Перепрыгнуть в ипотеку не вышло: чем обернулись рассрочки на новостройки для покупателей
Люди брали рассрочку в надежде на снижение ставок, а теперь для завершения сделки им нужна ипотека. Но ставки по ней все еще неподъемные.
Соцсети заполнены историями о том, как рассрочники подают заявления в банки, а те либо вообще отказывают в ипотеке, либо насчитывают платеж выше 200 000 ₽ в месяц. Неудивительно: ипотечные ставки не снизились так, как хотелось бы тем, кто брал рассрочки.
Разберемся, почему все пошло не по плану и есть ли те, кто осознанно воспользовался рассрочками и остался доволен.
Как работает рассрочка от застройщика
По сути, это квазипотека: ее выдает не банк, а строительная компания. Так как Центробанк не регулирует работу строительной отрасли, девелоперы вольны делать что угодно — выставлять любые условия рассрочки и решать, кому и как ее выдавать.
Обычно рассрочка от застройщика устроена так:
- фиксированный первоначальный взнос — на старте программ в 2022 году он был минимальный — 10%, в 2026 году уже редко найдется рассрочка со взносом ниже 30%;
- регулярные платежи — можно платить ежемесячно, как ипотеку, либо ежеквартально или траншами в определенные даты; часто есть условие, что перед сдачей дома надо внести весь остаток стоимости, например 90%;
- срок — от года до трех лет, обычно — до сдачи дома застройщиком;
- выдают по паспорту, без страховок и подтверждения дохода;
- квартира в залоге у застройщика до полного погашения рассрочки — ее оформляют на дольщика только после сдачи дома.
Процентов в такой схеме нет, иначе это уже не рассрочка, а кредит. Но застройщики изначально завышали стоимость таких квартир с рассрочкой, объясняя это большими рисками.
Когда ставки по ипотеке огромные, рассрочка — это оптимальный вариант, если хочется купить жилье, денег прямо сейчас нет, но ожидается большое поступление в будущем — например, от продажи другой квартиры или акций.
«Договор с застройщиком был суровый: если мы перестаем платить рассрочку, теряем все внесенные деньги»
Предыстория: в 2019 году мы купили нашу первую квартиру в Москве. Она была компромиссной: мы не хотели брать большую ипотеку, и квартира оказалась маловата. Пару лет мы жили не в Москве, это жилье сдавали.
Когда пришла пора вернуться в столицу, у нас был выбор: перестать сдавать и вернуться в нашу квартиру либо ввязаться в авантюру — рассрочку от застройщика. У меня было ощущение, что наступил хороший момент что-то купить, так как при снижении ключевой ставки цены рано или поздно пойдут вверх. Ипотеку мы не рассматривали из-за высоких ставок, а под льготные программы мы с мужем не подходим — так что только рассрочка, только хардкор.
Мы нашли готовую трешку в сданном ЖК крупного застройщика в Подмосковье — с идеальной, по нашим меркам, планировкой: кухня-гостиная, при этом гостиная все-таки отдельная, а еще две спальни и два санузла с окном в ванной. В Москве схожая площадь стоила как минимум в два раза дороже, да и не хотелось залезать в слишком большие долги.
Квартира с отделкой «вайтбокс» и санузлами под ключ стоила 15 705 105 ₽ (нам удалось выбить небольшую скидку), застройщик предложил беспроцентную рассрочку на год. Первый взнос 4 206 725 ₽, дальше — три платежа раз в квартал по 467 414 ₽ и финальный платеж — 10 096 138 ₽ ровно через год после первого платежа.
Если бы мы покупали такую квартиру на вторичном рынке, она обошлась бы нам где-то на два миллиона рублей дешевле. Мы сочли переплату разумной, так как всей суммы у нас не было, ипотеку решили не брать, а если бы весь этот год снимали квартиру, сэкономили бы немного. Тем более у нас есть надежда в будущем выиграть эти деньги на росте стоимости квартиры.
Заключили предварительный договор купли-продажи. Он был суровый, и один из пунктов гласил: если мы перестаем платить рассрочку, теряем первый взнос и все последующие платежи. Так как даже при самом плохом раскладе мы бы все равно расплатились, этот пункт нас сильно не смутил.
