«Инфляция неизбежна»: что говорили о стоимости квартир эксперты на форуме недвижимости «Движение»
В Сочи 17 июня проходит второй день форума специалистов по недвижимости «Движение».
Мы собрали для вас прогнозы и мнения экспертов о том, чего ждать от цен на жилье.
Общие выводы таковы:
- Планомерного снижения цен на первичном рынке не будет, так как это противоречит бизнес-логике проектного финансирования, в рамках которого строятся дома.
- Возможны временные скидки как на первичке, так и на вторичке, дисконты при продаже «проблемных» квартир. Но это не будет определять рынок.
- Спрос сжимается из-за сокращения льготных ипотечных программ: все меньше людей подпадают под льготы. Но и это не снизит цены на квартиры, так как растет себестоимость строительства, кредиты дорогие, а еще государство обязывает девелоперов строить школы и детские сады.
- Разрыв цен между первичкой и вторичкой сокращается, но ситуация разнится по районам крупных городов. В Москве, например, в Филях, по данным «Авито», вторичка выгоднее на целых 63%, а в Черемушках, наоборот, первичка на 17% дешевле вторичных квартир. В Петербурге во всех районах выгоднее вторичное жилье.
- На рынок вышла «новая вторичка» — это недавно введенные в эксплуатацию новостройки, где квартиры начали перепродавать. В большинстве случаев эти квартиры дешевле новостроек от застройщика. Этот сегмент начинает конкурировать с предложениями девелоперов, так как, по сути, это то же «нетронутое» первичное жилье, но дешевле.
Разница в ценах между вторичным и первичным жильем
| Город | На сколько 1 м² на вторичном рынке был дешевле первички в мае 2025 года | На сколько 1 м² на вторичном рынке был дешевле первички в мае 2026 года | Цена 1 м² в новостройке в мае 2026 года | Цена 1 м² на вторичке в мае 2026 года |
|---|---|---|---|---|
| Нижний Новгород | 21% | 15% | 206,9 | 175,2 |
| Пермь | 29% | 24% | 169,2 | 128,3 |
| Уфа | 25% | 21% | 166,3 | 132,2 |
| Казань | 17% | 13% | 241,3 | 210,5 |
| Санкт-Петербург | -6% | 3% | 294,8 | 287,3 |
| Волгоград | 23% | 19% | 133,3 | 107,5 |
| Екатеринбург | 18% | 15% | 175,1 | 149,2 |
| Красноярск | 11% | 8% | 148,6 | 136,4 |
| Воронеж | 21% | 19% | 144,3 | 116,7 |
| Челябинск | 28% | 27% | 156,3 | 114,4 |
| Краснодар | 16% | 14% | 156,5 | 133,9 |
| Самара | 13% | 13% | 155,2 | 135,7 |
| Новосибирск | 16% | 16% | 165,5 | 138,5 |
| Ростов-на-Дону | 10% | 11% | 150,4 | 133,4 |
| Омск | 23% | 24% | 154,8 | 117,1 |
| Москва | −14% | −5% | 563,6 | 590,9 |
| Город | На сколько 1 м² на вторичном рынке был дешевле первички в мае 2025 года | На сколько 1 м² на вторичном рынке был дешевле первички в мае 2026 года | Цена 1 м² в новостройке в мае 2026 года | Цена 1 м² на вторичке в мае 2026 года |
|---|---|---|---|---|
| Нижний Новгород | 21% | 15% | 206,9 | 175,2 |
| Пермь | 29% | 24% | 169,2 | 128,3 |
| Уфа | 25% | 21% | 166,3 | 132,2 |
| Казань | 17% | 13% | 241,3 | 210,5 |
| Санкт-Петербург | -6% | 3% | 294,8 | 287,3 |
| Волгоград | 23% | 19% | 133,3 | 107,5 |
| Екатеринбург | 18% | 15% | 175,1 | 149,2 |
| Красноярск | 11% | 8% | 148,6 | 136,4 |
| Воронеж | 21% | 19% | 144,3 | 116,7 |
| Челябинск | 28% | 27% | 156,3 | 114,4 |
| Краснодар | 16% | 14% | 156,5 | 133,9 |
| Самара | 13% | 13% | 155,2 | 135,7 |
| Новосибирск | 16% | 16% | 165,5 | 138,5 |
| Ростов-на-Дону | 10% | 11% | 150,4 | 133,4 |
| Омск | 23% | 24% | 154,8 | 117,1 |
| Москва | −14% | −5% | 563,6 | 590,9 |
Илья Пискулин
основатель форума «Движение»
Требования к девелоперам и стоимость денег создают непрерывное давление на цену
Может ли цена на квартиры снизиться? Она может только медленнее расти. Просто потому, что инфляция неизбежна. Даже если не будет продаж, застройщики будут вынуждены повышать стоимость. Требования к девелоперам и стоимость денег создают непрерывное давление на цену.
