Самострой увидят с воздуха, но снести его стало сложнее: что изменилось летом 2026

Еще недавно земельная проверка выглядела примерно так: инспектор приезжает на участок, смотрит, где стоит забор, что построено и как используется земля.

Теперь государству все чаще даже не обязательно приезжать.

С 1 октября 2026 года земельный надзор сможет активнее использовать автоматическую фото- и видеофиксацию, беспилотники, данные авиационной и космической съемки. Они помогут обнаруживать признаки земельных нарушений дистанционно.

Например, что забор вышел за границы участка. Или на земле стоит здание, которое там строить нельзя.

Но почти одновременно произошло другое важное событие.

1 июля 2026 года Президиум Верховного суда утвердил большой тематический обзор № 13/2026 по делам о самовольном строительстве.

И если соединить эти два документа, получается интересная тенденция: государству становится проще увидеть нарушение, но одного нарушения недостаточно, чтобы автоматически снести объект.

Разберемся, что это означает для собственников домов, участков и коммерческой недвижимости.

Самовольная постройка — это не всегда приговор

Самая важная мысль нового обзора Верховного суда: снос должен быть обоснованным последствием нарушения, а суд обязан разобраться во всех обстоятельствах.

Представим ситуацию.

Собственник реконструировал нежилое помещение без необходимых разрешительных документов: изменил внутреннюю планировку, устроил антресоль.

Формально нарушение есть.

Можно ли потребовать вернуть все в первоначальное состояние?

Не обязательно.

В одном из дел экспертиза установила, что реконструкция не создает угрозы жизни и здоровью, не нарушает права третьих лиц и не повредила несущие конструкции. Более того, демонтаж мог навредить самому зданию.

Требование о приведении помещения в первоначальное состояние суд не удовлетворил.

Что это значит. Отсутствие разрешения и опасность постройки — не одно и то же. Формальное нарушение строительной процедуры еще не означает, что единственным возможным решением должен стать демонтаж.

Но строить без разрешений от этого безопаснее не стало.

Если объект возвели без необходимых разрешений и строительного надзора, собственнику придется доказывать его безопасность.

Еще одна показательная ситуация из практики.

Есть законное капитальное здание магазина. Собственник пристраивает к нему легкую остекленную веранду.

Администрация считает это самовольной реконструкцией и требует снести фактически весь объект.

Верховный суд с таким подходом не согласен.

Если к капитальному зданию присоединили некапитальную постройку, это само по себе не означает, что возник новый объект недвижимости и теперь все первоначальное здание стало самовольным.

Для бизнеса это принципиальный момент.

Нарушение при устройстве пристройки нельзя автоматически переносить на все здание стоимостью в десятки или сотни миллионов рублей.

Допустим, дом построили с нарушением противопожарного расстояния до соседнего участка.

Раньше спор часто сводился к двум вариантам: снести или оставить.

Верховный суд обращает внимание еще на один вариант — привести объект в соответствие с требованиями.

Например, эксперт установил, что проблему можно устранить устройством противопожарной стены.

В таком случае необходимо рассматривать возможность исправить нарушение без уничтожения всего объекта.

Для собственников это, пожалуй, один из самых практически важных выводов обзора.

Обнаружили нарушение — сначала надо выяснить, можно ли его устранить.

Есть и обратные примеры.

Земельный участок предназначен для садоводства. Предприниматель строит на нем три дома блокированной застройки.

Здания могут быть качественными и безопасными. Но возникает земельно-правовая проблема: разрешенное использование участка не предусматривает такую застройку.

И здесь Верховный суд занимает гораздо более жесткую позицию.

Безопасность здания не исправляет неправильный правовой режим земли.

Поэтому перед строительством недостаточно проверить только строительные нормы.

Нужно ответить как минимум на три вопроса:

— какая категория у земли;

— какой установлен вид разрешенного использования;

— допускают ли градостроительные регламенты строительство именно такого объекта.

При этом суд должен исследовать и возможность привести ситуацию в соответствие, в том числе действия собственника по изменению ВРИ, если это юридически возможно.

Допустим, жилой дом построен законно, однако собственник фактически использует его для бизнеса.

