«Это стал уже не бизнес, а самозанятость»: как чувствуют себя подрядчики в частном домостроении
Из-за высоких ставок по ипотеке и неподъемной стоимости кредитов в ИЖС начался спад: люди не строят дома, а подрядчики банкротятся один за другим.
Несмотря на развитие ипотечных программ и внедрение эскроу-счетов, строительство своего дома по-прежнему связано с рисками. Главный — это выбор подрядчика. Многие фирмы жалуются на нехватку рабочих рук, дорогие кредиты и падение спроса.
Мы опросили подрядчиков в сфере ИЖС и узнали, что происходит на рынке.
Максим Назаренко
генеральный директор АО «Институт развития стройиндустрии», девелопер
Халява закончилась
В апреле я проводил форум в Москве и проработал свою базу строительных компаний, которые хотел пригласить на это мероприятие. Увидел, что около 40% закрылись.
Мой бизнес тоже претерпел большие изменения. Я провел ротацию кадров, сокращения. Основную часть команды отправил на заслуженную пенсию. Сократил объем строительства. По сути, свернул его до точечного девелопмента. Это превратилось не в бизнес, а в самозанятость.
Строю 5—10 объектов. Сколько бы в рекламу ни вложил, что бы я ни делал, какие бы схемы ни придумывал, на больший объем невозможно рассчитывать. Я живу в Екатеринбурге. Беседовал с крупными игроками, кто строил хотя бы по 50 домов в год. Одна и та же ситуация: у строительных компаний огромные кассовые разрывы.
Неокрепший бизнес попытался зайти в систему эскроу, и оказалось, что это сложно. Халява закончилась: в 2026 году уже нельзя не выполнять обязательства перед заказчиком, куда-то скрываться от него по кустам и не отвечать на звонки. Рынок изменился.
На данный момент спрос только на готовое жилье, а строительство само по себе развивается очень слабо. Раньше было 60 встреч с клиентами в нашем офисе в Екатеринбурге в месяц, сейчас проходит 10. Из этих 10 встреч девять клиентов хотят готовый дом.
Михаил Орлов
прораб в каркасном и модульном домостроении
Пока в выигрыше только банки
В 2026 году наблюдаю отложенный спрос на строительство загородных домов. Это связано с погодой: в мае в Москве и Подмосковье лежал снег. Заказы начали появляться после майских праздников.
Сейчас, летом, спрос восстановился. Июнь, июль и август забиты заказами плотно. А вот январь, февраль, март — «голяк» у всех строителей. Справлялись за счет старых заказов и небольших объектов, где можно было начать работу несмотря на погоду.
Но в целом ситуация с ИЖС довольно печальная. Введение эскроу-счетов вставляет палки в колеса и застройщикам, и заказчикам. Банки часто оценивают строительство домов в два-три раза дороже, чем есть в изначальной смете, и из-за этого некоторые заказчики просто не получают одобрения по кредиту. То есть банки в выигрыше, а число клиентов из-за них уменьшается. Это притом, что строек за наличные сейчас очень мало.
Антон Крашаков
инженер, заместитель руководителя компании в каркасном домостроении
В ближайшее время дефицита заказов не будет
Мы занимаемся каркасным ипотечным строительством в Челябинске. Вижу, что рынок загородного жилья постоянно растет, несмотря ни на что. На мой взгляд, введение эксроу-счетов сделало строительство загородных домов более безопасным для заказчиков, и стабильный поток заявок на стройку точно есть. Популярности ИЖС способствует и то, что квадратный метр загородного жилья в среднем дешевле квадратного метра городской квартиры.
Конечно, рост ключевой ставки и эскроу усложняют работу подрядчикам, но, с другой стороны, «вымывают» с рынка нестабильных и ненадежных контрагентов, распределяя загрузку между остальными игроками. Окончательно в тень ушли частники, которые строят за наличку. Пока они востребованны, но спустя какое-то время у заказчиков просто закончатся наличные, и у них будет мало заказов.
Говорить о том, что будет с рынком ИЖС в далекой перспективе, сложно. Да, есть отдельные крупные застройщики, которые предлагают «готовые малоэтажные поселки», но в основной массе загородное строительство — это все еще малый и средний бизнес. По нему бьют и проблемы с поставками стройматериалов, и колебания цен на них, и налоговая нагрузка, ведь все эти факторы увеличивают конечную стоимость квадратного метра.
И все же я скорее оптимист. Пока стоимость квадратного метра загородного дома соизмерима или ниже его стоимости в городе, дефицита заказов не будет. Сейчас, по моим ощущениям, темпы роста себестоимости строительства не превышают 10—15% в год, то есть без какого-то стремительного подорожания.
У заказчиков проблема другая — в целом низкое качество строительных материалов. Но с этим ничего не поделать, это связано со слишком большим спросом на «дешево и сердито».
Что говорят числа
Рынок ИЖС в фазе охлаждения. Еще в 2025 году выдача ипотек на строительство и покупку частных домов рухнула на 49% год к году, а по объемам — на 45% . Всего за год выдали 104 тысячи кредитов на 561 млрд рублей.
Основное падение пришлось на первое полугодие 2025, когда исторический пик по ключевой ставке — 21% — наложился на внедрение эскроу-счетов. Это усложнило процедуру заказа дома и снизило количество подрядчиков, готовых работать в новых условиях.
Во втором полугодии 2025 рынок стабилизировался на фоне снижения ключевой ставки и даже превысил уровень 2024 года на 4%. Тут выдаче ипотек поспособствовал ажиотаж из-за ужесточения условий семейной ипотеки с февраля 2026 года.
В январе — апреле 2026 года объем выдач кредитов на ИЖС превысил 48 млрд рублей — рост в 2,2 раза год к году . Но восстановление идет с низкой базы, и текущий рост скорее отражает «отскок».
Формально в этом году рынок ИЖС может вырасти на 25% по сравнению с 2025 годом, ожидают в «Домклике». Но высокие ипотечные ставки охладили спрос на недвижимость. Рыночные цены на дома в первой половине 2026 года выросли всего на 1,7%, что ниже темпов инфляции.
Соцопрос Т—Ж: сколько вы тратите на содержание частного дома
Покупка дома и тем более его строительство — это большие риски и дополнительные расходы. Мы проводим мини-исследование среди читателей Т—Ж, чтобы понять, как у вас обстоят дела со счетами за отопление и электричество и стоит ли страховать жилье в эти неспокойные времена. Опрос анонимный и займет не больше минуты.
