Спасти ипотечное жилье при банкротстве: как это работает и с какими сложностями можно столкнуться

1 сентября 2026 года вступили в силу поправки в закон о потребительском кредитовании, которые позволили родителям при рождении второго или последующего ребёнка оформить ипотечные каникулы сроком до 1,5 лет. Новость хорошая: такая поддержка семье после появления малыша точно не помешает. Остальные заёмщики с ипотекой при определённых обстоятельствах могут оформить каникулы на период до 6 месяцев.

Однако иногда ситуация с долгами настолько критическая, что временная отсрочка оплаты кредита за жильё не спасает. В таком случае многие начинают задумываться о банкротстве.

Один из вопросов, который юристам компании НЦБ часто задают на консультациях: можно ли пройти банкротство и сохранить жильё, купленное в ипотеку? В настоящий момент мы с уверенностью отвечаем: да, можно, при условии грамотной подготовки и проработки вопроса.

В статье расскажу и покажу на примерах из практики моей компании, как этого добиться.

До относительно недавнего времени ипотечные заёмщики были вынуждены избегать банкротства, поскольку оно практически неизбежно приводило к потере купленного в кредит жилья. Это объяснялось прямым указанием в статье 446 ГПК РФ: единственное жильё защищено от изъятия за долги, только если оно не обременено ипотекой.

С учётом этого правила при банкротстве заложенную недвижимость забирали на реализацию. Большая часть выручки от продажи передавалась залоговому кредитору — банку, который выдал ипотеку. Такой порядок распределения средств заложен в законе, который непосредственно регулирует процедуру банкротства, — № 127-ФЗ.

Для многих граждан складывалось обидное положение: человек с трудом осилил первоначальный взнос, чтобы обрести свой дом, и затем исправно вносил платежи по ипотеке. Одновременно брал другие кредиты и микрозаймы, а потом случился форс-мажор: потеря работы, болезнь или другие события, создавшие финансовые проблемы.

Именно в таких ситуациях и актуально банкротство, позволяющее списать неподъёмные долги. Но для ипотечного заёмщика это автоматически означало потерю многолетних вложений и крыши над головой.

К счастью, сначала суды, а затем законодатели это поняли. В судебной практике стали появляться случаи исключения из конкурсной массы единственного ипотечного жилья должника с одновременным сохранением кредита за него. А в сентябре 2024 года вступили в силу поправки в закон № 127-ФЗ, которые официально закрепили эту возможность.

Отмечу, что прежние правила никто не отменял. Если ипотечный заёмщик не предпримет определённые шаги, заложенную квартиру при его банкротстве заберут на реализацию. Давайте посмотрим, что нужно сделать, чтобы этого не допустить.

Сразу подчеркну очень важный момент. Всё, что будет сказано далее, касается единственного жилья должника, обременённого ипотекой. Для второй квартиры или дома это не работает. Ведь особые правила были введены, чтобы люди не оставались на улице по итогам банкротства.

В действующей редакции закона № 127-ФЗ предусмотрено 2 способа сохранить единственное ипотечное жильё в процедуре:

1. Прямо во время банкротства погасить остаток жилищного кредита с помощью третьего лица, условного «спонсора».

2. Заключить отдельное мировое соглашение с банком, в котором оформлена ипотека.

Но первый вариант подходит немногим, поскольку речь обычно идёт о крупной сумме, которая мало у кого есть на руках. Так что на практике более популярным и востребованным стал второй способ.

Порядок заключения мирового соглашения описан в ст. 213.10-1 закона № 127-ФЗ. Вот что он предусматривает:

• Должник может заключить локальное мировое соглашение с банком, выдавшим ипотеку, на любой стадии дела о банкротстве (по прошествии 2 месяцев с даты публикации сообщения о введении банкротной процедуры).
• На основании этого соглашения заёмщик должен взять на себя обязательства продолжить выплаты по жилищному кредиту на условиях первоначального договора. Он может делать это сам. Но, что гораздо важнее, закон допускает привлечение третьего лица, поскольку банкрот, как правило, не в состоянии вносить платежи.
• После формирования условий соглашения его должен утвердить суд по ходатайству сторон. Согласия других кредиторов и финансового управляющего при этом не требуется.
• Однако интересы некоторых приоритетных кредиторов должны быть учтены. Тут нужно сделать небольшое отступление.

