Как я чуть не купила квартиру у продавца, который скрыл повестку

Как я чуть не купила квартиру у продавца, который скрыл повестку

Спойлер: квартиру я не купила. И сейчас этому рада. Я нашла вариант дешевле рынка, почти решилась внести задаток, но перед сделкой стала проверять не только квартиру, но и самого продавца.

Позже я узнала, что в отношении него ввели временные меры из-за неявки по повестке. Из-за этого Росреестр мог приостановить регистрацию перехода права. Расскажу по порядку, почему хорошая цена едва не заставила меня принять опасное решение.

Квартира, которая казалась подарком

Меня зовут Ирина, мне 49 лет, я живу в небольшом городе. Несколько лет я откладывала деньги на собственную квартиру. В этом году решила, что больше ждать не хочу.

Ипотеку я не рассматривала. При высоких ставках переплата получалась слишком большой, поэтому я искала квартиру в пределах накоплений.

Каждый вечер просматривала новые объявления. Через три недели увидела подходящий вариант: двухкомнатная квартира на среднем этаже, не угловая, рядом остановка, косметический ремонт. Всё было именно таким, как я представляла. И цена была заметно ниже, чем у похожих квартир в этом районе.

В объявлении значилось: «Срочная продажа, реальному покупателю -торг».

Я подумала, что мне наконец повезло. Уже представляла, как расставляю мебель, выбираю шторы и пью чай на собственной кухне. Но именно низкая цена и спешка продавца заставили меня не торопиться с деньгами.

Почему продавец спешил

Продавца звали Вадим, ему было примерно 35 лет. Он вёл себя спокойно- показал квартиру, рассказал о ремонте и соседях, ответил на вопросы.

Но почти сразу сказал, что ему нужно продать квартиру за две-три недели.

- Я уезжаю к жене в другой город. Уже купил билеты, там новая работа, поэтому и продаю дешевле. Если быстро решитесь, ещё уступлю- объяснил Вадим.

История звучала правдоподобно. Я была близка к тому, чтобы внести задаток. Но решила сначала проверить документы и понять, как мы будем проводить расчёт.

Это решение меня и спасло.

Что я проверила по квартире

Выписка из ЕГРН

Вадим показал выписку из ЕГРН. Но я понимала, что нельзя полагаться только на документ, который прислал или показал продавец. Сведения в нём могут устареть, а ограничения могут появиться позже.

Я проверила:

• совпадают ли фамилия, имя и отчество собственника с паспортом Вадима;
• соответствует ли адрес и площадь квартиры объявлению;
• есть ли другие собственники;
• на каком основании Вадим получил квартиру;
• есть ли ипотека, аресты, запреты и другие зарегистрированные ограничения.

Вадим оказался единственным собственником. Квартиру он купил несколько лет назад, а не получил незадолго до продажи. В выписке на тот момент не было ипотеки, арестов и других ограничений.

Но я поняла важную вещь: чистая выписка из ЕГРН-это не гарантия безопасности. Она показывает, что зарегистрировано на конкретную дату. До подачи документов в Росреестр ситуация может измениться.

Историю квартиры

Я посмотрела, кто владел квартирой до Вадима и как часто менялись собственники. Цепочка оказалась короткой, а квартира несколько лет принадлежала одному человеку.

Особенно внимательно я бы проверяла жильё, которое недавно перешло по наследству, дарению или приватизации. В таких случаях могут быть люди, чьи права не сразу заметны покупателю: наследники, отказавшиеся от приватизации жильцы, бывшие собственники или родственники.

В моей ситуации явных проблем в истории квартиры я не увидела.

Семейное положение и маткапитал

Вадим состоял в браке. Я уточнила, когда он приобрёл квартиру и на чьи деньги. Он купил её во время брака, поэтому попросила нотариальное согласие жены на продажу. Вадим его предоставил.

Это важный документ. Если квартира куплена в браке на общие деньги, она может считаться совместным имуществом супругов, даже если в ЕГРН указан только один собственник. Без согласия супруга сделку могут попытаться оспорить.

Я также спросила, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры. Вадим сказал, что нет, детей у них с женой не было.

Наличие или отсутствие детей само по себе ничего не доказывает. Но если при покупке квартиры использовали материнский капитал, детям должны были выделить доли. Если этого не сделали, сделка становится рискованной: впоследствии её могут оспорить.

Коммунальные платежи и капремонт

Я попросила показать последние квитанции за коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт.

Долги за коммунальные услуги обычно остаются за прежним собственником, но долг по взносам на капремонт переходит к новому владельцу квартиры. Поэтому лучше заранее посмотреть квитанции и выяснить, есть ли задолженность. В моём случае долгов по квитанциям не было.