Можно ли признать весь дом самовольной постройкой и снести?

Само по себе использование объекта не по назначению не превращает законно созданное здание в самовольную постройку.

Нарушение может повлечь другие предусмотренные законом последствия. Но нельзя автоматически подменять один вид нарушения другим.

Это особенно важно для владельцев недвижимости, которую используют под офисы, гостиничные проекты, услуги и другую коммерческую деятельность.

Отдельный блок нового обзора посвящен старым объектам.

Например, Верховный суд рассмотрел ситуацию с жилым домом 1991 года на публичной земле.

Формально участок собственнику не предоставлялся.

Но законодательство предусматривает возможность оформления земли под определенными жилыми домами, построенными до 14 мая 1998 года.

Поэтому логика «нет документов на землю — значит, дом снести» не работает автоматически.

Сначала необходимо установить историю возникновения объекта и выяснить, существует ли предусмотренная законом возможность оформить права.

Для старой недвижимости дата строительства иногда оказывается важнее современной выписки из ЕГРН.

Пока Верховный суд объясняет, когда постройку нельзя сносить, земельный надзор становится технологичнее.

Правительство приняло постановление № 811 от 1 июля 2026 года.

С 1 октября при земельном контроле расширяются возможности использования беспилотников и пространственных данных, полученных в том числе с пилотируемых и космических аппаратов.

Автоматически полученные фото- и видеоматериалы смогут выявлять определенные признаки нарушений.

Например, несоответствие фактической границы участка данным ЕГРН, если затронута государственная или муниципальная земля.

Проще говоря: забор поставили дальше кадастровой границы и прихватили муниципальную землю.

Еще один важный признак — наличие здания или сооружения на участке, правовой режим которого не допускает строительство и эксплуатацию такого объекта.

Также в систему земельного контроля включены признаки неиспользования земли.

Но здесь важно не впадать в другую крайность.

Дрон не будет самостоятельно признавать дом самостроем и выносить решение о сносе.

Автоматическая фиксация признака нарушения может стать основанием для проведения контрольного мероприятия. Для решения о нем предусмотрено мотивированное представление уполномоченного должностного лица.

И это существенная разница.

Фотография сверху способна показать, что на участке стоит здание.

Но она не отвечает на десяток юридически важных вопросов.

Когда его построили? Какой ВРИ действовал в этот момент? Было ли разрешение? Менялись ли границы участка? Есть ли реестровая ошибка? Является ли пристройка капитальной? Можно ли устранить нарушение? Представляет ли здание угрозу?

Именно поэтому новые возможности земельного надзора и свежие позиции Верховного суда нужно рассматривать вместе.

Государство получает все больше инструментов для обнаружения проблем с недвижимостью. Но обнаружить проблему и доказать наличие оснований для сноса — совершенно разные вещи.

Я бы рекомендовала не ждать первого предостережения или проверки.

Начните со свежих выписок ЕГРН на участок и объекты. Сравните фактический забор с кадастровыми границами. Проверьте категорию земли, ВРИ, территориальную зону и градостроительный регламент.

Посмотрите, совпадает ли то, что фактически построено, со сведениями ЕГРН.

Отдельно проверьте зоны с особыми условиями использования территории, красные линии, публичные сервитуты и другие ограничения.

Если объект старый — найдите документы, позволяющие установить дату его строительства.

Если проводилась реконструкция — выясните, требовались ли разрешительные процедуры и соответствуют ли нынешние параметры здания документам.

А если нарушение уже обнаружено, главный вопрос должен звучать не «как спрятать проблему», а можно ли юридически привести объект и землю в соответствие до того, как спор дойдет до требования о сносе.

В 2026 году это становится особенно актуально.

Потому что недвижимость становится все более прозрачной для государства.

Одновременно Верховный суд дает собственникам важный сигнал: самовольная постройка — сложная юридическая квалификация, а снос не должен быть автоматической реакцией на любое нарушение.

Иногда нужно исправить объект. Иногда — разобраться с землей. Иногда — доказать безопасность. Иногда — поднять документы тридцатилетней давности.

А иногда выясняется, что оснований считать здание самовольной постройкой вообще нет.

Каждый случай — индивидуален