Строители частных домов берут миллионы и исчезают: раскрываем, как это работает и сколько таких дел
Россияне, решившие строить дом, рассказывают одни и те же истории: взяли ипотеку, нашли подрядчика, а он исчез или годами кормит завтраками.
Рынок ИЖС долгое время был серой зоной, и только с 2025 года власти разрешили использовать безопасные эскроу-счета, как и в «большом» долевом строительстве. К этому времени скопились дела тысяч обманутых семей — они платят ипотеки, сидят без домов и тонут в судебных разбирательствах.
Насколько велик масштаб проблемы
По оценке депутата Госдумы Александра Якубовского, пострадавших уже около 20 тысяч человек. Центробанк называет проблемными около пяти тысяч кредитов на ИЖС с подрядом: это случаи, где строители получили деньги и не выполнили работу. Точных и актуальных данных нет, так как «обманутый дольщик» в ИЖС всегда остается один на один со своей проблемой: нет еще сотни пострадавших соседей, столкнувшихся с тем же самым.
Также неизвестно, сколько проблемных домов строилось с эскроу-счетами, а сколько — без них. Использовать эскроу в ИЖС пока обязательно только для льготной ипотеки, в остальных случаях это решение заказчика.
Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина дала понять, что пострадавшие не использовали эскроу-счета: деньги подрядчики получали напрямую от заказчиков или из банка.
Какова реакция властей
В апреле 2026 года Минстрой заявил, что разбираться с проблемой должны регионы: им нужно составить списки обманутых заказчиков и взять ситуацию под контроль. Региональные власти отреагировали — начали создавать реестры пострадавших.
Такой реестр завели, например, в Иркутской области. Но людей это не устроило. В июне они вышли на митинг, где рассказали, что заключали договоры с аккредитованными подрядчиками, получали ипотеки по программам господдержки. Рассчитывали на то, что если банк одобрил подрядчика, а ипотека от государства, проблем не будет.
Иркутский сайт irk.ru рассказывает историю одной из семей: в октябре 2023 года супруги заключили договор подряда с индивидуальным предпринимателем. Ипотеку оформили семейную, с господдержкой, в крупном банке. В апреле 2024 года должны были въехать в готовый дом. Но к апрелю на участке стоял только фундамент.
Пара вынуждена жить в однокомнатной квартире, за которую также платит ипотеку. В семье четверо детей, и самый младший ребенок родился, когда подрядчик уже прекратил работы.
«Мы выиграли суд, получили исполнительный лист. Добились возбуждения уголовного дела. У нашего ИП зафиксировали 38 эпизодов обмана, среди жертв не одна семья, — рассказывает мама детей. — В августе завели дело, в сентябре он подписал контракт и ушел на СВО».
Остаться без дома и с ипотекой в этой ситуации, как ни странно, не единственная проблема. Если ипотека взята по льготной программе, а дом не построен в срок, возникнут проблемы с банком. В кредитных договорах возможны разные варианты:
- Вырастает ипотечная ставка. То есть было 6% по льготной ипотеке, а станет, например, 18%, как у обычного кредита. Но такое резкое повышение — редкость. Чаще банки использовали в договорах формулировку «ключевая ставка плюс несколько процентных пунктов». Например, по закрытой уже программе господдержки давали кредит под 8%, а если дом не сдан в срок — ключевая ставка плюс четыре процентных пункта. Так как начало большинства проблем пришлось на период относительно низкой ключевой ставки в 2023 году, сейчас пострадавшие платят ипотеку за несуществующие дома под 11—13% годовых.
- Банк требует деньги назад. Если за два-три года дома так и нет, банк считает это нецелевым использованием кредита и уведомляет, что ипотеку надо вернуть целиком. После этого договор прекращается. Также могут взыскать штрафы и неустойку.
В 2025 году Минфин решил вдвое увеличить срок сдачи дома: с 12 до 24 месяцев. А Центробанк рекомендовал банкам реструктурировать проблемные кредиты, чтобы люди не разорились.
Что говорят пострадавшие
Рената Кувшинова с супругом в 2022 году взяли ипотеку на строительство дома в Ленинградской области. Обратились в крупный банк, который предлагал опцию «Ставка ниже» в рамках работавшей тогда программы господдержки, по которой выдавали кредиты под 8%. Но эта ипотека позиционировалась как субсидированная еще и от застройщика: часть процентов оплачивала строительная компания.
