Что делать, если: нужно продать квартиру раньше минимального срока или получить налоговый вычет вовремя

НДФЛ при продаже недвижимости возникает не всегда: например, налога не будет, если прошел минимальный срок владения или действует специальное освобождение.

Если доход облагается НДФЛ, налоговый резидент с 2025 года платит 13% с налоговой базы до 2 400 000 ₽ и 15% с суммы превышения. Базу можно уменьшить на предусмотренный законом вычет или подтвержденные расходы на покупку, а в некоторых случаях доход для расчета налога определят не по цене договора, а исходя из кадастровой стоимости.

В статье отвечу на сложные вопросы о налогах и вычетах за недвижимость, которые нам задали читатели в Сообществе Т⁠—⁠Ж, и расскажу, как правильно действовать в их ситуациях.

Можно продать квартиру без уплаты налога, если владеете ею не меньше 5 лет  .

Есть сокращенный налоговый срок — 3 года. Чтобы его использовать, нужно соответствовать минимум одному условию  :

1. Получить квартиру в наследство или подарок от близкого родственника.
2. Заключить договор пожизненного содержания с иждивением.
3. Приватизировать эту квартиру.
4. Продаваемая квартира, комната, жилой дом или доля в таком жилье — единственное жилье налогоплательщика. То есть на дату регистрации перехода права к покупателю у него нет другого жилья или доли в нем. При этом учитывают и недвижимость в совместной собственности супругов. Но не учитывают новое жилье, которое налогоплательщик или его супруг купили в течение 90 календарных дней до продажи прежнего.

Семьи с детьми вообще могут не ждать и не платить налог с продажи квартиры. Но только если одновременно выполнены все условия  :

1. У налогоплательщика или его супруга есть не меньше двух детей до 18 лет, до 24 лет при очном обучении или любого возраста, если ребенок признан судом недееспособным. С 2026 года можно учитывать и ребенка, родившегося после продажи жилья, но не позднее 30 апреля следующего года.
2. Новое жилье куплено и право на него зарегистрировано в год продажи или не позже 30 апреля следующего года. Для строящегося жилья учитывают полную оплату по ДДУ.
3. Новое жилье больше проданного по общей площади или кадастровой стоимости.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 000 000 ₽.
5. На дату продажи налогоплательщику, его супругу и детям в совокупности не принадлежит больше 50% другого жилого помещения, площадь которого больше площади нового жилья.

В вашем примере доли супругов в родительских квартирах составляют ровно по 50%, поэтому сами по себе они этому условию не мешают. Но окончательно сказать, что налога не будет, можно только после проверки остальных условий — прежде всего кадастровой стоимости продаваемой квартиры и сроков покупки новой.

Покупатель может использовать вычет — право не платить налог с дохода, потраченного на покупку жилья, или вернуть часть уже уплаченного  . Можно вернуть налог от 2 000 000 ₽, израсходованных на саму недвижимость, и 3 000 000 ₽ уплаченных процентов по кредиту  .

Остаток вычета переносится на следующие годы, если не получается использовать его сразу полностью. Безработные пенсионеры могут получить вычет не только в год покупки жилья, но и за три предыдущих года  .

Само право на имущественный вычет по квартире 2017 года не сгорело, и продажа квартиры в 2022 году его не отменяет. Но вернуть в 2026 году НДФЛ, который с вас удержали в 2017—2019 годах, уже нельзя: к возврату можно заявить налог только за три предыдущих года — 2023, 2024 и 2025  .

Если в 2023—2025 годах у вас не было доходов, с которых уплачен НДФЛ и к которым можно применить имущественный вычет, сейчас возвращать нечего. Но неиспользованный остаток вычета сохранится: если в будущем появится подходящий облагаемый НДФЛ доход, вы сможете продолжить пользоваться вычетом.

На единственные в собственности апартаменты, приобретенные по договору купли-продажи, не распространяется минимальный срок владения в три года: он только для жилых помещений. То есть вам придется ждать 5 лет или платить налог.

Фиксированный вычет из доходов от продажи апартаментов — всего 250 000 ₽. Если супруги продают апартаменты как единый объект общей совместной собственности, этот вычет распределяют между ними по договоренности  . При общей долевой собственности и продаже объекта по одному договору вычет распределяется пропорционально долям. Поэтому точный размер вычета каждого супруга зависит от того, как оформлена собственность и как проходит продажа.

Вы можете уменьшить выручку по сделке на затраты по приобретению. Но, если останется прибыль, с нее надо заплатить НДФЛ  .

В личном кабинете налогоплательщика приложите к декларации сканы договора на приобретение апартаментов вами и документа о передаче денег продавцу — например, банковскую квитанцию или расписку.

Жена выделила вам с детьми доли в ипотечной квартире из-за использования маткапитала. Из-за этого ваш срок владения долями учитывается не с момента их получения, а с даты покупки квартиры.

Жилье принадлежит ей больше 5 лет, и ваши доли считают такими же старыми. То есть вы не должны платить налог с продажи  . Такое правило действует для жилья, проданного в 2024 году и позже  .

Подайте обращение в свободной форме через личный кабинет налогоплательщика и укажите, что выделяли доли по закону о поддержке семей с детьми.

По описанию ситуации нельзя однозначно сказать, что вы должны НДФЛ с 1 725 000 ₽. Для точного ответа нужно увидеть решение суда о разделе имущества и договор, по которому бывший муж продал квартиру.

Если квартиру продал бывший супруг, а суд при разделе общего имущества взыскал в вашу пользу 400 000 ₽ именно как компенсацию за причитающуюся вам долю в совместно нажитом имуществе, такая компенсация сама по себе не облагается НДФЛ  . В таком случае считать вас продавцом половины квартиры только потому, что при разделе доли определены как 1/2, нельзя. Если все так, но инспекция требует декларацию с 1 725 000 ₽, приложите к обращению эти документы и попросите объяснить, на каком основании именно эта сумма признана вашим доходом от продажи.

Если же по договору купли-продажи вы сами были продавцом 1/2 доли и имели право получить соответствующую часть цены, тогда это уже доход от продажи недвижимости. Значит, с него нужно уплатить налог.

Но и в этом случае срок владения долей нужно считать не с даты раздела имущества: для имущества, купленного супругами в браке, учитывают первоначальный срок владения исходным объектом. То есть нужно проверить, истек ли применимый минимальный срок — три или пять лет — и только затем считать налоговую базу с учетом расходов на приобретение.

То есть по тем данным, которые есть в вопросе, нельзя утверждать, что вы обязаны заплатить налог именно с 1 725 000 ₽.

Унаследованную недвижимость можно продать без налога и декларации спустя три года со дня смерти наследодателя  .

Если решите продать дачу раньше, помните о минимальном доходе — 70% кадастровой стоимости недвижимости, а в некоторых регионах, например в Краснодарском крае и в Татарстане, — 100%  .

В зависимости от того, где находится дача, минимальный доход составит 280 000 ₽ или 400 000 ₽. Расчеты будут по минимальному доходу, если указать в договоре цену ниже, а если выше — по реальному.