Что я проверила по продавцу

После проверки квартиры я решила проверить самого Вадима.

Я посмотрела открытые сведения:

• о судебных делах;
• исполнительных производствах;
• банкротстве.

В судебных делах нашла старый спор Вадима с банком из-за кредита. Дело было завершено, а долг, по его словам, он погасил. Открытых исполнительных производств я не увидела. Признаков банкротства тоже не нашла.

Сам по себе суд или старый кредит ещё не означают, что с человеком нельзя заключать сделку. Важно понять, что именно произошло, есть ли действующие долги и не пытаются ли кредиторы взыскать имущество.

Но одна проверка оказалась для меня неожиданной.

О реестре повесток я узнала случайно

О реестре повесток мне рассказала подруга. Она сказала, что неявка по повестке может влиять не только на воинский учёт, но и на возможность зарегистрировать сделку с недвижимостью.

Я сначала не поверила: как повестка может быть связана с покупкой квартиры?

Я прочитала, что сама по себе повестка не означает запрет на продажу жилья. Но если военнообязанный не явился по повестке без уважительной причины, через 20 календарных дней после даты явки в отношении него могут применить временные меры. Среди них -приостановка кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимость.

Я не могла самостоятельно проверить сведения о Вадиме в реестре: данные о воинском учёте относятся к персональным данным человека. Но могла задать продавцу прямой вопрос и попросить подтвердить, что препятствий для регистрации сделки нет.

Перед следующим разговором Вадим снова начал торопить меня: говорил, что скоро уедет и ждать не сможет.

Тогда я спросила, когда именно он собирается уезжать, сможет ли участвовать в регистрации и нет ли у него обстоятельств, которые могут помешать сделке.

Сначала Вадим сказал, что всё в порядке. Но, когда я прямо спросила про повестку и возможные ограничения, он стал отвечать неопределённо. Потом признался, что не явился по повестке.

Точный статус и наличие временных мер я самостоятельно подтвердить не могла. Но его реакция, нежелание отвечать и спешка стали для меня достаточным поводом задуматься.

Чем рискует покупатель

Я поняла, что риск не в том, что квартиру автоматически арестуют. Риск в другом.

Можно подписать договор купли-продажи, передать продавцу деньги, подать документы на регистрацию — и затем получить приостановку регистрации перехода права.

В такой ситуации квартира остаётся в собственности продавца, а у покупателя остаётся требование вернуть деньги. Если продавец не возвращает их добровольно, придётся договариваться, направлять претензию или обращаться в суд.

Именно поэтому я не хотела передавать деньги наличными до регистрации.

Временные меры могут возникнуть не только до подписания договора, но и в период до подачи документов или во время регистрации. Поэтому проверять квартиру и продавца стоит непосредственно перед сделкой, а не только в день первого просмотра.

Почему я не отдала задаток

В небольших городах сделки с недвижимостью часто проводят «по-простому». Люди подписывают договор, передают наличные и надеются, что всё пройдёт хорошо. Банковские ячейки, аккредитивы и сервисы безопасных расчётов используют реже, особенно если покупатель не берёт ипотеку.

Но я решила не отдавать задаток только потому, что продавец торопит.

Задаток — это уже деньги. Если выяснится, что регистрацию невозможно провести, придётся требовать их возврата. А у меня как раз был вопрос, на который Вадим не дал ясного ответа: сможет ли Росреестр зарегистрировать переход права.

Я хотела сначала убедиться, что документы в порядке, согласовать договор и только после этого выбрать безопасный способ расчёта.

Самый понятный вариант для меня — банковский аккредитив или сервис безопасных расчётов. В такой схеме деньги хранятся в банке, а продавец получает их только после наступления условий, прописанных в договоре. Например, после регистрации перехода права к покупателю.

Важно заранее прочитать условия: не любой аккредитив защищает автоматически. В договоре с банком должно быть чётко указано, какие документы должен представить продавец и после какого события банк перечислит ему деньги.

При расчёте наличными всё устроено иначе: покупатель передаёт деньги, получает расписку и надеется, что регистрация состоится. Если Росреестр приостановит или откажет в регистрации, расписка поможет подтвердить передачу денег, но не вернёт их сама по себе. Это может означать переговоры, суд, расходы на юриста и много времени.

Чем закончилась история

Я отказалась от квартиры.

Вадим сначала удивился, потом предложил ещё большую скидку. Но после разговора о повестке я уже не могла воспринимать низкую цену как удачу.