Если заложенное имущество всё-таки реализуется с торгов при банкротстве гражданина, 80% выручки полагается залоговому кредитору, а 10% идёт на удовлетворение реестровых требований 1 и 2 очереди. К ним относятся долги по алиментам, возмещению вреда жизни и здоровью, а также заработной плате (если банкротится ИП или бывший ИП).

Соответственно, если должник договорится с банком о продолжении выплат по ипотеке и жильё на торги не пойдёт, кредиторы 1 и 2 очереди пострадать не должны. Они вправе рассчитывать на те самые 10% оценочной стоимости недвижимости.

Если у должника нет другого имущества, из выручки от реализации которого можно выплатить эту сумму, её обязан внести на специальный счёт сам банкрот или привлечённое им третье лицо. Суд утвердит мировое соглашение только в случае выполнения этого требования.

• Если суд утверждает соглашение, заложенная квартира исключается из конкурсной массы, а требования ипотечного банка — из реестра. При этом после завершения банкротства должник не освобождается от обязательств по оплате ипотеки. Остальные кредитные долги списываются и человек спокойно продолжает рассчитываться за жильё, сам или с помощью третьего лица.

Важно учитывать: мировое соглашение спасёт ипотечное жильё, только если оно действительно будет исполняться со стороны должника. В противном случае у банка есть несколько инструментов для защиты своих интересов:

• Если соглашение будет нарушено уже во время банкротства, кредитор вправе расторгнуть его и добиться включения заложенного имущества в конкурсную массу для последующей реализации.
• Если просрочка оплаты по соглашению возникнет после окончания процедуры, банк может на основании этого документа получить в суде исполнительный лист для принудительного взыскания долга или добиться обращения взыскания на саму недвижимость.

На практике при использовании описанного механизма могут возникнуть следующие трудности:

1. Нужно найти платёжеспособное третье лицо.

Сам должник редко в состоянии продолжать выплаты по ипотеке — как минимум до завершения процедуры банкротства. Из текущих доходов в период реализации имущества он обычно получает прожиточный минимум, иногда — дополнительные деньги на подтверждённые расходы. Также человеку оставляют защищённые выплаты, например, пособия на детей.

Останется ли что-то из этих средств на внесение ипотечных платежей после оплаты жизненных нужд — не факт. Если же должник скажет «могу платить», но не сообщит об источнике денег, его могут заподозрить в сокрытии доходов и нарушении прав незалоговых кредиторов.

Поэтому более жизнеспособный вариант — найти третье лицо, например, родственника, готового временно взять на себя обязательства. Причём его платёжеспособность должна быть подтверждена, банк проверит её по справкам о доходах и прочим документам. Если у него появятся сомнения и возникнет спор, финансовую состоятельность плательщика будет оценивать и суд.

2. Если к началу банкротства по ипотечному кредиту возникли просрочки, их нужно закрыть или договориться с кредитором о графике погашения задолженности. Соответствующие условия должны войти в мировое соглашение.

3. Чтобы всё прошло гладко, необходимо согласовать с банком заключение мирового соглашения.

В целом у кредитных организаций есть собственные мотивы пойти навстречу заёмщику. В противном случае ипотечная квартира уйдёт на торги.

Залоговому кредитору достанется большая часть выручки, но по какой цене будет продана недвижимость и покроет ли она потери банка — заранее неизвестно. Если же он согласится на заключение мирового соглашения, то продолжит получать выплаты в прежнем режиме и зарабатывать на процентах.

Тем не менее, даже если банк отказывается идти на мировую или просто игнорирует предложение должника – можно попробовать добиться результата через суд, подав ходатайство о принудительном утверждении соглашения без согласия кредитора.

Судебная практика показывает, что добиться успеха можно, если правильно аргументировать свою позицию. Суд будет анализировать несколько аспектов: экономическую обоснованность заключения мирового соглашения, соблюдение баланса интересов должника и залогового кредитора.

Интересы гражданина налицо — сохранение единственного жилья. Поэтому суду нужно удостовериться, что и положение банка не ухудшится. Чтобы убедить его в этом, должнику следует акцентировать внимание на том, что:

• отказ кредитора необоснован;
• есть платёжеспособное третье лицо;
• график платежей по мировому соглашению аналогичен тому, что был приложен к первоначальному кредитному договору, то есть банк ничего не теряет.

