Проект межевания территории: когда можно обойтись без инженерных изысканий и сэкономить

На связи Андрей Вахрушев — эколог, изыскатель и гео специалист из уютного коворкинга на Мебельной.

Ситуация — заказчик (кадастровый инженер, девелопер, градостроитель) получил распоряжение о подготовке проекта межевания территории, к которому приложено ТЗ с требованием выполнить инженерные изыскания. И один из первых вопросов обычно звучит так: «А обязательно делать инженерные изыскания? Ведь мы только делим землю, строить пока ничего не собираемся».

Вопрос логичный. Проект межевания действительно в первую очередь связан с границами земельных участков, а не с фундаментами, котлованами и конструкциями зданий.

Но здесь есть важный нюанс. Полностью отказаться от инженерных изысканий при подготовке проекта межевания можно далеко не всегда. Зато во многих случаях совсем не обязательно заказывать полный комплекс новых работ.

Иногда необходимые материалы уже существуют. Они могут находиться в государственных информационных системах, фондах, у предыдущего владельца участка или в архиве центра инженерных изысканий. Если эти материалы подходят для конкретной территории и актуальны, можно использовать их и существенно сократить стоимость работ.

Я занимаюсь инженерными изысканиями с 2009 года и на практике часто вижу одну и ту же ситуацию: заказчик сразу закладывает в бюджет новые изыскания, хотя сначала стоило бы проверить, что уже есть по участку.

Разберемся, когда это работает.

Проект межевания территории, или ПМТ, определяет местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков.

Градостроительный кодекс говорит — подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий (ч. 8 ст. 43 ГрК РФ).

И тут можно поставить вопрос: а есть ли уже достаточные материалы инженерных изысканий, которые можно использовать для конкретного проекта и сэкономить?

Правила выполнения инженерных изысканий для ПМТ предусматривают их выполнение, в частности, когда имеющихся материалов недостаточно или невозможно использовать ранее выполненные изыскания с учетом их давности. В перечень необходимых видов входят инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические и инженерно-экологические изыскания.

На практике это означает примерно следующее — если для земельного участка или прилегающей территории есть свежие и пригодные материалы, которые позволяют решить задачи проекта, повторять весь комплекс работ только потому, что «так принято», нет смысла.

Если же информации недостаточно, территория изменилась, старые материалы потеряли актуальность или их качество не позволяет использовать их для ПМТ, придется выполнять новые работы.

Причем объем изысканий не обязательно должен быть одинаковым для каждого объекта.

Состав и объем определяются с учетом особенностей территории, степени ее изученности, планируемого использования и других факторов. Это прямо следует из требований к инженерным изысканиям для документации по планировке территории.

Поэтому ситуация «нужны изыскания» еще не означает «нужно проводить все возможные изыскания в полном объеме».

Допустим, несколько лет назад на территории один объект.

Под него делали изыскания, возможно, инженерно-экологические и гидрометеорологические работы. Потом проект остановили или изменили.

Через несколько лет решили сделать перераспределение и потребовался проект межевания.

Первая мысль обычно такая: заказать все изыскания заново.

Но сначала стоит поискать старые материалы.

Это могут быть:

• инженерно-топографический план;
• материалы инженерно-геологических изысканий;
• результаты инженерно-экологических исследований;
• материалы из государственных информационных систем;
• документы из фондов центра геодезии, изысканий и экологии;
• результаты изысканий, выполненных в рамках предыдущего проекта планировки.

Отдельно стоит обратить внимание на ситуацию, когда изыскания уже выполнялись именно для проекта планировки территории.

Градостроительный кодекс прямо допускает использование материалов и результатов инженерных изысканий, полученных для подготовки проекта планировки этой территории, при подготовке проекта межевания в течение не более пяти лет со дня их выполнения.

Для заказчика это может быть очень существенной экономией.

Но здесь возникает другая крайность — заказчик находит старый топографический план и говорит: «Отлично, изыскания у нас уже есть. Давайте просто вставим этот план в проект».

Так делать рискованно.

За несколько лет на территории могут появиться новые дороги, здания, насыпи, инженерные сети, ограждения, водоотводные сооружения. Может измениться рельеф. А самое главное — устареть согласования инженерных сетей.

Поэтому старые материалы нужно сначала актуализировать.

Но важна не только дата документа. Важно, насколько данные соответствуют фактическому состоянию территории и задачам конкретного проекта.

Архивная работа является частью нормальной подготовки изысканий. Сначала гео эксперт изучает имеющиеся материалы, затем оценивает их полноту и актуальность. После этого уже можно определить, действительно придется что-то делать на местности или можно обойтись подготовкой комплекта отчетов по изысканиям.

Зачастую выясняется, что достаточно актуализировать отдельную часть данных, и не выполнять весь комплекс заново.

На практике я бы разделил ситуацию на три варианта.

Вариант 1. Все приходится делать заново

Архивных материалов нет либо они не позволяют решить задачи проекта.

Тогда выполняются необходимые инженерные изыскания в требуемом составе и объеме.

Это самый дорогой сценарий, но иногда другого варианта действительно нет.

Вариант 2. Есть хорошие архивные материалы

Есть результаты предыдущих изысканий, они достаточно свежие, территория существенно не изменилась, а материалы соответствуют требованиям к проекту.

В таком случае часть работ можно не повторять.

Для ПМТ это особенно интересно, если ранее выполнялся проект планировки той же территории.

Вариант 3. Архив есть, но его недостаточно

Это, пожалуй, самый распространенный вариант.

Например, есть хороший топографический план, но часть информации устарела. Или есть старые инженерно-геологические материалы, но не хватает актуальной экологии.

Тогда разумнее не начинать с нуля, а определить, какую информацию можно сохранить, а какую необходимо обновить.

Именно здесь зачастую получается оптимальное соотношение цены и качества.

Потому что иногда экономия получается не за счет снижения качества работ, а просто за счет того, что не приходится второй раз платить за уже существующую информацию.

Короткий ответ: для проекта межевания не всегда нужно заказывать новые изыскания. Сначала нужно проверить, какие материалы уже существуют и можно ли их использовать.

И еще один момент.

Если старые материалы есть и они потенциально подходят, не стоит откладывать проверку архивов на конец проекта. Лучше сделать это до разработки ПМТ. Если выяснится, что исходных данных недостаточно, у проектировщика еще останется время получить недостающие материалы.

Если старые изыскания актуальны и подходят для ПМТ, их можно использовать без выполнения новых работ. Законодательство прямо предусматривает такую возможность.

Если материалов недостаточно, выполняются новые инженерные изыскания. При этом их состав и объем можно определить исходя из реальных задач проекта и степени изученности территории, а не по принципу «сделаем всё на всякий случай».

Иногда лучший способ сэкономить на изысканиях заключается не в том, чтобы убрать их из технического задания, а в том, чтобы не выполнять повторно то, что уже было сделано до вас.