Доходность облигаций «Самолета» выросла до 234%. Почему это плохой знак

28 сентября «Самолет» должен был выплатить 2,5 млрд рублей держателям облигаций выпуска «ГК Самолет БО-П20». В срок инвесторы получили только часть суммы — 269,1 ₽ на бумагу при номинале 1 000 ₽.

Остаток компания перечислила на следующий день, объяснив задержку «техническими причинами».

Это уже не первый случай задержки выплат по облигациям «Самолета» за год. И на фоне новой задержки акции и облигации компании подешевели, а доходность отдельных выпусков выросла до 234%.

Разбираемся, что происходит с финансами девелопера, почему инвесторов беспокоит его долговая нагрузка и как компания пытается ее снизить.

В мае Мосбиржа зафиксировала технические дефолты по двум выпускам облигаций «Самолета»: серии 01 и БО-П19. Компания выплатила купоны на следующий день после плановой даты. Общая сумма выплат составила около 120 млн рублей. Пресс-служба «Самолета» тогда объяснила задержку «техническими причинами».

В сентябре ситуация повторилась. «Самолет» вовремя перечислил только 0,6 из 2,5 млрд рублей, которые должен был держателям облигаций БО-П20. Оставшуюся сумму компания погасила на следующий день.

При этом впереди у «Самолета» новые выплаты. 30 октября компании предстоит погасить выпуск серии 01 на 1,5 млрд рублей. В ноябре у держателей облигаций БО-П05 наступает оферта — они смогут предъявить бумаги к выкупу. Его сумма может составить до 20 млн рублей.

Повторная задержка с выплатами усилила опасения инвесторов. Многие облигации «Самолета» подешевели более чем на 10%, а доходность отдельных выпусков к погашению доходила до 268%. Инвесторы стали продавать бумаги под влиянием тревоги, что у компании могут возникнуть проблемы с выплатами. Из-за этого цена облигаций снижается, а их расчетная доходность к погашению растет. Такой уровень показывает, что рынок оценивает риск проблем с исполнением обязательств как высокий.

Опасения инвесторов связаны не только с задержками выплат по облигациям. Финансовые результаты «Самолета» тоже ухудшились.

В августе компания опубликовала финансовую отчетность за первое полугодие 2026 года. Выручка снизилась на 31% год к году относительно первого полугодия 2025 года, до 117 млрд рублей, операционная прибыль — на 41%, до 29 млрд. Чистый убыток составил 22 млрд рублей, годом ранее у компании была чистая прибыль в 2 млрд.

Одна из причин падения выручки — снижение спроса на жилье после сворачивания и ужесточения льготных ипотечных программ. С 1 июля 2024 года перестала действовать базовая льготная ипотека под 8%, которую можно было оформить независимо от возраста и семейного положения. Другие программы господдержки сохранились, но у них больше ограничений.

С февраля 2026 года семья может оформить только одну льготную ипотеку. На фоне этих изменений выдачи кредитов с господдержкой сократились: за январь — август 2024 года банки выдали 2,5 трлн рублей, а за тот же период 2026 года — 1,8 трлн, почти на 30% меньше. Рыночная ипотека этот спад полностью не компенсирует: при высокой ключевой ставке кредиты остаются дорогими.

При этом давление на спрос может сохраниться: с 1 октября условия льготной ипотеки снова ужесточились.

Для «Самолета» снижение доступности льготной ипотеки особенно чувствительно. По данным аналитиков Nikoliers, основная часть сделок по таким программам приходится на жилье стандарт- и комфорт-класса. Эти сегменты составляют около 95% продаж «Самолета».

Есть и внутренняя причина. Руководство компании старается удерживать цены на новостройки и для этого сознательно сдерживает темпы продаж. В результате компания продает меньше жилья, зато не снижает цены так сильно.

На результаты давят и высокие процентные расходы. В первом полугодии они достигли 59 млрд рублей — примерно вдвое больше операционной прибыли компании. Получается, что денег от основной деятельности, то есть от продажи новостроек, не хватает даже на выплаты процентов по кредитам, не говоря уже о погашении самих долгов.