1. Дело № А56-81984/2024

Дарья обратилась к нам с неподъёмными долгами больше 5,5 миллионов рублей, в том числе по ипотечному кредиту. Мы подали заявление в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и в феврале наша клиентка была признана банкротом. Банк, выдавший ипотеку, естественно, включил свои требования в реестр в размере около 3,8 миллиона рублей.

Чтобы спасти заложенную квартиру должницы, мы начали обсуждать идею заключения мирового соглашения. Но сначала возникли трудности с поиском третьего лица-плательщика. Однако потом Дарья договорилась с отцом, чтобы он выступил в этой роли.

Затем мы столкнулись с молчаливым сопротивлением банка. Он долго не отвечал на предложение о заключении соглашения, рассмотрение вопроса в суде переносилось. Вся эта история продолжалась почти год.

Но, наконец, кредитор подтвердил готовность пойти на компромисс. В начале июня 2026 года суд утвердил соглашение, по которому отец Дарьи взялся оплачивать кредит ежемесячными платежами с процентами, предусмотренными первоначальным договором.

Квартира была исключена из конкурсной массы, и в том же месяце процедура банкротства нашей клиентки благополучно завершилась списанием остальных долгов.

2. Дело № А25-947/2025

В этом деле нашей клиенткой была многодетная мать Инна. Суд признал её банкротом по нашему заявлению в июне 2025 года. Долги женщины составляли около 1,5 миллиона рублей. Из них на ипотечный кредит приходилось относительно немного — порядка 160 тысяч, поскольку договор оформлялся давно.

Но риск утраты жилья это не отменяло, поэтому мы начали готовиться к заключению мирового соглашения. Ипотеку Инна брала вместе с мужем, они стали созаёмщиками и собственниками квартиры. Супруг и выступил третьим лицом-плательщиком.

В ноябре 2025 года мы подали в арбитраж ходатайство об утверждении мирового соглашения. Суд запросил отзыв банка, и тот сначала не особо шёл навстречу: долго не отвечал, потом запросил у нас дополнительные документы для принятия решения. Из-за этого заседание по рассмотрению нашего обращения откладывалось.

В итоге мы подали в суд ещё одно ходатайство — о принудительном утверждении мирового соглашения. Банк, наконец, отреагировал и сообщил, что не возражает.

В апреле 2026 года соглашение было утверждено, а квартира семьи исключена из конкурсной массы. Вскоре суд провёл финальное заседание, закрыл дело и освободил Инну от прочих долгов.

3. Дело № А56-114633/2024

Наша клиентка, которую тоже зовут Дарья, обратилась в НЦБ, когда её долги составляли порядка 2,5 миллиона рублей, из которых почти 2 миллиона — по ипотечному кредиту. Купленная на заёмные средства квартира в Санкт-Петербурге оформлена на её мужа, однако поскольку приобреталась в браке, относится к совместно нажитому имуществу.

В марте 2025 года суд признал нашу клиентку банкротом, и мы приступили к подготовке мирового соглашения для сохранения жилья. В роли плательщика тоже согласился выступить супруг должницы.

Но и в этой истории мы столкнулись с сопротивлением залогового кредитора. Мы подали в суд заявление от имени должницы, в котором просили оказать содействие в примирении сторон и заключении мирового соглашения.

Пока ожидался отзыв от кредитора, дело начало принимать неприятный оборот: был утверждён порядок проведения торгов по продаже заложенной квартиры. Возник риск, что пока обсуждается соглашение, жильё уйдёт с молотка, поскольку по умолчанию этот процесс не приостанавливается.

Чтобы этого не допустить, мы подали в суд отдельное ходатайство о принятии обеспечительных мер — в виде приостановления проведения торгов по реализации имущества. Оно было удовлетворено, и мы выиграли время.

Все детали по соглашению в конце концов утрясли, и в сентябре 2026 года оно было утверждено судом, квартиру исключили из конкурсной массы. Эта процедура ещё не завершена, но жильё семьи защищено.

Примеры из практики подтверждают, что механизм сохранения единственного жилья в ипотеке с помощью мирового соглашения — рабочий. Однако они же иллюстрируют важность правильной подготовки и сопровождения процесса. Два ключевых момента:

• Если нет третьего лица, готового «перехватить» платежи по кредиту, воспользоваться этим инструментом будет сложно.
• Если залоговый кредитор не идёт на компромисс, надо действовать через суд, активно и аргументированно.