Могут ли в России ввести налог на пустующие квартиры и какая проблема с таким жильем
В России не подсчитывают пустующее жилье, а пора бы.
Погоня за вводом квадратных метров привела к тому, что в городах выросли целые кварталы с уймой «бетонных депозитов» — квартир, купленных про запас или под перепродажу. Годами они пустуют — стоят без ремонта и не сдаются.
Пока это личное дело собственников, но в других странах за такие квартиры платят дополнительно — с 2027 года изменится налог на пустующее жилье во Франции, а в Беларуси для свободного жилья введен более жесткий тариф на ЖКУ, без субсидий от государства.
В России похожих схем нет. Но у регионов дефицитные бюджеты, у коммунальщиков — недозагрузка инфраструктуры, а на рынке — миллионы введенных метров. Разбираемся, может ли государство заинтересоваться «мертвыми» квартирами и какие сценарии выглядят реалистично.
Откуда вообще идея налога на пустующее жилье
На первый взгляд, пустая квартира — это частная история. Человек купил недвижимость на свои деньги, никому не мешает и исправно вносит обязательные платежи. Сам квартирой не пользуется и не сдает. Но когда таких квартир становится много, вопрос выходит за рамки личного выбора.
Проблема лежит в нескольких плоскостях.
Инфраструктура построена, но не используется. Для предприятий ЖКХ пустующие квартиры проблема, так как коммунальщики теряют деньги: жилье есть, трубы и провода к квартире подведены, но никто не живет, а цифры на счетчиках не двигаются.
Роман Ступаченко из Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения (РАВВ) в ответ на запрос Т—Ж подтвердил, что содержание недозагруженной инфраструктуры действительно острый вопрос. Для водоканалов он усугубляется тем, что последние 10 лет потребление воды уменьшается — и выручка снижается из-за меньшего отпуска ресурса.
«Проблема сейчас решается повышением тарифов, — объяснил Т—Ж Роман Ступаченко. — Инфраструктура построена, застройщик оплатил мощность и работы по проведению коммуникаций, а содержание ложится в тариф».
Ирина Генцлер
эксперт в области управления многоквартирными домами, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»
Коммунальные предприятия закладывают мощности с большим запасом
Ситуация с оплатой коммунальных услуг в пустующих квартирах различается по видам этих услуг. Вне зависимости от заселенности оплачивается тепловая энергия на отопление. Отапливаются все помещения в доме. Это неотключаемая услуга. За отопление всегда приходится платить.
Электричество, горячую и холодную воду оплачивают по приборам учета. Если в квартире никто не живет, прибор учета фиксирует нулевое потребление. И если собственник квартиры не забывает передавать показания, плата не начисляется. С точки зрения собственника квартиры это нормально.
Но вот коммунальные предприятия смотрят на это иначе. Ведь они обязаны производить столько электрической энергии, холодной и горячей воды, чтобы этих коммунальных ресурсов хватило даже в том случае, когда все потребители одновременно включат освещение или откроют краны. То есть ресурсы производятся с большим запасом. Потребности жителей новостроек тоже учтены.
На рынке возникает искусственный дефицит. Мы уже его наблюдаем: застройщики говорят, что квартир настроено на 4,5 года вперед, а людям все равно негде жить. Этот дефицит толкает вверх как цены на покупку недвижимости, так и ставки аренды. В итоге молодые семьи не могут купить квартиру в городе, где пустуют тысячи квадратных метров. Это приводит к недовольству и раздражению по отношению к «инвесторам в бетон».
Проблема известна не только в России.
Так, в Бухаресте за последние 10 лет количество незанятых домов увеличилось в 2,4 раза и превысило 218 тысяч единиц. В масштабах всей страны пустует более 2,5 миллиона объектов — это четверть общего жилого фонда Румынии.
При этом с 2019 по 2025 год цены на недвижимость в Бухаресте выросли на 70%, а в Клуж-Напоке, Брашове и Сибиу — почти в два раза. Инвесторы скупают квартиры и «консервируют» их, из-за чего появился искусственный дефицит. Обычным семьям все сложнее купить жилье, хотя свободной недвижимости полно.
В российской повестке тема инвестиционных квартир периодически тоже всплывает — особенно после завершения массовой льготной ипотеки, которой пользовались не только те, кому нужно место для жизни.