Особенно с учетом повышающихся требований со стороны городов: вводятся инфраструктурные платежи, требования к архитектуре, повышаются социальные требования к соцобъектам. Сейчас надо школы включать в проекты, детские сады, поликлиники. Стоимость техприсоединения растет, налоги растут. Отдельная составляющая — это дороговизна финансирования.
Это все копится. И это все объективная себестоимость квадратного метра. Как ее девелопер может не учитывать?
Когда кому-то будет не хватать количества сделок, он будет снижать цену. Он [застройщик] пойдет в банк, согласует временное снижение цены на какое-то количество лотов. Мы увидим дисконтированное предложение.
На вторичном рынке то же самое: у кого-то будут проблемы и он продаст квартиру с учетом цены своих проблем.
Сергей Еремкин
управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости в «Авито»
Что происходит на вторичном рынке
Ждать ли покупателю, что цены станут ниже? Мы видим: спрос растет, предложение убывает, а экономическая теория говорит, что при такой ситуации ожидать снижения точно не приходится.
В 2024 и начале 2025 года мы видели большой тренд по накоплению предложения по очень простой причине: это отклонение цены, по которой человек хочет продать [объект] и выставляет объявление, от рыночной цены сделки. Превышение по рынку было примерно на 7—10% относительно итоговой цены сделки. То есть на эти проценты можно было торговаться и ждать собственника, пока он не поймет, что квартира, конечно, любимая, но рынок действует иначе.
Что видим сейчас? Дисконты снижаются: они в районе 5% — это говорят наши агенты и показывают наши опросы. Сейчас квартиры, которые выставлены по низу рынка, начинают быстрее уходить. Но если продавец покупает что-то взамен, то надо понимать: если он даст скидку, эту же сумму он потом вынужден будет добрать в ипотеку или из собственных средств.
Ильдар Хусаинов
основатель агентства «Этажи»
Не будет по этим ценам хороших продаж в России
Девелоперы говорят, что снижать цены некуда. А почему некуда снижать цены? Потому, что банки не разрешают это сделать: эскроу-система сделала банки монополистами и три банка определяют, кому, что и как делать — как строить и по какой цене продавать.
У всех разный страх, но мне кажется, самое страшное, когда монополии образовываются: монополии банков — один 60% доли рынка, другой — 25%, третий — 20%. Сейчас время для диалога с банками: они искренне считают, что цены могут бесконечно расти.
Пять лет назад стоимость новых квартир была в два раза меньше. Я не знаю других товаров, у которых в два раза выросла цена за пять лет. Но ведь вторичка так не выросла, то есть это уже другой тип навеса.
Если отрасль и дальше будет решать все проблемы за счет повышения цен, то ничего не поменяется. Уже в прошлом году [на форуме] все грустные сидели, и сейчас все без настроения, потенциала нет.
Структура спроса другая, рынок поменялся. Не туда отрасль заходит. Семь бед, один ответ — повысим цены. Вся нагрузка на потребителя, но потребитель не может все это выдерживать уже.
Не будет по этим ценам хороших продаж в России. Грустно, зато правда.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