В итоге ипотека вышла под 1% и без первоначального взноса. Банк одобрил кредит на 12 млн рублей, семья нашла участок.
Схема расчетов была не через эскроу, но по похожей схеме — через безотзывные аккредитивы . Первый транш банк переводил на покупку земли самим покупателям, второй — подрядчику на начало стройки, третий — ему же после завершения стройки. Подрядчика надо было выбирать из списка аккредитованных, что пара и сделала, — остановились на ООО ЦКС.
Дом даже не начинал строиться, супруги стали волноваться. Спустя год банк в одностороннем порядке резко поднял процентную ставку.
Рената Кувшинова
пострадавшая
Это было просто убийственно
Вместо 1% ставка по ипотеке стала 7%. Мы платили ежемесячно 38 500 ₽, а стали платить почти 80 000 ₽. Это было просто убийственно. Мы сняли ребенка со всех кружков и секций, он у нас хоккеем занимался. Осталась одна школа.
Как выяснилось, между банком и подрядчиком существовал отдельный договор: застройщик должен был вернуть часть денег банку, но не сделал этого. Банк подал в суд на подрядчика, но параллельно переложил финансовые последствия на клиентов — такой пункт был в кредитном договоре.
Ренате вместо долгожданного ремонта и переезда пришлось судиться с банком и со строительной компанией.
В деле о процентной ставке суд признал спорный пункт договора о повышении ставки ничтожным, так как он нарушает права потребителя, ставит условия договора в зависимость от поведения третьих лиц, на которое заемщик не может влиять. Суд постановил, что заемщик — экономически слабая сторона, чье положение не должно ухудшаться из-за отношений подрядчика и банка. Банк вернул прежнюю ставку и сделал перерасчет.
Семья до сих пор продолжает платить ипотеку, но дома все еще нет. Несмотря на это, основная часть денег ушла на счета подрядчика, причем один раз — по фиктивным документам. Подрядчик принес в банк поддельный акт на 5,5 млн рублей о готовности коробки дома, и банк раскрыл аккредитив. Рената подала иск к банку о взыскании убытков. Эксперт признал подпись заемщицы на акте поддельной, но суды все равно встали на сторону банка по следующим причинам:
- Банк не должен выезжать на место строительства.
- Если акт выполненных работ по форме соответствует условиям аккредитива, у банка нет оснований отказать в выплате. Банк не обязан проверять подписи.
- Пострадавшая может взыскать деньги в суде с подрядчика, так как виноват в первую очередь он. Нельзя дважды взыскать одну и ту же сумму с разных организаций — подрядчика и банка.
Рената через суд потребовала взыскать убытки со строительной фирмы, выиграла дело. Но судебные приставы не нашли ни денег, ни ценного имущества и оформили акт о невозможности взыскания.
Рената Кувшинова
пострадавшая
У нашей семьи 80% дохода уходит на ипотеку за дом, которого нет
В Петербурге я обнаружила 74 семьи с такими же историями у этого подрядчика. Из них 26 столкнулись с повышением ставки по ипотеке. Оказалось, у нашей фирмы даже не было в ОКВЭД строительного профиля. Как ей дали аккредитацию?
Руководитель, с которым мы общались, после возбуждения уголовного дела ушел на СВО и пропал без вести. Его брат в СИЗО, жена под домашним арестом — они все были задействованы.
У нашей семьи 80% дохода сейчас уходит на ипотеку, даже прежний платеж в 38 500 ₽ для нас тяжел. Хватает денег, чтобы просто поесть, хотя и я, и супруг работаем на нескольких работах.
Всего в Петербурге и Ленобласти таких, как мы, примерно 2,5 тысячи семей — это у разных подрядчиков.
Читательница Т—Ж Анна также описывала махинации строителей. В ее случае все закончилось благополучно — дом построили. Но строители получили деньги до того, как она приняла жилье, поскольку подделали ее подпись на техплане и сами поставили дом на кадастровый учет, чтобы раскрыть эскроу.
В результате Анне пришлось столкнуться со множеством недоделок и недочетов в уже построенном доме и принуждать застройщика все исправить.
Дарья Елисеева
организатор и руководитель Всероссийской инициативной группы ИЖС
Подрядчики очень уверены в себе — думают, им ничего не будет
Моя семья пострадала, как и тысячи семей на рынке ИЖС. Питерская компания обещала построить нам дом в Московской области, но не построила. По нашему кейсу 79 пострадавших уже проходят по уголовному делу. Наш подрядчик сидит в СИЗО.