Если разрыв между «квартир построено много» и «жить негде» станет политически чувствительным, у государства появится дополнительный аргумент для вмешательства. Вполне может начаться борьба со спекуляцией.
Бюджетам нужны деньги. Региональные и местные бюджеты в России зачастую дефицитны. При этом налог на имущество — один из немногих источников дохода, относительно стабильный и собирается на местах.
Повышать НДФЛ или вводить новые массовые налоги сложно, и это вызывает побочные проблемы. А вот дополнительный платеж для владельцев «лишней» недвижимости выглядит менее чувствительным: это затрагивает не всех, а только собственников нескольких объектов или дорогого жилья. Некоторые регионы уже выдвигали такие предложения .
В 2024 году уже повышали налоги на дорогостоящую недвижимость с 2 до 2,5%. С учетом возросшей кадастровой стоимости владельцам элитных квартир приходится платить еще больше.
В спецдокладе ООН о всеобщем доступе к жилью констатируют факт, что недвижимость превращается из безусловного социального блага в финансовый инструмент — наряду, например, с акциями. Обеспеченные люди рассматривают жилье как способ накопить и удержать капитал. Это взвинчивает цены, и квартиры становятся недоступными для тех, кому они больше всего нужны.
Налог на пустующие квартиры объясняют идеей «вовлечь жилье в оборот». Формально цель — не наказать богачей, а увеличить предложение на рынке аренды и продажи. Фактически это может быть еще одним источником дохода бюджета.
Страдают районы и малый бизнес. Места, где много пустых квартир, деградируют, там растет вандализм. В урбанистике есть базовое правило безопасной среды, сформулированное Джейн Джейкобс, — «глаз на улице». Когда в окнах горит свет, а во дворе постоянно ходят соседи, уровень уличной преступности снижается естественным образом. Пустующие дворы, дома и подъезды без постоянных жильцов быстро приходят в упадок. Все это обесценивает жилье.
Под новостройки открывается мелкий бизнес на первых этажах. Чтобы жили пекарня и аптека, у них должно быть определенное количество клиентов. Часто предприниматели рассчитывают посещаемость просто по количеству квартир в ЖК, полагая, что людей будет «количество квартир × 2», учитывая, что где-то живут семьи, а где-то — одинокие люди. Если люди не живут в квартирах, бизнес закрывается.
Что делают с пустующим жильем в других странах
Государства вводят налоги на пустующее жилье, а вырученные от этого деньги тратят на строительство социальных квартир или жилищные субсидии.
Налог на пустующие квартиры призван стимулировать владельцев «лишней» недвижимости выводить ее на рынок. Это увеличивает предложение, снижает цены на покупку и аренду, а в конечном счете делает проще жизнь обычных людей, которым нужно жилье.
В 2027 году налог на пустующее жилье унифицирует Франция. Новый Налоговый кодекс объединяет два ранее существовавших сбора — государственный TLV и муниципальный THLV — в единый налог на пустующие помещения . Реформа направлена на борьбу с дефицитом жилья. Если объект пустует более года, собственник платит:
- 17% от кадастровой арендной стоимости — в первый год;
- 34% — со второго года и далее.
Муниципалитеты могут повышать ставку до 30 и 60% соответственно. При этом есть исключения: если квартира не продается по нормальной рыночной цене или в ней идет ремонт, от налога могут освободить. Но его считают не от рыночной цены квартиры, а от теоретической годовой аренды, установленной налоговой администрацией.
В Ванкувере (Канада) действует налог на пустое жилье, Empty Homes Tax. Если жилье свободно более шести месяцев в году, собственник платит дополнительный налог — 3% от оценочной стоимости недвижимости. Для квартиры стоимостью 40 млн рублей это около 1,2 млн в год.
Цель та же — вернуть квартиры на рынок аренды.
В Беларуси пытаются администрировать заполненность жилья с помощью тарифов ЖКХ. Исполкомы ежемесячно передают расчетно-кассовым центрам и ресурсоснабжающим организациям списки квартир, где никто не прописан. Для таких квартир включается экономически обоснованный тариф на ЖКУ, без субсидий от государства.
Если же услуга привязана к количеству жильцов — например, плата за лифт или вода без счетчиков, — белорусы используют понятие «условное количество граждан»: площадь пустой квартиры делят на 20 м² и получают число виртуальных жильцов. Например, для 45 м² это будут два условно прописанных человека, на которых и начислят плату по коммерческим ценам.
