Почему сдувается рынок посуточной и долгосрочной аренды
Долгосрочная аренда квартир продолжает дешеветь, а владельцы посуточного жилья не могут найти постояльцев.
В первом квартале 2026 года долгосрочная аренда подешевела на 8% . На рынке посуточной аренды, которая зависит от турпотоков и деловой активности, ситуация не лучше.
Экономика замедляется на фоне высокой ключевой ставки. Бизнес-активность и потребительский спрос падают. Также влияет рост предложения на рынке аренды: появляется много инвестиционных квартир, которые люди покупали до 2024 года, когда была доступна ипотека с господдержкой, а до этого — субсидированная.
В 2024—2025 годах цена аренды росла на фоне высокой ключевой ставки и ужесточения льготных ипотечных программ. Из-за дорогих кредитов многие отложили покупку своего жилья до лучших времен, и это оживило спрос на арендные квартиры.
Так, в 2024 году медианная стоимость аренды по стране выросла на 17% — с 24,1 до 28,2 тысячи рублей. В 2025 году рост замедлился до 11% — с 28,2 до 31,3 тысячи рублей . Это все равно выше официальной инфляции, которая по итогам года составила 5,6%. Само обесценивание денег также способствует росту аренды: дорожает все вокруг.
В 2026 году ситуация другая. Повлияло и планомерное снижение ключевой ставки — до 14,5%. Это подтолкнуло часть людей купить жилье в ипотеку. Рыночная ипотека в мае 2026 года составила почти половину от объема всех выдач. Всего за январь — май 2026 ипотечное кредитование выросло по количеству договоров на 45%, по суммам — на 46% к аналогичному периоду прошлого года. То есть часть потенциальных арендаторов покупает квартиры, чтобы если и платить ежемесячно, то за свое, а не за чужое.
Как меняется стоимость долгосрочной аренды по городам
| Количество объявлений на «Авито» (год к году) | Ежемесячная стоимость аренды (год к году) | |
|---|---|---|
| Москва | +36% | +1% |
| Санкт-Петербург | +71% | +1% |
| Краснодарский край | +11% | −1% |
| Ростовская область | +24% | −5% |
| Татарстан | +15% | 0% |
| Свердловская область | +68% | −3% |
Ситуация в разных городах примерно одна и та же: резкий всплеск предложения и уменьшение или минимальный рост арендных ставок. Наверняка они будут падать и дальше по мере того, как заканчиваются текущие договоренности и арендаторы переезжают или просят новые, более мягкие условия
Экспертные оценки подтверждают цифры. Эксперты говорят, что найти гостей в посуточные квартиры стало проблемой, а долгосрочные арендаторы просят скидки или угрожают съехать. Мы собрали мнения владельцев арендных квартир и специалистов по сдаче.
Юлия Платошина
автор телеграм-канала Nicerent
Многие, кто сдавал в аренду, сейчас пытаются продать объекты
На рынке аренды падение. Особенно плохо все в краткосрочной аренде. 2023—2024 года меня удивили, я ожидала начала падения еще тогда. А вот в 2025—2026 рынок уже стабильно падал. Мой бизнес так устроен, что краткосрочной аренды у меня больше, чем долгосрочной, и я сильно почувствовала замедление, а потом, с 2026 года, — обвал. Январь еще как-то закрылся за счет новогодних праздников, но уже в следующие месяцы — резко вниз.
Коллеги по Москве подтверждают, что у всех просели и посуточные квартиры, и апарт-отели. Управляющие апарт-отелей говорят, что собственники, которые обычно очень нервно реагировали на любые сложности с их объектами, сейчас относятся с пониманием, текущие проблемы в экономике всем видны.
Знаю, что многие, кто сдавал в аренду, сейчас пытаются продать объекты. По краткосрочной большинство, скорее всего, ждут результатов лета: там будет понятно, живой еще рынок или нет. Если итоги лета будут сильно хуже прошлогоднего, очевидно, будут более заметные изменения.
Если раньше инвесторы не очень охотно соглашались на 10% доходности от стоимости квартиры, то сейчас и 5% — очень хорошо.
Причин падения много. Главная — экономическая ситуация в стране, количество туристов и командированных сильно сокращается. Глубина бронирования в Москве просела уже давно: раньше бронировали чуть ли не за год, сейчас в основном за день, два, три.
По долгосрочной аренде у меня пока изменений нет. Я не повышала цены в последние два года в своих объектах под сдачу в Москве. Но знаю, что многие повысили в период пиковых цен и сейчас от них жильцы съезжают или просят скидки. В целом долгосрок сейчас находится на уровне двухлетней давности, может, и чуть похуже. Можно судить по срокам экспозиции, они увеличились с одного-трех дней до двух недель. Но впереди август, а это самое горячее время.
Я всем коллегам рекомендую делать универсальные квартиры, которые годятся и на долгосрок, и на короткую аренду. Сама уже подумываю некоторые свои объекты перевести в долгосрок, буду тестировать.
У меня оптимистичных ожиданий нет. На мой взгляд, тренд на негатив сохранится. Даже если завтра что-то произойдет позитивное, рынок будет разворачиваться два-три года.
