Стоит ли покупать квартиру в доме серии II-49 — самой массовой панельке в Москве

Дом серии II-49 называют брежневкой с планировками хрущевки.

В девятиэтажке II-49 можно найти трешку площадью около 49 м². Но за третью комнату придется заплатить удобством: в типовых планах встречаются проходные гостиные и небольшие спальни, а кухня — крохотная по современным меркам. Несущие стены внутри квартиры и газ на кухне могут помешать переделкам, на которые рассчитывает покупатель. Расскажем о плюсах и минусах квартир в таком доме.

II-49 — серия преимущественно девятиэтажных панельных домов, которую разработал МНИИТЭП, Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии и экспериментального проектирования. Дома строили с 1965 по 1985 год. На фасадах встречается мелкая керамическая плитка. 12-этажная модификация проекта II-49П/12 позже стала самостоятельной серией И-294.

В Москве это самая массовая панелька, она распространена, например, в Черемушках, Конькове, Ясеневе и Орехове-Борисове Северном. II-49 есть и за пределами Москвы. Например, в Набережных Челнах, Ярославле, Тольятти и Подмосковье — в Химках, Черноголовке и Серпухове.

В объявлениях II-49 иногда называют П-49, но это неправильно. У серии есть модификации II-49П и II-49Д. Они отличаются, в частности, устройством пространства под крышей. Для покупателя важнее план конкретной секции: в рядовой и торцевой секциях набор квартир и расположение комнат могут различаться. 

В типовой секции четыре квартиры на этаже и один пассажирский лифт. Грузового нет. Если лифт остановится на ремонт, второго в подъезде не будет. 

Что конструкция означает для владельца. В II-49 перекрытия опираются на внутренние железобетонные панели. Многие стены между помещениями квартиры несущие и участвуют в работе конструкции дома. Поэтому две соседние комнаты нельзя объединить, а дверь из кухни в комнату может потребовать проема с усилением и согласования.

Наружные панели бывают однослойными керамзитобетонными и трехслойными с утеплителем. В разных описаниях серии их толщина составляет примерно 28—34 см. Эта цифра сама по себе не показывает, будет ли тепло. Важнее, целы ли панели, как заделаны стыки и примыкания окон, ремонтировали ли фасад.

Плиты перекрытия около 14 см тоже не гарантируют тишину: на слышимость шагов влияет устройство пола у соседей сверху. При собственном ремонте важно сохранить или восстановить предусмотренную проектом звукоизоляцию пола.

В народе ходят страшилки про «фенольные дома» этой серии. Действительно существовали дома, в которых межпанельные швы уплотняли утеплителем с пропиткой фенолформальдегидной смолы. В Москве такие дома уже снесли.

Секция — часть дома с одним подъездом, лестницей и лифтом. Рядовая находится между соседними секциями, торцевая завершает корпус, поворотная соединяет его части под углом. Положение секции влияет на набор квартир, окна и балконы.

У II-49 есть два основных варианта ориентации корпуса — меридиональный и широтный. Это разные проектные решения для расположения здания относительно сторон света. Например, обозначения II-49-04/М и II-49-04/Ю относятся к четырехсекционным домам с разной ориентацией.

В описании первоначального проекта 1965 года перечислены шесть проектов домов — по два варианта на четыре, шесть и восемь секций. В каждой секции по четыре квартиры на этаже, но количество комнат различается. Есть секции без однушек, но с тремя трешками.

Для распространенных торцевых секций II-49 характерны балконы или лоджии. При этом в других частях дома есть квартиры без балкона, в том числе двушки.

В типовых квартирах кухни обычно около 6—7 м². В каталоге МОСтройпроекта для двушек указан диапазон кухонь до 9,4 м², но в большинстве планировок они меньше. В объявлениях также встречаются кухни 9 м², но эти данные нужно сверять с БТИ.

В однушке санузел совмещенный, в квартирах с двумя и более комнатами — раздельный. В серии встречаются газовые и электрические плиты. В квартирах с электрической плитой можно согласовать объединение кухни и комнаты. 

Высота потолков варьируется от 2,50—2,58 м до 2,64 м. Полы и подвесной потолок после ремонта еще уменьшают высоту комнаты.

Комнаты могут быть изолированными или проходными. Особенно трешки и четырехкомнатные квартиры: на плане дополнительная комната иногда доступна только через гостиную. Под отдельную спальню или кабинет для созвонов такую комнату уже не обустроишь.

Однушка. Комната около 19 м², а кухня — почти 7 м². Встречаются однушки без балкона. Если рассчитываете хранить там велосипед, сушить белье или ставить сезонные вещи, место придется искать внутри квартиры.

Двушка. Обе комнаты суммарно занимают около 27—28 м². На одном опубликованном поэтажном плане комнаты 18,1 и 9,1 м², кухня 5,9 м². Девятиметровую комнату стоит сразу оценивать под конкретную кровать, шкаф и стол. 

Трешка. Разница между вариантами около 49 и 60 м² — больше 10 м². При этом кухня в приведенных планах одинаковая. Компактная трешка дает больше отдельных помещений на небольшой площади, соответственно, вся квартира будет стоить дешевле более просторных аналогов.

В серии есть планы с узкими вытянутыми комнатами и проходной гостиной.

Четырехкомнатная. На площади около 63 м² помещаются четыре комнаты, но кухня остается примерно шестиметровой.