Когда я стала этим заниматься, ко мне стали обращаться люди, которые попали в такую же ситуацию: Киров, Татарстан, Санкт-Петербург, Екатеринбург и так далее. Теперь я руководитель Всероссийской инициативной группы ИЖС, куда входят граждане, пострадавшие от недобросовестных практик, эксперты и представители власти. Мы помогаем людям в 50 регионах, но по факту регионов с обманутыми заказчиками намного больше.
Классический вариант, с которым к нам обращаются: подрядчик понимает, что у него есть договор и сроки, но начинает кормить завтраками, уходить от прямых вопросов. Начинает рассказывать про тяжелую ситуацию на рынке, кассовые разрывы и так далее. Не встречается, увиливает, не берет трубку. А у вас просрочка уже полгода: на площадке одни сваи или недострой.
Тут две причины:
- Мошенничество с выводом денег, то есть никто ничего и не собирался строить. Цель была исключительно собирать деньги с льготных ипотек. Вместо строительной компании люди делали финансовые пирамиды. А дальше льготные кредиты сократились, фирмы вышли на кассовые разрывы и все полетело кубарем вниз.
- Неумышленные проблемы — подрядчик просто плохо управлял бизнесом. Когда распространили льготную ипотеку на ИЖС в 2021 году, возник спрос. Все это красиво подавалось: зачем вам квартиры, в доме больше площадь получится и еще земля. Люди поверили. Пошли именно в стройку, даже не в покупку готового дома. Подрядчиков никто не проверял, просто брали буквально с улицы. А там они сами оказались не готовы: субподрядчик подвел, с бригадой проблемы. Это бизнес, там нет места слабым личностям, тем более в стройке.
Сейчас мы работаем с правоохранительными органами, чтобы вернуть деньги, но это очень тяжело. В девяти случаях из десяти органы не находят украденные средства и другие активы. Это останется одним из главных вопросов, который нужно выделять предметно и решать.
Есть лишь несколько случаев, когда люди смогли вернуть вложенное, но это было в добровольном порядке, до судов и возбуждения уголовного дела.
Если ты написал заявление о мошенничестве в полицию, подрядчик уже не придет с предложением «Давай я дострою». И деньги не вернет. Они очень уверены в себе. Думают, что им ничего не будет. К сожалению, у нас такие законы: все жестко для добросовестных предпринимателей, а для тех, кто творит бесчинства, все просто — за ними контроля нет.
Когда мы подавали заявление в полицию, мне генеральный директор и учредитель компании в одном лице говорил, что мы в суде ничего не получим и уголовное дело не возбудим. Не получим ни дома, ни денег. Он раз за разом говорил, что наши претензии ерунда и никто ничего не сделает, пока его в СИЗО не посадили.
Где истоки проблемы
Сложилось три основных фактора.
Массовость авансовых платежей, без эскроу. По данным «Дома-рф», пик выдачи кредитов на ИЖС пришелся на 2023 год, но тогда практически никто не использовал эскроу-счета и обычным делом было авансирование, то есть подрядчикам платили вперед.
По части кредитов, например, на постройку хозспособом, то есть самостоятельно, банки выдавали ипотеку наличными. Люди потом нанимали за эти деньги подрядчиков, и дальше кому как везло.
С 2024 года ввели обязательные расчеты через эскроу для льготных ипотек, а с 2025 года разрешили использовать эскроу везде в ИЖС.
Интерес к льготным кредитам в ИЖС. Чем больше росли ипотечные ставки, тем более привлекательным для людей становился свой дом. За меньшие деньги и сейчас удается получить больше жилой площади, чем в квартире, еще и участок будет.
Семьи, бравшие семейную ипотеку, свободнее вписывались в лимиты по сумме кредита в ИЖС, чем в квартире.
Льготные программы быстро стали основным драйвером ипотечного рынка в частном домостроении.
В то же время, согласно информации «Метра квадратного», почти каждый десятый готовый дом все еще покупают за наличные. По данным «Дома-рф», в сегменте готовых домов 60% выдач ипотек в мае 2026 года обеспечили рыночные программы — покупать по ним можно без эскроу, хотя это и редкость, — а доля семейной ипотеки составила 34%.
