Досталась доля в квартире по наследству: что с ней можно сделать

Мне регулярно звонят с одним и тем же вопросом. Умер родственник, квартира перешла к нескольким наследникам, и у человека теперь треть или четверть чужой, по сути, квартиры. Жить там он не собирается, продавать вместе с братом или мачехой не получается, а налог и коммуналка уже приходят. Что с этим делать?

Я работаю в залоговом кредитовании, поэтому чаще всего меня спрашивают, можно ли под такую долю взять деньги. Можно, но это далеко не первый и не лучший вариант. Ниже всё, что можно сделать с унаследованной долей, примерно в том порядке, в каком я бы это рассматривал.

Наследство принимают в течение шести месяцев со дня смерти, через нотариуса. Потом свидетельство о праве на наследство нужно зарегистрировать в Росреестре, и только после этого в выписке ЕГРН появитесь вы.

Пока выписки нет, с долей почти ничего не сделать: ни продать, ни подарить, ни заложить. Поэтому если наследство «висит» у нотариуса уже год, начните с него.

И сразу полезная деталь: срок владения для налогов считается не с даты регистрации, а со дня смерти наследодателя. К этому вернусь ниже.

Доля — это не конкретная комната, а часть всей квартиры. Поэтому, кто где живёт, решают сами собственники. Если договориться получилось, этого достаточно. Если нет, порядок пользования можно определить через суд.

Если в квартире живут другие собственники, а вы нет, вы вправе попросить с них компенсацию за то, что они пользуются и вашей частью. На практике это чаще становится аргументом в переговорах, чем реальными деньгами каждый месяц.

С коммуналкой проще: каждый платит пропорционально своей доле. Лицевые счета можно разделить по соглашению, а если остальные против, тоже через суд. Это стоит сделать сразу, чтобы чужие долги за свет и воду не становились вашими.

А вот сдать свою долю квартирантам без согласия остальных собственников не получится.

Самый частый и обычно самый спокойный вариант — продать долю остальным собственникам. Им выгодно собрать квартиру целиком, вам — получить деньги без суда и войны.

Закон здесь на их стороне: у совладельцев есть преимущественное право покупки. Сначала вы письменно, обычно через нотариуса, предлагаете им купить долю по конкретной цене. У них есть месяц на ответ. Если отказались или промолчали, можно продавать кому угодно, но не дешевле, чем предлагали им.

Сделка с долей проходит только у нотариуса, поэтому заложите в бюджет его услуги.

Если договориться получается, это почти всегда выгоднее всего. Целую квартиру купит обычный покупатель, в том числе в ипотеку. Деньги потом делятся по долям.

Отдельная доля стоит заметно дешевле, чем та же часть от цены целой квартиры. Покупателей мало: в основном совладельцы и инвесторы, которые покупают доли с большим дисконтом.

Обратный сценарий: если вам квартира нужна, можно выкупить остальные доли и стать единственным собственником. Иногда на это получается взять кредит, но банки охотнее работают, когда после сделки у вас будет вся квартира, а не ещё одна доля.

Если доля маленькая, а с родственниками хорошие отношения, иногда честнее её подарить и закрыть вопрос. Близким родственникам налог с подарка платить не нужно. Дарение доли тоже оформляют у нотариуса.

Об этом редко говорят. Если доля незначительная, выделить её нельзя, а интереса в пользовании у вас нет, суд может обязать остальных выплатить вам компенсацию, и доля перейдёт к ним. Получится что-то вроде принудительной продажи по оценке.

Поэтому если доля маленькая и вы в квартире не живёте, лучше самому предложить родственникам выкуп по нормальной цене, чем ждать, пока это решат за вас.

Выделить долю «в натуре», то есть отгородить свою комнату с отдельным входом, в обычной квартире почти никогда не получается: технически это невозможно.

Налог на имущество платится за свою долю, от кадастровой стоимости.

Если продаёте унаследованную долю, помните про срок владения: для наследства это три года, и считаются они со дня смерти наследодателя. Продали позже — НДФЛ не платите. Продали раньше — налог будет, но его можно уменьшить вычетом. Посчитайте это до сделки, а не после.

Вот здесь начинается моя тема. Деньги под залог доли получить можно, но предложений немного. Банки такие объекты почти не берут, частные кредиторы тоже не все. Мы в «МБК-Кредит», например, работаем с долями только в Петербурге: здесь понятный рынок и проще оценить, сколько доля стоит на самом деле.

Согласие остальных собственников на залог не нужно: долю можно заложить самостоятельно. Но условия скромнее, чем по целой квартире. Частный инвестор даёт до 30% от стоимости самой доли — не от трети цены квартиры, а от того, сколько доля реально стоит на рынке. Ставка — от 3,5% в месяц. Так дорого, потому что кредитор заранее понимает, как трудно будет продать долю, если что-то пойдёт не так.

И ещё одна деталь, о которой узнают в последний момент: частные инвесторы дают деньги под залог жилья только на предпринимательские цели. Поэтому заёмщику почти всегда нужно открыть ИП.

Я советую брать такие деньги только под понятную задачу и с понятным планом возврата. Например, перекрыть срочный долг, пока идёт продажа квартиры целиком. Брать займ под долю, чтобы жить на него, — плохая идея.

С унаследованной долей не обязательно что-то делать сразу, но и откладывать надолго не стоит. Оформите права, разделите коммуналку, поговорите с остальными собственниками. В большинстве случаев лучший вариант — продать долю им или продать квартиру целиком вместе. Залог — инструмент для конкретной срочной задачи, а не способ «достать деньги из доли».

А у вас были истории с долями в наследстве? Удалось договориться с родственниками?