Как продать квартиру с маткапиталом, если дети живут за границей?

Чтобы продать доли несовершеннолетних, придется получить разрешение органа опеки и попечительства: он следит, чтобы родители действовали в интересах детей  .

В России можно действовать от имени детей по легализованной доверенности от иностранного нотариуса, но покупатели или Росреестр могут усомниться в ее подлинности. Надежнее оформить документ через консульство России в Мадриде или Барселоне — туда можно обратиться с российским загранпаспортом.

Но вам проще дождаться момента, когда детям исполнится 18 лет: они выйдут из-под внимания опеки и сами оформят доверенности, а вы продадите квартиру от их имени. Расскажу, что для этого нужно.

Покупатель и продавец предъявляют удостоверения личности, а их представители — еще и нотариальные доверенности  .

Основное удостоверение личности в России — паспорт гражданина РФ. Он должен быть у всех с 14 лет. Но вашим детям не обязательно его иметь, потому что они постоянно живут за границей  .

Если недвижимость продают, находясь в России. Когда у человека есть российское и иностранное гражданство, внутри страны его все равно считают только гражданином России  . Поэтому, если такой собственник лично подает документы на регистрацию недвижимости в России, по общему правилу он должен показать паспорт гражданина РФ. Но, если он постоянно живет за пределами РФ, Росреестр допускает предъявление российского загранпаспорта  .

Если документы подает представитель собственника, он предъявляет свой паспорт и нотариальную доверенность  .

Если недвижимость продают, находясь за границей. Для Росреестра испанские паспорта ваших детей, если они есть, сами по себе не заменяют российские документы. Но при оформлении доверенности у испанского нотариуса личность доверителя удостоверяют по правилам Испании. И если нотариус принимает российский загранпаспорт, внутренний российский паспорт для такой доверенности не нужен. Для российской стороны важно, чтобы из доверенности можно было однозначно установить личность собственника и его полномочия.

Доверенность — это документ, который разрешает действовать от лица другого человека. Родителям несовершеннолетних она не нужна, а после 18 лет дети смогут ее выдать  .

Российский нотариус правильно подготовит доверенность на сделку с недвижимостью для Росреестра, а испанский может ошибиться в формулировках. Потому лучше прийти к нему с готовым текстом документа, чтобы он удостоверил личность доверителя по паспорту.

На доверенность испанского нотариуса, чтобы использовать ее в России, нужно поставить апостиль. Для испанских нотариальных документов апостиль проставляет декан нотариальной палаты либо нотариус с такими полномочиями. Конкретный порядок лучше уточнить у нотариуса, который оформляет доверенность, или в соответствующей нотариальной палате. Апостиль может быть на самом документе или на отдельном листе.

Апостиль подтверждает подпись, статус подписавшего и печать — не перевод содержания. Поэтому после апостилирования доверенность и сам апостиль нужно перевести на русский язык. В России верность перевода удостоверяет нотариус, а если он не владеет испанским, перевод делает переводчик, чью подпись свидетельствует нотариус. После этого можно подавать в МФЦ документы на регистрацию купли-продажи квартиры  .

Альтернативный путь — через российское консульство в Мадриде или Барселоне. На сайте указано, что они оформляют доверенность по загранпаспорту. Придется самостоятельно заполнить документы по образцам текстов российских нотариусов, зато доверенность сразу будет на русском языке. Консульский сбор составит 40 $ за доверенность между членами семьи.

Консульская доверенность равнозначна нотариальной. На сайте Федеральной нотариальной палаты можно проверить ее достоверность  .

В консульстве могут оцифровать доверенность, чтобы быстрее забрать бумажный экземпляр у российского нотариуса. Это называется удостоверением равнозначности электронного документа бумажному и стоит 10 $ за каждую страницу.

Вам нужно получить разрешение на продажу детских долей у органов опеки и попечительства  : они защищают имущественные интересы несовершеннолетних. Сейчас у детей есть квартира, где можно жить, — для этого государство и давало маткапитал. В разрешении орган опеки может поставить условия — например, купить ребенку другое жилье либо зачислить причитающиеся ему деньги на отдельный счет с последующим использованием в его интересах.

В вашей ситуации можно попробовать получить разрешение на продажу уже сейчас. К заявлению стоит приложить документы, подтверждающие, что дети постоянно живут и учатся в Испании, а также сведения об их жилье за границей, если оно есть. И предложить понятный способ сохранить стоимость их долей — например, зачислить деньги на счета детей. Само по себе отсутствие у детей жилья или регистрации в России не означает автоматический отказ. Но решение опека принимает с учетом всех обстоятельств.

Кроме того, пока хотя бы одна отчуждаемая доля принадлежит несовершеннолетнему, договор продажи этой недвижимости нужно удостоверить у нотариуса. Это обязательное правило действует независимо от того, продается только детская доля или вся квартира целиком  .

Поэтому дождаться 18-летия — самый простой путь в вашей ситуации: так вы сможете продать квартиру по доверенности без органов опеки.

Если детям 14—17 лет, по российским законам с письменного согласия родителей они могут выдать доверенность. Но, чтобы продать их доли, все равно потребуется получить разрешение опеки и удостоверить договор купли-продажи у нотариуса. Поэтому дождаться 18-летия проще, но это не единственный вариант.

После 18 лет дети смогут выдать вам доверенности, а сделку можно будет провести без участия опеки.

Есть два варианта, как оформить доверенность: через консульство или у испанского нотариуса. Чтобы оформить документ через российское консульство, внутренний российский паспорт иметь необязательно — хватит и загранпаспорта.

Документ, оформленный испанским нотариусом, придется апостилировать и перевести на русский язык, а перевод — заверить у российского нотариуса.