Выглядит все грозно, но на самом деле в новостройках стоят счетчики — условно прописанные мало кого беспокоят, если просто сдавать нулевые показания.
Это мягче прямого налога, но тоже создает финансовый стимул не держать жилье пустым.
В некоторых городах Китая, где проблема пустующего жилья стоит остро, применяют запреты на покупку избыточного жилья. Об этом нам рассказал Константин Холодилин, старший научный сотрудник Немецкого института экономических исследований (DIW): «Например, если у меня уже есть две квартиры в Шанхае, я не имею права покупать третью. Как учитываются покупки жилья родственниками, я не знаю».
Какой сценарий возможен в России
Прямой налог на пустующие квартиры маловероятен. Для этого нужно решить две сложные задачи:
- доказать, что квартира действительно пустует;
- избежать массовых схем обхода — фиктивной регистрации, символического потребления ресурсов и так далее.
Кроме того, тема социально чувствительная: собственников жилья в России десятки миллионов. Но есть более мягкие и вероятные варианты.
Самый простой — двухставочные тарифы ЖКХ. Они в пилотном режиме обкатывались в пяти регионах, но в итоге не заработали. Об этом Т—Ж рассказал Роман Ступаченко из Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения (РАВВ):
«Суть их в том, чтобы тариф разбивать на две части. Одна фиксированная за содержание — ее платят всегда, независимо от того, проживаешь ты в квартире или нет. Вторая часть — за потребленный по счетчикам объем. В целом подход правильный. Но, конечно, люди против, и основной аргумент: „Почему я должен платить за услуги ЖКХ,если ими не пользуюсь?“. Впрочем, сейчас за отопление и ТБО платят вне зависимости от фактического проживания, но там и система расчета платежей другая: оплата не по счетчикам, а по фиксированным объемам».
Мы обсудили этот тариф и с другим экспертом.
Ирина Генцлер
эксперт в области управления многоквартирными домами, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»
Двуставочный тариф вызовет недовольство, но экономически он обоснован
Давно обсуждается идея устанавливать тариф, который включал бы постоянную и обязательную для оплаты часть, связанную с правом в любой момент воспользоваться услугой. И вторую часть — переменную, связанную с фактическим потреблением. При таком подходе к установлению тарифов коммунальные предприятия и с пустующих квартир получали бы доход, позволяющий производить ресурсы в необходимом объеме.
Это, конечно, изменения, которые вызывают недовольство потребителей. Но с экономической точки зрения выглядит обоснованно. Новый подход к установлению тарифов, похоже, сначала обкатают на промышленных потребителях — и начнут с электроэнергии.
Уже есть проект закона, который предлагает оплачивать электроэнергию не по факту потребления, а по заявленной присоединенной мощности. Если это пройдет для электрической энергии, дальше подтянутся и другие коммунальные предприятия с тарифами на холодную и горячую воду, в том числе для населения.
Рост кадастровой стоимости. Косвенное давление на собственников пустых квартир государство может оказывать через рост налога на имущество или повышение кадастровой стоимости квартир. Тогда иметь несколько свободных квартир будет просто невыгодно, особенно если ощутимого роста цен на рынке недвижимости не будет.
Михаил Хорьков
руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, директор компании «Ход-консалтинг»
Если ничего не делать, страна столкнется с огромным объемом неиспользуемого жилья
Вопрос пустующего жилья постепенно перестает быть частной историей отдельных собственников и превращается в потенциальную проблему рынка.
Чем раньше государство и профессиональное сообщество начнут обсуждать возможные сценарии использования таких квартир, тем меньше вероятность, что через несколько лет страна столкнется с огромным объемом нового, но фактически неиспользуемого жилья. Теперь это не просто странное поведение отдельных инвесторов, а показатель неэффективного распределения капитала в экономике.
Многие россияне продолжают считать недвижимость надежным активом и продолжают «цементировать» свои накопления. Но практика пустующих квартир показывает, что инвестиционная логика у многих покупателей остается примитивной. Превалирует расчет на спекулятивный рост цены и иррациональная вера в бетон, который должен вырасти в цене вне зависимости от действий собственника.
