исключении из него необходимо учитывать вот что:

1. В собрании должны принять участие собственники квартир, которые суммарно обладают более чем 50% от общего числа голосов. Голоса собственников нежилых помещений не учитываются  .
2. Решение о включении дома в КРТ должны поддержать не менее 2/3 голосов, а об исключении — не менее 1/3 голосов собственников квартир  .

Провести собрание по исключению дома из КРТ можно только до утверждения документации по планировке территории — проекта планировки и проекта межевания. Эти документы детально регулируют структуру квартала или микрорайона: что и в каких количествах там будет расположено, как должны проходить дороги и проезды и т. д. Когда документацию по планировке территории утвердят, исключить дом из КРТ уже не получится  .

Таким образом, если вы узнали о планируемом КРТ, но не хотите, чтобы дом попал под снос, организуйте общее собрание об исключении дома из КРТ. Обратите внимание: общих собраний по вопросам реновации аварийных домов закон не предусматривает. То есть жители таких домов не могут влиять на включение их дома в КРТ или исключение из него.

Для аварийных домов такого голосования нет. Жильцы могут оспорить решение о признании дома аварийным, законность решения об изъятии, процедуру переселения и размер возмещения. Но они не вправе исключить дом из КРТ решением общего собрания.

После того как решение о КРТ утвердят, начнутся мероприятия по градостроительной подготовке территории и расселению граждан из домов — изъятию помещений у собственников и нанимателей.

Закон дает право выбирать между несколькими вариантами.

Денежное возмещение. Оно складывается из таких сумм  :

1. Рыночная стоимость квартиры.
2. Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме — исходя из вашей доли в общем имуществе.
3. Убытки, причиненные изъятием: из-за смены места проживания, временного проживания в другой квартире, переезда, поиска новой квартиры, оформления права собственности и т. д.

Квартира в счет возмещения. Вы можете попросить предоставить вам взамен изымаемой квартиры новую с зачетом ее стоимости в счет возмещения  . Если, например, вам полагается 5 млн рублей, а новая квартира стоит 4 млн, то вы получите эту квартиру и миллион.

Если в изымаемой квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, возмещение не положено — собственник может получить только другую квартиру  .

Закон не устанавливает никаких характеристик квартир, которые должны предоставить взамен. Поэтому новая квартира может не оправдать ваших ожиданий: быть меньшей площади, находиться в отдаленном районе и так далее.

Федеральный закон не гарантирует, что такая квартира будет той же площади, с тем же количеством комнат и в том же районе. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе власти могут отдельно установить требования к местоположению предоставляемого дома.

Равнозначная квартира. Кроме того, субъекты вправе установить у себя и третью опцию: предоставлять собственникам изымаемых квартир равнозначную квартиру. Она должна соответствовать таким требованиям  :

1. Жилая площадь и количество комнат в ней не меньше, чем в освобождаемой квартире, а общая площадь — больше.
2. Квартира соответствует стандартам, установленным в регионе. Что это значит, пока непонятно.
3. Квартира находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении или городском округе.

Чтобы понимать, есть ли у вас возможность получить равнозначную квартиру, необходимо смотреть региональное законодательство.

Если по реновации сносят аварийный дом, собственники жилья в нем могут получить возмещение, в которое войдут: рыночная стоимость квартиры, стоимость доли в общем имуществе и связанные с изъятием убытки  .

Другую квартиру вместо денег могут предоставить, только если собственник согласен на это. Ее стоимость засчитывают в размер возмещения  .

Регион может установить дополнительные меры поддержки для собственников аварийного жилья и предусмотреть другие гарантии в региональной адресной программе расселения аварийного фонда  .

Если человек купил квартиру после того, как дом официально признали аварийным, размер возмещения не будет превышать цену покупки. Исключение предусмотрено только для квартир, полученных по наследству  .

Для индивидуальных и блокированных домов применяют правила об изъятии участков и недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Собственнику должны возместить рыночную стоимость недвижимости и причиненные изъятием убытки либо по соглашению сторон предоставить другой участок или недвижимость с зачетом его стоимости в размер возмещения  .

Нельзя сказать, насколько быстро начнется расселение: это зависит от конкретного проекта, плана мероприятий по нему. Теоретически это может занять и месяцы, и годы.