Точный процент наличного оборота среди «самостройщиков», которые нанимают бригады частным порядком и часто лишь на отдельные работы, неизвестен, но говорят про 40—50%.
Все эти объемы денег продолжают проходить напрямую между заказчиками и подрядчиками.
Поверхностные проверки подрядчиков. Банки проводили минимальные проверки документов, в результате в их базах данных оказывались подрядчики без опыта и грамотного персонала.
Если расчет идет без эскроу-счета, проблемы подрядчика — это проблемы заказчика, а не банка. С эскроу банк несет ответственность за достройку объекта, поэтому банки постепенно стали менять подходы.
«Теперь льготная ипотека может выдаваться только через эскроу. И это действительно важно, что люди будут защищены. А банки будут лучше оценивать и более внимательно оценивать подрядчиков, поскольку риски недостроев лягут тогда на банки, а граждане просто получат обратно свои деньги со счетов эскроу. Поэтому здесь системное решение вот такое», — сказала председатель ЦБ Эльвира Набиуллина.
Максим Назаренко
генеральный директор АО «Институт развития стройиндустрии», девелопер
Доверие как к банкам, так и к подрядчикам подорвано
Неправильно винить во всех проблемах ИЖС банки, нужно смотреть по всей цепочке.
Еще в 2019 году я участвовал в заседании Совета Федерации, где обсуждалось внедрение комплексной программы развития территории и сельских поселений, проще говоря — сельской ипотеки. Основным оператором тогда был Россельхозбанк.
Я предложил модель, как проверять подрядчиков: количество сданных объектов должно быть не меньше 30, опыт от пяти лет, инженеры в штате. Проверять не по налоговому, а по управленческому балансу, смотреть активы и залоги. Но банки в тот момент не посчитали это важным. Они сделали программу с оплатой 100% после завершения строительных работ. Из-за этого весь 2020 год подрядчики топтались на месте: надо было за свой оборотный капитал строить на чужой земле и ждать, когда с тобой рассчитаются.
Потом стали вводить аккредитацию, и первое время был хаос. Первые сделки в зеленом банке я одобрял по полгода, потом срок стал месяц, потом — в тот же день. Все погнались за объемами, оставили только минимальные требования к фирмам: строительный ОКВЭД и пять построенных домов. Это смешно.
Государство разрешило ипотеку на строительство домов хозспособом. То есть любой человек мог просто забрать в банке наличку и дальше сам. Люди искали бригады по объявлениям, чтобы сэкономить. Было много случаев, когда ипотечные деньги просто разошлись по разным строительным фирмам и получился объект не очень хорошего качества. Знаю также случаи, когда на эти деньги покупали дорогие машины, а потом сдавали как дом разные халупы.
К 2024 году запахло жареным, произошло охлаждение рынка. Все было очень быстро, резко и жестко. Весь спрос с ИЖС к тому моменту был вымыт. Эскроу-счета ввели в конце драки.
В ИЖС продолжается кризис: подрядчики прячутся, появились огромные кассовые разрывы, потому что кредиты строительным фирмам не взять из-за высоких ставок. Думаю, около 40% компаний закрылось: сайты недоступны, логотипы изменены, фирмы распались, учредители разругались.
Если коротко о причинах проблем: на неокрепший рынок, где отсутствуют правила, годами вливали неконтролируемые средства. И то, что мы сейчас получаем, — это результат череды наших ошибок.
Сейчас новый виток. Смотрите: строительная компания вошла в эскроу-сделку, взяла кредит. Банк ей дал деньги, но она не начала строить. Проела деньги банка. Да, деньги вернутся клиенту. Но клиент не получит жилье. Есть в банках опция замены подрядчика, но строительные компании за другими не хотят достраивать. В общем, ждали, что эскроу защитит, но вернулись к началу: надо нормально проверять подрядчиков.
Доверие как к банкам, так и к подрядчикам подорвано. Рынок перешел в точечный девелопмент. Сейчас продается только построенный, готовый дом без эскроу. В ближайшие два-три года рынок консолидируется и пройдет прививку эскроу.
В ИЖС нужен независимый стройконтроль на всех этапах строительства. В законе сейчас этой обязанности нет. Нужно, чтобы эксперт приходил и проверял, есть ли вообще дом — и если есть, все ли там правильно сделано. Стройконтроль должен снабжать банки и других участников проекта оперативной информацией.