Марина Бондаренко
автор телеграм-канала «Азбука недвижимости с Мариной»
Очень заметно, что спрос сократился из-за отсутствия мигрантов
Снижение спроса действительно наблюдается — как в долгосрочной аренде, так и в посуточной. Равно как и увеличение предложения: рынок буквально перенасыщен жильем. В целом текущую ситуацию на рынке недвижимости можно описать как рынок потребителя. Во всяком случае, снять жилье сейчас намного проще и дешевле, чем в предыдущие два года.
Предложение на рынке квартир большое, просто огромное. Люди, которые хотели продать жилье, не могут продать, ставки по ипотеке все еще высокие. За последние два года арендодатели сильно подняли цены. Я еще тогда говорила, что это временное явление, — они не верили. А сейчас снижать приходится, смягчать требования. Если раньше требования были «от 35 лет, без детей, без животных», то сейчас эти пункты люди снимают один за другим.
Спрос частично сократился из-за того, что люди, которые снимали, потихоньку начинают покупать недвижимость. Но в большей степени спрос сократился, например, из-за отсутствия мигрантов. Сейчас ужесточились правила въезда, мигрантов стало мало. Также налицо снижение деловой активности. Людей увольняют, они уезжают в те места, откуда приехали. Компании режут бюджеты на командировки. Возможно, здесь сказывается введение новых ставок НДС. Бизнес сжимается.
Сейчас ждем августа. Люди приезжают на работу, в командировки, студенты приезжают.
Светлана Кирай
автор телеграм-канала «PRO-недвижимость с Кирай»
Позитивных изменений ждать сложновато
Аренда упала сильно. Посуточно сдать практически невозможно сейчас, спроса нет. У нас в Екатеринбурге шикарные объекты в центре простаивают неделями: никто не снимает!
На этой неделе ко мне обратилась клиентка — попросила продать ее квартиру. Квартира в центре, женщина сдавала ее много лет, месячный доход составлял минимум 60—70 тысяч чистыми, летом и в праздники — до 120 тысяч.
Многие клиенты обращаются за услугами комплектации, хоумстейджинга: надеются, что, если привести объекты в порядок, это привлечет арендатора или покупателя. Хотя раньше все сдавалось и продавалось и так.
В Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске картина похожая. Только коллеги из Казани утверждают, что у них нет падения. Там спрос на аренду не падает, а инвестиционных квартир появилось не так много.
Для тех, кто снимает квартиры, это очень хороший момент, чтобы начать торговаться, переехать в жилье получше или подешевле.
До конца 2026 года как минимум ситуация не изменится. Возможно, если ЦБ продолжит снижать ставку, в следующем году это оживит продажи квартир, а с рынка аренды уйдет избыточное предложение. Но для рынка посуточной аренды важны и другие факторы: общая экономическая ситуация, деловая активность, туризм. С этими сюжетами скорых позитивных изменений ждать сложновато.
Инфляция возьмет свое
У меня три студии — все в долгосрок. Арендаторы по-прежнему живут на старых условиях. Поэтому общее падение арендных ставок на мне пока никак не сказалось. Более того, каждые 11 месяцев при продлении договора аренды в последние годы удавалось индексировать ставку на 1—2 тысячи — в рамках инфляции. Например, студия, которая в 2023 году шла за 30 тысяч, в 2026 году приносит 35 тысяч.
Если какой-то арендатор съедет, вероятно, сложно будет сдать объект на тех же условиях: предложение выросло. Также не уверен, получится ли индексировать ставку для текущих жильцов по итогам 2026 года. Рынок сейчас на стороне арендатора, поэтому продавливать повышение будет сложно. Кроме того, тарифы на ЖКХ растут и жильцам приходится каждый год платить все больше по квитанциям.
Понятно, что моя выборка нерепрезентативна, но общая статистика по стране также говорит о снижении долгосрочных ставок в 2026 году. Что касается посуточной аренды, полагаю, там дела еще хуже, так как в отличие от долгосрока, где контрактная модель и есть инерция (старые жильцы продолжают жить в квартире), посутка быстрее реагирует на негативные факторы. А для нее это охлаждение экономики. Дорогие кредиты, рост издержек и повышение НДС усугубили состояние бизнеса. Это в итоге сказывается на доходах населения и потребительских настроениях, приводит к снижению деловой и туристической активности.
Несмотря на низкую волатильность недвижимости, цены на рынке не растут линейно: происходят циклы роста, стабилизации и коррекции. В 2024—2025 арендные ставки неплохо выросли, и теперь цена «отдыхает». Краткосрочно ставки поддержит сезонный фактор: летом больше движухи и к сентябрю спрос обычно растет.
Еще ситуация будет зависеть от динамики ключевой ставки: чем быстрее будет снижение, тем сильнее отреагирует рынок. Вторичка оживет: те, кто снимал, будут больше покупать, а те, кто не мог продать и временно начал сдавать, опять выставят объекты на продажу. И надо следить за балансом спроса и предложения.
Но вряд ли цены будут сильно падать: деньги обесцениваются — и быстрее, чем рисует Росстат. Себестоимость строительства и квартиры дорожают, доступность жилья не становится лучше. Инфляция возьмет свое, и арендные ставки в долгосрочной перспективе будут следовать за ней — не равномерно, а через периоды роста, как в 2024—2025 годах, и последующую консолидацию.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
