Почему полная стоимость кредита отличается от ставки по семейной ипотеке
Смотрю программы по семейной ипотеке и не могу понять, почему при ставке 6% полная стоимость кредита составляет 17% и выше? Что включают в себя эти цифры?
Если взять рыночную ипотеку, то при ставке в 17% полная стоимость кредита составляет от 17% и выше. Разница минимальна, и эта логика мне ясна: страховки, комиссии и так далее. Но откуда в семейной ипотеке такая разница между ставкой и полной стоимостью кредита?
Полная стоимость кредита, или ПСК, отражает стоимость кредита с учетом процентов и других платежей, связанных с его обслуживанием. Например, показатель может включать расходы на страхование жизни и СМС-информирование, если эти услуги влияют на условия по ставке. Также ПСК учитывает, как могут измениться условия по кредиту при нарушении договора.
Банки обязаны указывать ПСК в кредитном договоре . Цифру ставят в квадратной рамке на первой странице договора в правом верхнем углу. А с января 2024 года банки должны отражать ПСК на сайте, если там упоминается процентная ставка , в том числе в калькуляторе расчета ипотеки.
Семейная ипотека — не обычный кредит, который банк решил выдавать под 6%. Льготную ставку предоставляют, если заемщик соблюдает условия госпрограммы и самого кредитного договора. При этом договор может предусматривать повышение ставки, если заемщик не выполняет условия — например, связанные со страхованием жизни или имущества. Поэтому в калькуляторе Т-Банка ПСК — от 17% годовых, и такой же диапазон указан для обычной ипотеки.
Калькуляторы на сайтах банков обычно дают предварительную оценку. Детально рассчитать платежи и переплату можно в калькуляторе ипотеки Т—Ж.
Окончательные условия, в том числе точную ПСК, прописывают в шапке договора. Банк может включить в него дополнительные продукты. От некоторых из них можно отказаться — перед или после подписания бумаг в течение 30 дней. Но бывает, что условия ипотеки привязаны к продуктам и отказ от них увеличит кредитную ставку.
Допустим, заемщик оформил квартиру в собственность, но не застраховал ее. Если такой случай прописан в договоре и сказано, что банк вправе повысить ставку на 6 п. п., он может применить такую надбавку. Тогда платежи по кредиту начнут рассчитываться по ставке 12%.
Важно понимать, что банк вправе применять такие надбавки, только если это прописано в договоре. Изменения условий по семейной ипотеке не влияют на текущий договор. Если на момент его заключения заемщик имел право на семейную ипотеку и банк оформил ее, ставка и платежи фиксируются на весь срок. Дальнейшее изменение обстоятельств, из-за которых человек перестал соответствовать критериям госпрограммы, влияет только на возможность получения новой ипотеки.
Например, по условиям программы право на получение семейной ипотеки есть у семьи с ребенком до шести лет. Это не значит, что, когда ему исполнится семь лет, выданная ипотека превратится в рыночную. Иначе льготный кредит нельзя было бы нормально брать на 20—30 лет. Для кредита важно только то, что прописано в договоре.
Сколько на самом деле составляет переплата по семейной ипотеке
Это можно рассчитать на любом ипотечном калькуляторе, который считает аннуитетные платежи. При таких платежах заемщик платит равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя основной долг и начисленные проценты. Фиксированная сумма облегчает планирование бюджета, хотя общая переплата по процентам обычно выше, чем при дифференцированных платежах.
Допустим, квартира стоит 15 000 000 ₽, первоначальный взнос — 10 000 000 ₽. Значит, в ипотеку заемщик берет только 5 000 000 ₽ — предположим, на 30 лет. При ставке 6% ежемесячный платеж составит около 30 000 ₽. За весь срок заемщик выплатит около 10 800 000 ₽, из которых примерно 5 800 000 ₽ составят проценты — 116% от самого кредита .
Но даже тогда сумма не идет ни в какое сравнение с указанным ПСК 17%. Если бы банк действительно начислял по 17% годовых, платеж при тех же вводных составил бы более 71 000 ₽ в месяц. А переплата за весь срок — 20 700 000 ₽, или 413% от тела кредита. Такие условия возможны при наихудшем сценарии, если нарушить условия договора.
Чтобы понять реальную стоимость кредита, внимательно изучите договор: базовые условия, график платежей, при каких нарушениях со стороны заемщика банк вправе повысить ставку и на сколько процентных пунктов.