Раньше подрядчики выступали против этого, никого не хотели пускать на объекты, а теперь сами просят, чтобы кто-то со стороны подтвердил, что они работают качественно. Для честных строителей это еще и гарантия защищенности от потребительского экстремизма.
Как теперь обезопасить себя при постройке частного дома
Реалистично оценить стоимость. Демпинг и агрессивный маркетинг говорят, что что-то не так. Если вам за 6—7 млн рублей в Московской или Ленинградской области обещают дом 100 м² «под тапочки», то есть с полной отделкой, мебелью, септиком, электричеством и баней — это красный флаг.
Оценивайте стоимость адекватно рынку. Лучше за имеющиеся деньги построить качественную коробку без отделки, а оставшиеся этапы финансировать и контролировать отдельно.
Никаких предоплат. Только поэтапная приемка, и если подрядчик вызывает сомнения, лучше дробить на большее число этапов: отдельно фундамент, каркас стен, утепление стен, крыша, окна, двери и так далее.
По возможности используйте специалиста технадзора (стройконтроля) — это вроде приемщика квартир, только в ИЖС. В масштабах постройки дома стоимость услуг таких специалистов невелика, но проблемой, особенно в регионах, будет найти толкового контролера.
Изучить бизнес подрядчика. Неопытные управленцы не закупают материалы заранее, у них нет штата своих работников. Из-за инфляции и ухода наемных бригад деньги у таких фирм быстро заканчиваются, возникает кассовый разрыв — и стройка встает еще на этапе свай.
Дарья Елисеева
организатор и руководитель Всероссийской инициативной группы ИЖС
Подрядчики могут уговаривать обойти эскроу
Сейчас ввели эскроу-счета, но практика показывает, что и они не сильно защищены. Серьезная проблема кроется в банковской системе. Не хочу кого-то обвинять беспочвенно, но мы видим безответственность. По поддельным подписям выводятся деньги с эскроу. Подрядчики могут уговаривать обойти эскроу. Фирмы договариваются с незнающими клиентами, как оформить документы якобы чинно-благородно, чтобы вывести деньги.
В большом строительстве остались мастодонты-застройщики, у которых все отлажено, они все на виду. В ИЖС психология самих предпринимателей другая — даже хороших, добросовестных.
Я советую для проверки подрядчика:
- Отзывы в интернете делить на 20. Лучше общаться лично с реальными клиентами, смотреть реальные дома. Но есть нюанс: знаю ситуации, когда люди запрашивали контакты, ездили на объекты. Там выходили милые старушечки. Показывали дом, который якобы построили. Потом выяснялось, что это мама, теща или свекровь мошенника.
- Спрашивать о технологии. Конечно, не все в этом разбираются, но можно почувствовать, плавает человек в теме или говорит уверенно. Плюс смотреть на само общение. Если с директором компании невозможно разговаривать, как с ней строить?
- Определять этапность работ. Договориться, когда выводятся деньги через эскроу, кто подписывает акты. В договоре кредита не прописано, что банк должен сверять подписи. Акты приносят в банки кто ни попадя, выводят деньги. За этим надо следить, все акты должен подписывать только заказчик.
- Общаться с рабочими. Если наняты люди с «Авито», которым платят наличными за час работы, это серьезный звоночек. Такие бригады уйдут при первой же задержке оплаты или тогда, когда вдруг получат более выгодный заказ.
- Следить за рынком. На строительство одного дома влияют и ключевая ставка, и политика. Кассовые разрывы сейчас норма. Но если хочется обойтись без проблем, придется немного погрузиться в чужой строительный бизнес и его динамику.
Что в итоге
- Рынок ИЖС переживает тот же перелом, через который прошел рынок многоквартирного жилья. Тогда тоже были обманутые дольщики. Эскроу-счета делают расчеты прозрачнее, но старые проблемные кредиты и новые схемы обмана все равно остаются на повестке дня.
- Проблема выросла из ажиотажного спроса, хаоса с расчетами и отсутствия контроля за подрядчиками со стороны кого бы то ни было. Как спасать обманутых, неизвестно.
- Госдума изучает законопроект об обязанности использовать эскроу-счета для всей ипотеки в ИЖС, а не только для льготной. По словам авторов законопроекта, часто эскроу-счет предпочитают не открывать, так как это удорожает стройку, но в то же время увеличивает риски.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