Несколько комнат при небольшой общей площади. В каталоге есть трешка около 49 м² и четырехкомнатная квартира около 63 м².

В многокомнатных квартирах раздельный санузел. Это удобно утром, если несколько членов семьи собираются одновременно. Правда, туалет и ванная при этом крошечные, и, если нужно разместить еще и стиральную машину, придется объединить их.

В части многокомнатных квартир есть балконы или лоджии. Наличие и форму проверяйте по плану конкретной квартиры. Встречаются вытянутые варианты и варианты со скошенным краем. Для зоны отдыха важна ширина: измерьте, сколько места останется перед стулом или небольшим столом.

Маленькая кухня. В большинстве планировок ее площадь около 6 м². Вся техника, в том числе посудомоечная машина, может, и поместится, но готовить вдвоем или принимать гостей уже неудобно.

Для сравнения, в типовых П-44 кухни примерно 8—10 м².

Проходные и узкие комнаты. Вход в спальню через гостиную мешает ею пользоваться полноценно. Вытянутую комнату труднее обставить: шкаф и кровать вдоль противоположных стен могут оставить узкий проход.

Тесная ванная. В двух- и многокомнатных квартирах встречаются заводские сантехкабины: готовые блоки ванной и туалета, которые устанавливали при строительстве. Ванная около 2 м² и туалет около 0,8 м² дают мало свободы для перестановок. Для стиральной машины может потребоваться место на кухне или изменение санузла. 

Один небольшой лифт. Перевезти мебель или велосипед может быть сложно. Во время осмотра также выясните, есть ли отдельное место для колясок: площадка у лифта не гарантирует возможности хранения.

Плохая звукоизоляция. В панельных домах часто слышно больше, чем только ремонт или крики. Люди жалуются на ударные звуки между этажами и слышимость через плохо заделанный стык за стеной. Если квартира примыкает к шахте лифта, звуки его движения тоже могут раздражать.

Холод в торцевой комнате. Если швы между панелями плохо заделаны или в стене есть трещина, стена может промерзать. Темные пятна, отслоившиеся обои и запах сырости могут указывать на плесень или намокание. Увидели такие следы — спросите, ремонтировали ли швы и повторялась ли проблема после ремонта.

Мусоропровод зависит от ухода. Люк между этажами кому-то кажется удобным: не нужно тащить пакеты на улицу. Если же мусоропровод засорился или его чистят нерегулярно, запах будет ощущаться на лестнице.

Ограниченные возможности перепланировки. В линейной двушке несущей может быть поперечная стена между двумя комнатами, а также между кухней и соседней комнатой. Это железобетонные панели примерно 14 см, на которые опираются перекрытия. Убрать такую стену, чтобы получить просторную комнату или кухню-гостиную, нельзя.

Перегородки между коридором и комнатами, а также стенки сантехкабины в части планов выполнены из гипсобетона и не несут перекрытия дома. Их можно изменить после согласования. Но тонкая стенка сантехкабины может поддерживать потолок самой кабины, поэтому частичный демонтаж тоже требует оценки.

В городском каталоге типовых перепланировок есть решения для II-49. Среди возможных задач — изолировать проходные комнаты, изменить санузел и сделать проем между кухней и комнатой. Но возможность проема в несущей панели зависит от этажа, расположения панели, нагрузок и состояния конструкций.

Газовую кухню нужно отделять от жилой комнаты. В Москве запрещено объединять газифицированную кухню с жилым помещением и оставлять между ними проем без двери. Замена газовой плиты электрической тоже требует оформления: просто отключить плиту и убрать дверь недостаточно. Работы с газовым оборудованием выполняет специализированная организация. 

Сантехкабину разбирают по проектному решению. Даже если ее перегородки ненесущие для дома, у самого блока есть стены и потолок. Возможность частичного демонтажа должен оценить специалист по обследованию конструкций.

В старой квартире может оставаться алюминиевая проводка. Спросите у продавца, меняли ли линии целиком и есть ли схема после ремонта. Перед сметой попросите электрика оценить проводку и доступную мощность.

Квартиру стоит смотреть, если нужны несколько маленьких комнат — под кабинет, гардеробную или дополнительную спальню — и при этом устраивает небольшая отдельная кухня. Для одного человека или пары однушка может оказаться удобнее компактной многокомнатной квартиры, где дополнительная комната появляется за счет уменьшения площади.

Семье с детьми важно проверить, в какие комнаты отдельные входы и где поместятся кровати, столы и хранение. Если оба взрослых работают из дома, проходная гостиная не заменит второй изолированный кабинет.

1. Получите план БТИ с экспликацией. Сверьте двери, границы кухни и санузла, а также новые проемы. Для изменений попросите документы об оформлении.
2. Посчитайте изолированные комнаты. Отметьте на плане, где будут спальни и рабочие места.
3. Измерьте высоту потолка, ширину маленькой комнаты, стены под кухню и место для стиральной машины.
4. Узнайте, какая плита установлена и как оформлены изменения, если газовую заменили электрической.
5. Осмотрите наружные углы, откосы и стены за мебелью. При следах сырости спросите о протечках и ремонте швов.
6. Послушайте спальни вечером с закрытыми окнами и проверьте звук лифта.
7. Пройдите путь от улицы до квартиры с учетом коляски, велосипеда или перевозки вещей.
8. Проверьте сведения о капремонте и отдельно выясните, что заменено внутри квартиры.