Самая слабая часть нашего плана — большая часть наших накоплений лежала в валюте. Мы хотели частично внести первый взнос, обменяв валюту на рубли, и так же поступить со львиной долей финального платежа. Когда мы в январе 2025 года принимали решение о рассрочке, курс евро был где-то 105 ₽. Когда мы ее оформляли в феврале 2025 года, курс опустился до 92 ₽. Я была уверена: нет шансов, что весь год продержится такой низкий курс. На момент финального платежа курс евро был 90 ₽, а в момент, когда я пишу этот текст, евро стоит 84 ₽. Думаю, это прекрасная иллюстрация того, насколько все может пойти не по плану.
Как ведущая подкаста «План Б» я была готова ко всему. Уже в момент первого платежа мы поняли, что не готовы менять накопления по такому курсу, поэтому собрали все рубли: мы максимально откладывали деньги весь год перед рассрочкой. Этот год мы жили скромнее, чем могли бы, но все-таки не отказывали себе во всем — например, у нас был заложен бюджет на отпуск в Японии. Кроме того, заняли у всех наших родственников миллион. Договорились, что расплатимся, когда получим квартиру, и вернем деньги с процентами.
В конце концов все валютные накопления мы решили оставить в сохранности до лучших времен, а часть финального платежа закрыли за счет продажи акций, которые муж получил за время работы в ИТ-компании. Эти акции не росли последние несколько лет, доходность по ним была низкая, так что было разумнее расстаться с ними.
За исключением эмоциональных горок, связанных с курсом валюты, все прошло, как мы планировали. Все платежи по рассрочке мы вносили вовремя, со всеми родственниками тоже расплатились. Заключили основной договор купли-продажи и зарегистрировали право собственности.
Мы за месяц организовали простой ремонт — искали отдельных подрядчиков на каждый вид работ, чтобы было чуть дешевле. Залили полы, немного выровняли и покрасили стены, уложили ламинат, натянули потолки. Когда въезжали в эту квартиру, у нас не было межкомнатных дверей, кухни и шкафов — только минимум мебели. Постепенно доделывали все в течение первых месяцев после переезда. Ремонт со всей мебелью нам обошелся в 1 589 000 ₽.
Думаю, спустя пару лет мы продадим нашу московскую квартиру, о которой я говорила выше. Двушка 52 м² в новостройке обошлась нам в 2019 году в 11,5 млн рублей, а в 2026 году соседи выставляют подобные квартиры за 30 млн. Купим новое жилье для жизни, а приобретенное в рассрочку будем сдавать. Хочется иметь одну квартиру под сдачу, чтобы был минимальный базовый доход.
Проблема в том, что рассрочками пользовались не только стратегически мыслящие люди, но и вообще все. Адепты рассрочек утверждали, что через два-три года ставки по ипотеке снизятся — и тогда получится без проблем взять кредит, ипотечными деньгами закрыть рассрочку и дальше расплачиваться уже с банком.
Ставки действительно снизились: с 21% в 2022 году до 18% в 2026. Но это все еще непомерно, чтобы взять ипотеку, а рассрочку нужно гасить. Иначе застройщик вправе расторгнуть договор, удержать первоначальный взнос в качестве компенсации своих расходов, а квартиру перепродать и вернуть с вырученных денег часть внесенных платежей.
Реально ли перейти из рассрочки в ипотеку
Сама сделка по механике близка к обычной ипотеке, но пакет документов шире. Кроме стандартного набора понадобится допсоглашение к ДДУ — в нем застройщик фиксирует, что рассрочка будет погашена за счет ипотечных средств. Плюс выписка со счета эскроу, подтверждающая сумму, которую клиент уже внес. И выписка ЕГРН по итогам регистрации сделки.
С первоначальным взносом не все очевидно. Деньги, которые уже лежат на эскроу, могут засчитать как первоначальный взнос — но не обязательно. Банк рассчитывает условия индивидуально, и может оказаться, что на эскроу лежит 20% от стоимости квартиры, а одобренные условия предполагают взнос выше. Тогда разницу придется довнести из собственных средств.
Если рассрочка заканчивается в ближайшие месяцы, нужно обратиться в банк хотя бы за два-три месяца. Этого времени хватит, чтобы понять, одобрят ли ипотеку, на какую сумму и потребуется ли доплата. Чем раньше это выяснить, тем больше пространства для маневра.
Банк не знает о рассрочке, пока покупатель сам ему не расскажет. Рассрочка от застройщика не кредит, она не отражается в кредитной истории. Информацию о ней банк получает из документов, которые приносит сам клиент. Но со временем это может измениться: ЦБ готовит отдельное регулирование рассрочек на недвижимость.
