Центробанк посчи­тал реальный разрыв цен между первич­ным и вторичным жильем

ЦБ разработал модель сравнения цен на первичное и вторичное жилье и пришел к выводу, что разрыв не катастрофичен.

Регулятор опубликовал результаты эконометрического моделирования, которое позволяет оценить разницу в цене между первичным и вторичным рынками жилья с учетом даты постройки дома, класса недвижимости, площади квартиры и других параметров.

Финансовые власти обратили внимание, что при расчете по данным Росстата выводится разрыв цен в 52%. Это происходит потому, что в исходные данные попадают все дома, в том числе старой постройки. Квартиры в хрущевках включают в один массив со вчерашними новостройками, и так выводится средняя цена. Также не берется во внимание регион: дорогие квартиры в Москве и Петербурге смешиваются с дешевыми в Костроме или Иванове.

Чтобы получить точные данные, необходимо сравнивать цены на сопоставимое жилье или использовать модельные оценки, пришли к выводу аналитики ЦБ.

По их расчетам, к началу года разрыв составлял:

• 9% — без учета затрат на ремонт в перепродаваемых новостройках;
• 18% — с учетом таких затрат.

Банк России опосредованно следит за тем, чтобы стоимость жилья в новостройках покрывала риск снижения цены, когда новое жилье переходит в разряд вторички и его надо продать. Если ипотечный заемщик не сможет платить, сумма долга заемщика не должна стать больше, чем стоимость самой квартиры.

Чтобы регулировать это, ЦБ устанавливает для банков лимиты — ограничивает число рискованных ипотек, например с первоначальным взносом меньше 20%. Даже если цена на квартиру на рынке немного упадет, у банка за счет уже принятого первоначального взноса все еще будет запас прочности — стоимость продажи квартиры все равно перекроет остаток долга.

Если банки выдают кредиты без нормального первоначального взноса, а разрыв цен между первичкой и вторичкой велик, банковская система столкнется с убытками от реализации залогов, которые стоят дешевле, чем выданные под них кредиты. Ограничения ЦБ заставляют банки тщательнее отбирать заемщиков и требовать больше живых денег в качестве гарантии платежеспособности.