Как только расселение начнется, вам пришлют проект договора, который надо подписать в течение 45 дней. В противном случае от вас могут потребовать заключить договор — и выселить в судебном порядке  .

Если у вас в собственности нет другого жилого помещения, по заявлению за вами могут сохранить право пользования квартирой на срок до шести месяцев или на больший, если это будет предусмотрено в договоре  .

Наниматели по договорам социального найма вправе наряду с соседями-собственниками решать судьбу дома при голосовании по включению в КРТ или исключению из него  .

Взамен освобождаемой квартиры нанимателю предоставляется другая по договору соцнайма. По письменному заявлению квартиру могут предоставить на праве собственности — без каких-либо доплат и возмещений  .

При этом количество комнат в предоставляемой квартире, а также общая и жилая площадь должны быть не меньше, чем в освобождаемой.

Если дом аварийный, нанимателю предоставляют другое благоустроенное жилье по договору соцнайма. Оно должно быть равнозначным по общей площади, отвечать установленным требованиям и находиться в границах того же населенного пункта  .

Если вы собственник нежилого помещения в многоквартирном доме — например, у вас свой магазин или салон красоты на первом этаже, — объем гарантий для вас меньше, чем для соседей-жильцов.

Во-первых, собственники нежилых помещений не могут повлиять на включение дома в КРТ и исключение из него: учитываются голоса только собственников квартир  .

Во-вторых, при изъятии собственники нежилых помещений могут претендовать только на денежную компенсацию, другое помещение взамен не дадут.

При изъятии собственнику должны возместить рыночную стоимость помещения и связанные с изъятием убытки. Процедуру регулируют нормы земельного кодекса  .

Закон не дает владельцу нежилого помещения безусловного права потребовать другой магазин или офис. Но по соглашению сторон ему могут предоставить другой участок или недвижимость с зачетом стоимости в размер возмещения  .

Действительно, проекты КРТ могут вовсе не пойти, а значит, все разговоры и опасения напрасны. Вот почему.

Во-первых, регионам необходимо сформировать у себя всю необходимую законодательную базу для КРТ: федеральный закон оставляет большое количество вопросов открытыми и предлагает их решить субъектам. Регионы только начинают этот путь — понадобится время, чтобы определить все правила реновации.

Во-вторых, властям, за исключением крупных городов вроде Москвы или Санкт-Петербурга, может оказаться не под силу самим реализовать проекты КРТ из-за отсутствия бюджетного финансирования — а значит, придется привлекать частных инвесторов.

Хотя закон и предусматривает возможность привлечь для КРТ частные компании, есть немало причин, почему застройщики могут не захотеть браться за это: не до конца понятное регулирование, отсутствие наработанной практики, необходимость принимать на себя дополнительные обязательства, контроль со стороны властей, сложности и расходы из-за расселения граждан и т. д. Это может привести к тому, что КРТ жилой застройки на практике окажется невостребованным.

Но есть и причины, по которым КРТ может быть интересно застройщикам. Например, возможность получить ценные земельные участки в престижных районах: нуждающийся в реновации квартал вполне может находиться вблизи центра города, где можно построить элитное дорогое жилье.

Начнется КРТ или нет, покажет только время. В любом случае к реновации стоит быть готовым. Для этого рекомендую:

1. Изучить федеральный закон и законодательство вашего региона о КРТ.
2. Понять, может ли ваш дом теоретически попасть в КРТ.
3. Разобраться, на что вы можете рассчитывать в случае реновации, оценить рыночную стоимость вашей квартиры.
4. Подумать, будете ли вы пытаться «отбить» свой дом или согласны на выселение, если получите взамен хорошее жилье или справедливую компенсацию.
5. Следить за новостями. Если появятся слухи, что ваш дом попал или может попасть в КРТ или что реновация планируется в вашем районе, — проверить это: найти решение о КРТ или его проект, посмотреть карту градостроительного зонирования, обратиться в уполномоченные органы.
6. Если процесс КРТ уже начался, действовать в зависимости от вашего решения: пытаться исключить дом из КРТ или согласовывать выгодные для себя условия. И в том и в другом случае можно привлечь юриста.