Насколько распространены рассрочки
В свежем обзоре финансовой стабильности ЦБ РФ говорит, что на 1 апреля 2026 года покупатели квартир взяли рассрочек на 1,5 трлн рублей, а их доля — 17% от стоимости заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Банк России считает рассрочки уязвимостью рынка и последовательно выступает против них, но разделяет риски покупателя и системные риски для отрасли.
«По рассрочке доля примерно стабильна. Мы видим, что большей частью они закрываются вовремя. Системных рисков здесь нет. Здесь риск больше на покупателе, который может получить возврат неполной суммы, если он не справится [с погашением рассрочки]. 17% от ДДУ — это комфортный уровень и с ростом доли ипотеки спрос на рассрочку будет уходить», — заявил на пресс-конференции зампред ЦБ Филипп Габуния.
Банк России дает понять, что рассрочки на жилье выступают подпоркой для спроса в условиях, когда:
- у людей нет наличных денег;
- рынок целиком зависит от ипотеки;
- взять ипотеку сложно.
Правда ли, что идет вал дефолтов по рассрочкам
Рейтинговое агентство НКР на основе опроса восьми застройщиков, которые формируют около 10% доли текущего строительства, вывело долю дефолтов рассрочников в 5%. Это люди, которые не могут платить и рискуют лишиться квартир и потерять много денег. Таким образом, процент проблемных заемщиков среди рассрочников в пять раз больше, чем у ипотечников, где доля просроченных кредитов составляет 1% и держится на этом уровне.
«5% дефолтов это не так мало. Если бы такой продукт продавал банк, он вынужден был бы резервировать очень много капитала. Этот продукт очень низкого качества с точки зрения банка. Но застройщики не связаны регулированием ЦБ, и этот инструмент активно использовался. И он был скорее полезен для отрасли, чем вреден. В самые тяжелые моменты снижения продаж он помог поддержать рынок. Когда отключили льготную ипотеку, выбирать особо не приходилось, наверное», — считают в аналитическом центре «Дом-рф».
В 2026 году рассрочка от застройщиков изменилась и по условиям все больше напоминает ипотеку. Первоначальный взнос стал минимум 30%, застройщики серьезнее относятся к проверке заемщиков. Возможно, скоро рассрочка будет только для богатых и целиком перейдет в бизнес-класс.
Дмитрий Щегельский
директор агентства недвижимости «Бенуа»
Как выглядит среднестатистический инвестор в бетон
Проблема рассрочек глубже, чем показывает официальная статистика, и проявляется она постепенно.
Этот инструмент продаж активно использовали менеджеры по новостройкам. Например, два года назад ко мне обратился инвестор, который не имел официальной работы и денег на первоначальный взнос. С помощью менеджера по продажам новостроек он получил два потребительских кредита — примерно 750 000 ₽. Эти деньги он перевел застройщику в качестве первоначального взноса за две квартиры-студии в строящихся домах со сроком сдачи через год.
Менеджер по продажам пообещал через полгода доход от продажи по переуступке этих студий. Но когда подошел обещанный срок, а инвестор обратился к менеджеру с просьбой зафиксировать доход, то есть перепродать квартиры, он узнал, что менеджер в компании уже не работает, а перепродать не удастся, потому что у застройщика скопилось огромное количество таких же непроданных студий — по той же цене, что их покупал инвестор.
Ко мне человек обратился в панике с вопросом «что делать?». У него не было возможности обслуживать потребкредит, взятый на первоначальный взнос, потому что он снимал квартиру, а доходы с неофициальной работы стали сокращаться. Кроме того, через полгода, согласно условиям договора, надо внести застройщику оставшиеся 90% стоимости квартиры. А эти деньги ему взять неоткуда. Первоначальный взнос застройщик не вернул, а за потребкредит придется платить.
Другой случай связан с моим давним знакомым, который купил квартиру в новостройке в 2018 году за 2,5 млн рублей. В 2022 году он продал ее за 5 млн рублей. Знакомый в 2023 году обратился ко мне с просьбой подобрать ему такой же вариант, чтобы получить такой же доход, то есть увеличить вложенный капитал в два раза. Я ответил, что это невозможно.
Через два года знакомый обратился вновь, но уже с сакраментальным вопросом «что делать?». Он сходил к застройщику, и там ему продали в рассрочку квартиру в строящемся доме, обещали сделать иксы . Но за несколько месяцев до срока сдачи дома, а именно в этот момент нужно внести оставшийся платеж — 90% стоимости квартиры, — выяснилось, что никаких иксов дохода нет, а платить надо. Знакомому повезло: он нанял адвоката, который помог расторгнуть договор с застройщиком и вернуть первоначальный взнос. Естественно, ни о каких прибылях речи нет.