Мне было неприятно отказываться: квартира действительно подходила, а варианты в моём бюджете попадались редко. Но я понимала, что квартира не должна покупаться на страхе «вдруг её заберут другие» и на обещаниях продавца.

Через некоторое время я нашла другую квартиру. Она стоила дороже, зато продавцы спокойно отвечали на вопросы, не требовали внести деньги за несколько дней и были готовы провести расчёты через банк.

Позже я узнала, что в отношении Вадима ввели временные меры из-за неявки по повестке. Я не знаю, пытался ли он продать квартиру кому-то ещё. Но поняла, что отказалась вовремя: регистрация сделки с ним могла оказаться под угрозой.

Чек-лист перед покупкой квартиры

Проверьте квартиру

1. Закажите свежую выписку из ЕГРН. Проверьте собственника, адрес, площадь, ипотеку, аресты, запреты и другие зарегистрированные ограничения. Не ограничивайтесь старой выпиской от продавца.

2. Изучите документ-основание. Узнайте, как продавец получил квартиру: купил, унаследовал, получил в дар или приватизировал.

3. Посмотрите историю собственников. Особенно внимательно проверяйте квартиру, которая недавно перешла по наследству, дарению или несколько раз продавалась за короткое время.

4. Выясните вопрос с материнским капиталом. Если при покупке использовали маткапитал, проверьте, выделены ли детям доли, если это требовалось.

5. Узнайте, кто зарегистрирован в квартире. Попросите сведения о зарегистрированных жильцах и заранее договоритесь, когда они снимутся с регистрации. Особое внимание — несовершеннолетним и людям, которые сохраняют право пользования жильём.

6. Проверьте коммунальные платежи и капремонт. Попросите последние квитанции. Задолженность по взносам на капитальный ремонт переходит к покупателю вместе с квартирой.

Проверьте продавца

7. Сверьте личность продавца. Сравните паспортные данные с данными в ЕГРН и договоре. Проверьте, что перед вами именно собственник квартиры.

8. Проверьте судебные дела. Само наличие суда не всегда опасно. Но стоит разобраться, что это был за спор и есть ли риск новых требований к продавцу.

9. Проверьте исполнительные производства. Открытые долги могут привести к арестам имущества и проблемам во время сделки.

10. Проверьте банкротство. Если продавец проходит процедуру банкротства, он может быть ограничен в распоряжении имуществом, а сделку могут оспорить. Сведения о банкротстве публикуют в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

11. Уточните семейное положение. Если квартира куплена в браке на общие деньги, попросите нотариальное согласие супруга на продажу. Если квартира является личным имуществом продавца, например: получена в наследство или в дар, такое согласие может не потребоваться.

12. Спросите о возможных препятствиях к регистрации. Если продавец — военнообязанный, можно прямо спросить, нет ли повесток и временных мер, которые могут помешать регистрации. Покупатель не может получить чужие персональные сведения, но продавец может подтвердить свой статус сам. Если человек уходит от ответа и торопит с деньгами, это повод поставить сделку на паузу.

Продумайте договор и деньги

13. Проверьте договор до подписания. В нём должны быть указаны цена, порядок расчётов, сроки освобождения квартиры, передача ключей, список имущества и обязанности сторон.

14. Пропишите последствия приостановки или отказа в регистрации. Заранее определите, что произойдёт с договором и деньгами, если переход права не зарегистрируют не по вине покупателя.

15. Выберите безопасный расчёт. Аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных расчётов снижают риск: продавец получает деньги после выполнения предусмотренных условий.

16. Не передавайте всю сумму наличными до регистрации. Расписка подтверждает, что деньги переданы, но не защищает от необходимости требовать их возврата через суд.

17. Обновите проверки прямо перед сделкой. Если между просмотром и подписанием договора прошли дни или недели, закажите новую выписку ЕГРН и ещё раз проверьте важные обстоятельства.

Что я вынесла из этой истории

Раньше мне казалось, что самое сложное — найти хорошую квартиру и успеть её купить. Теперь я думаю иначе.

Покупатель выбирает не только квартиру. Он проверяет историю объекта, документы и человека, с которым заключает сделку. Даже идеальная квартира по низкой цене может оказаться плохой покупкой, если продавец торопит, скрывает важные обстоятельства или не может объяснить, почему сделку нужно провести прямо сейчас.

Я поняла, что не нужно стесняться неудобных вопросов. Лучше показаться слишком осторожной и дотошной покупательницей, чем отдать накопления «под честное слово» и потом годами возвращать деньги через суд.

Цена квартиры может быть выгодной. Но безопасность сделки важнее любой скидки.