Цены на нефть, санкции и переток капитала: главное из сравнения рынков жилья в Москве и Дубае за 20 лет

Ученые из РУДН сравнили рынки жилья в Москве и Дубае за последние 20 лет и нашли общее — зависимость от цен на нефть.

Статья ученых Ольги Дигилиной и Алексея Черткова опубликована в журнале МГИМО «Право и управление. XXI век». Собрали основные тезисы, которые будут интересны тем, кто планирует покупать жилье в Москве: сопоставление с Дубаем многое делает более понятным.

Дубай обогнал Москву по цене жилья в долларовом выражении. Исследователи пишут, что в 2008 году московская недвижимость стоила дороже дубайской — свыше 6 000 $ за м² против 5 700 $ за м². К 2024 году картина изменилась: цена квадратного метра в российской столице упала до 3 250 $, а в Дубае составила 4 700 $, то есть Дубай стал опережать Москву.

Причиной такой ситуации послужила девальвация рубля и геополитическая нестабильность. То, что кажется ростом цен на квартиры в рублях, — во многом отражение инфляции и падения курса национальной валюты, а не реальное увеличение стоимости жилья.

Цены на жилье в Москве зависят от цен на нефть. Ученые делают весьма неожиданный вывод: оба рынка — и московский, и дубайский — зависят от нефтяных цен. Но механизмы этой зависимости разные.

В Москве связь косвенная: нефтяные доходы наполняют бюджет, государство находит деньги на поддержку стройки и льготных программ. За счет этого растет спрос на жилье, а следом растут цены.

В Дубае зависимость более прямолинейная: нефтяные доходы страны определяют деловую активность. Инвесторы приходят на фоне высоких цен на нефть и разгоняют рынок жилья.

При этом авторы исследования отмечают, что санкции в отношении России «перебивают» фактор нефтяных цен — именно по этой причине Дубай и Москва разошлись в стоимости недвижимости после 2022 года.

Практический аспект таков: если надо покупать квартиру в Москве, следите за нефтью и курсом рубля не меньше, чем за объявлениями. Исторически дешевая нефть означала слабый рубль и доступные в долларовом выражении московские квартиры. Дорогая нефть — наоборот. Это не гарантия, но устойчивая историческая закономерность, которую статья подтверждает данными за 20 лет.

Россияне продолжают расценивать квартиры как защитный актив, несмотря на снижение цен в долларах. Нестабильность подтолкнула людей вкладываться в недвижимость, чтобы защитить свои деньги.

Растущий интерес к покупке жилья поддерживает рынок во время нестабильности, говорят ученые.

Москва будет опираться на местных инвесторов, Дубай — на внешних. Экономические и политические проблемы в мире сыграли на руку дубайскому рынку: инвесторы из России, Европы и Китая устремились туда в поисках тихой гавани. В 2022—2023 годы был пик такого спроса.

В будущем рынок недвижимости столицы РФ будет определять местный спрос. Он зависит от доходов людей, и его поддерживают госпрограммы, например льготная ипотека.

Дубайский рынок, напротив, будет жить за счет международной торговли, внешних инвестиций и туристических потоков.

Столица РФ сохранит зависимость от госпрограмм, а Дубай — от экономической ситуации в мире.