Это показательные примеры портрета среднестатистического инвестора в бетон с помощью рассрочки.
Возьмется ли правительство за рассрочки
Правительство планирует принять закон о рассрочке при покупке жилья. «У нас есть поручение президента, и мы рассчитываем, что до конца этого года законопроект будет принят», — сказал замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на Петербургском экономическом форуме.
Власти беспокоятся, как рассрочка скажется на всей модели проектного финансирования и устойчивости застройщиков. Так как рассрочки не банковский продукт, их не учитывают при наполнении эскроу-счетов, откуда девелоперы черпают деньги для строительства домов. Счета не пухнут должным образом, и кредитные деньги банков становятся для застройщиков дороже: ставка по кредиту не уменьшается, как если бы те же дольщики брали ипотеки. А значит, строительство дома тоже становится дороже — возникает вопрос, а сможет ли застройщик вообще его сдать или сдать в нормальном качестве.
Если в Москве доля рассрочек — приемлемые 15,1%, то в некоторых регионах она превышает 30%.
Регионы с наиболее высоким риском по рассрочкам
| Регион | Доля рассрочек в сделках по ДДУ | Объем в деньгах, ₽ |
|---|---|---|
| Алтай | 36,8% | 2,8 млрд |
| Марий Эл | 34,4% | 6,0 млрд |
| Карачаево-Черкесия | 31,1% | 3,4 млрд |
| Республика Крым | 30,7% | 61,2 млрд |
| Ленинградская область | 27,4% | 42,9 млрд |
| Санкт-Петербург | 26,5% | 157,4 млрд |
| Тамбовская область | 25,6% | 2,6 млрд |
| Владимирская область | 24,4% | 4,8 млрд |
| Калининградская область | 21,4% | 12,7 млрд |
| Тюменская область | 20,9% | 35,3 млрд |
| Регион | Доля рассрочек в сделках по ДДУ | Объем в деньгах, ₽ |
|---|---|---|
| Алтай | 36,8% | 2,8 млрд |
| Марий Эл | 34,4% | 6,0 млрд |
| Карачаево-Черкесия | 31,1% | 3,4 млрд |
| Республика Крым | 30,7% | 61,2 млрд |
| Ленинградская область | 27,4% | 42,9 млрд |
| Санкт-Петербург | 26,5% | 157,4 млрд |
| Тамбовская область | 25,6% | 2,6 млрд |
| Владимирская область | 24,4% | 4,8 млрд |
| Калининградская область | 21,4% | 12,7 млрд |
| Тюменская область | 20,9% | 35,3 млрд |
Рассрочка должна регулироваться, но не Центробанком
Оставить эту вольницу было бы для застройщиков шикарно, но она показала свою несостоятельность. Они использовали такую возможность, чтобы заработать: раздавали рассрочки направо и налево — а там будь что будет. Взывать к ним: «Давайте подумаем о будущем!» — бесполезно. Горизонт планирования даже в пять лет сегодня — это очень много. Заработали сегодня, а завтра как получится. Мы видим это по работе застройщиков и с льготной ипотекой, и с рассрочками.
У застройщиков сейчас много клиентов с рассрочками, которые надеялись на быструю прибыль. В 2024 году люди ринулись их брать. Это было безумие! Надеялись, что перекредитуются, а еще лучше — просто перепродадут жилье по переуступке с прибылью. Схема шикарная: внес 10% первоначального взноса, цена объекта выросла на 10% — вот тебе и 100% прибыли. Но продать ничего не получается: льготные ипотеки убрали, а цена новостроек после сдачи такая, что их не купить.
Если при ипотеке человек рассчитывает свои силы, то здесь «перестал платить — и ладно». Он ведь живых денег от банка не получал. Не справился — потерял квартиру и взносы, и то не факт, что в полном объеме. Но застройщик при этом деньги от банка за эту квартиру не получил, хотя объект уже построил.
Но как только рассрочки окажутся под контролем ЦБ, они превратятся в «ипотеку № 2». Центробанк начнет вводить стандартные проверки: «Как так? В ипотеке у нас лимиты, надбавки, устойчивость банковской системы, а тут — рассрочки, которые выдают всем подряд, невзирая на платежеспособность и даже без первоначального взноса?» ЦБ установит лимит по взносу, определит ставку как ключевую плюс 3% — никаких беспроцентных платежей, только белый доход и проверка кредитной истории. Но это та же ипотека!
