Квартир настроено на 4,5 года вперед: три главных тезиса с пер­вого дня форума недвижи­мости «Движение»

В Сочи 16 июня открылся крупнейший форум специалистов по недвижимости «Движение».

Собрали для вас три главных тезиса, которые помогут сориентироваться, если надо продать или купить недвижимость.

Люди хотят большое семейное жилье. Желание россиян — жить в двушках или трешках, но покупают они студии и однушки, рассказала сооснователь и директор по развитию бизнеса экосистемы недвижимости М2 Юлия Рыкунова.

По ее словам, семьи выбирают квартиры меньшей площади, чтобы компенсировать рост стоимости квадратного метра. На малосемейки более доступные цена и ипотека, а еще это один из способов жить в хорошем районе, пусть и в тесноте.

При этом 96% опрошенных в рамках исследования М2 и «Дом-рф» о малогабаритном жилье планируют переехать из маленьких квартир в течение 2—5 лет.

По словам Рыкуновой, рынок реагирует не на желания людей как таковые, а на реальность: средняя площадь предложения составляет 49,2 м², а в сделках она равна 47,6 м², то есть в целом спрос и предложение встречаются.

Жанна Белянкина, вице-президент по маркетингу и продажам федерального девелопера Dogma, отметила, что в их компании ситуация противоположная: с начала года средний метраж лота вырос с 43 до 50 м². Это связано с тем, что с 1 февраля запретили брать две семейные ипотеки на одну семью.

«Раньше супруги брали одну квартиру для себя, вторую — инвестиционную. С 1 февраля из „семейки“ ушли инвестлоты — это студии и однушки. Идет переориентация на семейную ипотеку для жизни. Очень востребованны евротрешки — это две спальни и одна кухня-гостиная. Студии и однушки падают в спросе», — сказала Белянкина.

На рынке новостроек избыток квартир. Правительство РФ ориентируется на поддержку застройщиков, и объем предложения недвижимости сегодня таков, что квартир настроено на 4,5 года вперед, сказал основатель форума «Движение» Илья Пискулин.

«Здорово, что мы смотрим на объемы строительства, но это объем предложения. Было бы хорошо смотреть еще на объемы спроса. Если спроса нет, предложение, которое им не поддержано, будет убивать предложение будущих периодов. Текущий объем предложения жилья эквивалентен 4,5 годам продаж в текущих темпах», — сказал Пискулин.

Руководитель аналитического центра «Дом-рф» Михаил Гольдберг подтвердил проблему: «Застройщик заинтересован в том, чтобы строить такими же темпами, как и продает. Иначе он несет большие затраты на обслуживание кредита. При текущем уровне строительства проекты продаются медленнее, чем строятся. При текущем уровне спроса распроданность постепенно снижается, увеличивается доля строящегося жилья с распроданностью ниже нормы».

Ставки по ипотеке могут снизиться до приемлемых только в 2028 году. В такой срок эксперты ожидают снижения ключевой ставки ЦБ до 7%, что позволит банкам выдавать ипотеку под 9—12%. Это оптимистичный прогноз.

Пока ипотека остается недоступной для большинства покупателей. Основатель агентства «Этажи» Ильдар Хусаинов привел данные о том, как менялся ежемесячный платеж при покупке квартиры 35 м² на вторичке с рыночной ипотекой на 20 лет и первоначальным взносом 20%:

• в первом квартале 2023 года — 26 531 ₽;
• в первом квартале 2025 года — 85 926 ₽;
• в первом квартале 2026 года — 69 845 ₽;
• в июне 2026 года — 58 922 ₽.

То есть ипотека постепенно становится «легче». Несмотря на высокие ставки, растет интерес к рыночным предложениям, так как покупатели адаптируются к текущим условиям и надеются на будущее рефинансирование. Но ипотеке еще очень далеко до массовости. «Средний платеж по ипотеке сейчас 19%, это целых плюс 5% к текущей ключевой ставке. Это очень странно», — сказал Хусаинов.