Каковы масштабы проблемы пустующего жилья в России
Косвенно на количество пустого жилья может указывать показатель распроданности новостроек. По данным на июль 2026 года, 1,5 млн квартир в новостройках пустуют: эти квартиры еще не реализованы. Согласно мониторингу «Дом-рф», в июне 2026 года 46% вводимых в 2026 году квартир не проданы. Это необязательно квартиры в уже введенных домах, так как девелоперы открывают основные продажи во время стройки и продают дольщикам договоры, а не реальное жилье, но проблема затоваренности есть.
Мы нашли лишь одно упоминание о ней на государственном уровне. В мае 2026 года зампредседателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Каплан Панеш предложил за счет бюджета выкупать накопленные застройщиками квартиры и давать их в соцнаем многодетным семьям и детям-сиротам. Депутат считает, что застройщики могли бы отдавать государству жилье на 20—30% дешевле.
«Квартиры простаивают, приходят в негодность, а застройщики несут убытки. Государство могло бы выступить системным покупателем, выкупая жилье по адекватной цене и направляя его тем, кто действительно нуждается», — полагает Каплан Панеш.
Но сколько пустует уже проданных квартир, неизвестно — и нет никакого регулярного учета пустующего жилья.
Михаил Хорьков
руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, директор компании «Ход-консалтинг»
Удивительно, но проблема пустующих квартир мало кого волнует
Никто не знает, сколько пустующих квартир, но они есть: достаточно просмотреть объявления в домах, сданных в эксплуатацию три, пять, семь лет назад и более. Отдельные квартиры не имеют признаков жизни в предыдущие годы.
Удивительно, но проблема пустующих квартир мало кого волнует. Показателями «эффективности» жилищной политики до недавнего времени был ввод, сейчас — обеспеченность жильем. В обоих случаях никто не интересуется, что происходит с миллионами квадратных метров, которые построены.
Сейчас все эти пустующие квартиры принадлежат физическим лицам, которые вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Но через год или два мы можем увидеть большое число квартир на балансе девелоперов и банков. Уже сегодня около четверти площадей не находит своего покупателя на стадии строительства. В будущем этот показатель может вырасти — огромное число построенных метров будет пустовать длительное время.
Во многих странах количество пустующего жилья оценивают в ходе переписей населения. А доля пустующего жилья используется как показатель напряженности рынка:
- слишком низкая — рынок находится в напряжении, жилья не хватает, людям труднее найти квартиры;
- слишком высокая указывает на неэффективность использования жилья.
Константин Холодилин
старший научный сотрудник Немецкого института экономических исследований (DIW)
Какая доля пустующего жилья считается нормой
Что такое слишком низкая или слишком высокая доля, зависит от страны и от рыночного сегмента.
Например, в Германии нормальной долей пустующего жилья считают 3%. В Швейцарии с 1950-х годов эта доля не превышает 1%. В США долгосрочная средняя доля пустующего жилья составляет 6% для съемного и около 2% для собственного жилья.
Во многих странах количество пустующего жилья оценивают в ходе переписей или более часто проводимых микропереписей. Еще используют данные о потреблении электроэнергии и воды или затрат на отопление, чтобы определить, пустует жилье или нет. Также источниками данных выступают годовые отчеты частных жилищных компаний, сдающих жилье, или статистика, которую собирают ассоциации таких компаний.
Кто будет расплачиваться за лишние метры
- Официальная статистика показывает, что квадратных метров на душу населения в России становится больше, но эта цифра обманчива. Значительная часть нового фонда вымывается с рынка и превращается в «бетонные депозиты», где никто не живет. Если исключить пустующие инвестиционные квартиры, реальная обеспеченность жильем людей, которые в нем действительно нуждаются, окажется ниже отчетов.
- Избыточный инвестиционный спрос провоцирует застройщиков возводить «лишние» метры там, где в этом нет реальной потребности. Расплачивается за это вся экономика: цены на покупку и аренду жилья растут из-за дефицита, которого на самом деле нет. Ситуацию много лет подогревала льготная ипотека, которой пользовались инвесторы, а не те, кому недвижимость нужна для жизни.
- Недвижимость остается для многих людей единственным понятным способом спасти накопления от инфляции и кризиса в экономике. Отсюда и появляется инвестиционное жилье. Пустые квартиры — это еще и индикатор доверия к финансовой системе и уверенности в будущем.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