Я против того, чтобы ЦБ контролировал рассрочки. Надеялся, что Минстрой добьется самостоятельного регулирования. Но, видимо, ему не хватило аппаратного веса либо он предложил непроработанный вариант — и ЦБ перебил эту инициативу своими аргументами.
Рассрочка должна регулироваться, но не ЦБ. Ее можно сохранить, например, как инструмент покупки квартиры без строгой оценки платежеспособности. Можно обязать застройщиков заглядывать в БКИ и ввести ограничения на количество рассрочек в зависимости от устойчивости финансовой модели конкретного проекта.
Рассрочка — это конкурент ипотеки. Ставки по кредитам все еще безумные. К тому же есть проблема банковских проверок: не все заемщики могут подтвердить доход, даже если он стабильно высокий. Много сложностей с ипотекой у предпринимателей: всю душу вытрясут, если ты учредитель компании или ИП. Было бы отлично, если бы такие люди могли получать рассрочку от застройщика, а не ипотеку от банка.
Будут ли застройщики использовать рассрочки так же активно
Если в среднем по России их доля 17%, то в разрезе отдельных девелоперов разброс колоссален — от 10 до 70% в портфелях продаж. Это говорит о том, что есть строительные фирмы, которые подсели на рассрочки, набрали первоначальных взносов и теперь рискуют с двух сторон: и дольщики могут не заплатить вовремя, и рентабельность может упасть настолько, что достроить дома не получится.
Рост рассрочек с 2022 года — прямое следствие жесткой денежно-кредитной политики. В условиях высоких ставок этот инструмент стал для девелоперов ключевым способом удержать спрос. Рассрочки позволили избежать обвала строительной активности, но этот пластырь не может держаться вечно.
Крупные девелоперы постепенно снижают долю рассрочек. Так, в первом квартале 2025 года она составила 20% продаж ГК «Самолет», в этом году — уже 12%. В ГК ФСК значение снизилось с 17 до 9%. Это же отметил замглавы Минстроя Никита Стасишин на конференции «Движение» — по его наблюдениям, рассрочек становится меньше. При этом есть отдельные проекты — преимущественно в бизнес-классе, — где объем рассрочек чуть выше. Но банк и застройщик учитывают это в финмодели.
Андрей Анашкин из «Югстройинвеста» там же подтвердил, что застройщику лучше держать в руках синицу, чем смотреть на журавля. Практика рассрочек на рынке была, причем давали их на долгий срок — до пяти лет. Но для его компании этот опыт не принес ожидаемых результатов, и она пришла к тому, что лучше сделать дисконт и продать квартиру за полную плату или предложить человеку спецусловия, если у него в данный момент деньги на депозите и освободятся только через несколько месяцев.
«В этом году этот инструмент применяют намного реже. Из топ-20 компаний по объемам продаж осталось не более пяти, где вклад таких сделок мы оцениваем как существенный (более 15%): „Левел“, ЛСР, „Эталон“, „Страна“, „Догма“», — подтверждает главный аналитик «Циана» Алексей Попов.
Андрей Фатнев
коммерческий директор «Брусники» в Москве
Рассрочка перестала быть основным драйвером продаж
В 2024 году рынок начал демонстрировать признаки усталости от рассрочки как массового инструмента. К 2025 году она почти перестала быть основным драйвером продаж.
Этот инструмент помог поддержать спрос в период высокой ставки, но со временем стал создавать дополнительные риски для покупателей и застройщиков: последние не могут полностью покрыть проектное финансирование, а квартиры стоят дороже. Кроме того, ключевая ставка снижается медленнее, чем ожидалось в 2024 году, поэтому часть рисков, заложенных в рассрочки, остается.
Инструмент сохранится на рынке, но его доля должна быть экономически оправданной и зависеть от класса проекта. В массовом сегменте она может быть минимальной, а в бизнес-классе — до 30—35%. В идеальной же модели основу продаж составляют ипотечные сделки и покупка на свои сбережения.
По нашим оценкам, проблемных покупателей с задержками платежей немного — 3—5%. Чтобы понимать риски, перед сделкой мы оцениваем финансовый профиль клиентов с помощью скоринговых инструментов .
Ключевая задача сейчас — снижать долю рассрочек в структуре продаж и переходить к проверенным инструментам, которые обеспечивают исполнение обязательств по сделке.