Чистый долг компании, то есть кредиты и аренда за вычетом денег, достиг 764 млрд рублей. Значительная его часть связана с проектным финансированием, но компании нужно обслуживать и корпоративный долг — в том числе облигации, из-за выплат по которым инвесторы начали беспокоиться.

В 2027 году объем платежей по ним заметно вырастет. В январе «Самолету» предстоит погасить выпуск БО-П13 на 24,5 млрд рублей, а в июле — еще два выпуска на 25 млрд. В феврале, марте и августе владельцы еще трех выпусков смогут предъявить облигации к досрочному выкупу. В этом случае компании придется выплатить еще до 8,3 млрд рублей.

Полный график погашения долга «Самолет» не раскрывает. Но биржевые облигации составляют около 10% всех обязательств компании, и по ним сроки выплат известны. До конца 2027 года по ним может потребоваться выплатить до 59,3 млрд рублей без учета выплаты купонов.

На фоне роста долговой нагрузки и крупных выплат по облигациям «Самолет» действует сразу в нескольких направлениях: договаривается с банками о новых условиях кредитов, продает часть активов и сокращает расходы.

Договаривается с банками. В финансовой отчетности за первое полугодие 2026 года «Самолет» сообщил, что ведет переговоры с ключевыми банками-кредиторами. Компания хочет пересмотреть условия кредитов и снизить текущую долговую нагрузку.

На июнь 2026 года «Самолету» были доступны заранее одобренные кредитные лимиты на 530 млрд рублей. Часть кредитных линий компания использует для рефинансирования действующих кредитов — то есть погашает старые долги за счет новых.

Но такое рефинансирование тоже может оказаться дорогим. Из-за выросших рисков кредиторы и инвесторы могут потребовать более высокую ставку, поэтому процентные расходы компании могут увеличиться еще сильнее.

В сентябре «Коммерсант» написал, что структуры Сбербанка, одного из кредиторов «Самолета», могут получить в управление часть бизнеса девелопера. Кроме того, при пересмотре условий кредитов залогом могут стать активы основных бенефициаров компании, не связанные с «Самолетом».

Еще один вариант — структуры Сбербанка получат долю в отдельных проектах девелопера, чтобы достроить их.

Продает часть земельного банка. В первом полугодии 2026 года «Самолет» продал пять площадок общей площадью более миллиона квадратных метров и выручил за них 4,9 млрд рублей. Так компания получает деньги сейчас, но жертвует будущими продажами и перспективными проектами, которые хоть и требуют долгосрочных вложений, зато могут принести высокую доходность.

Сокращает расходы и часть проектов. В апреле финансовый директор группы «Самолет» Нина Голубничая заявила, что расширение в регионах больше не относится к приоритетам компании. Например, в сентябре компания заморозила строительство жилого проекта площадью 200 тысяч квадратных метров в Амурской области до второй половины 2027 года из-за его низкой доходности.

За первое полугодие 2026 года «Самолет» сократил 903 сотрудника, или 13% штата. Сейчас в компании работают 5 867 человек. Благодаря этому расходы на оплату труда снизились на 22% год к году, до 11 млрд рублей.

Аналитики осторожно оценивают перспективы ценных бумаг «Самолета». У Т-Инвестиций сейчас нет рекомендаций по акциям и облигациям компании. При этом среди девелоперов аналитики брокера предлагают присмотреться к GloraX. Компания показала рост скорректированной чистой прибыли, а расширение бизнеса в Сибири может помочь ей дальше наращивать выручку.

В «Альфа-инвестициях» пересматривают оценку акций «Самолета». Аналитики объясняют это ограниченным раскрытием информации о бизнесе и сложностями с оценкой портфеля проектов.

Проблемы при этом есть не только у «Самолета». Генеральный директор инвестиционной компании «Иволга-капитал» Андрей Хохрин считает, что застройщики в целом оказались в сложной ситуации, которая сама собой не разрешится.

Осторожно к сектору относятся и в «Цифра-брокере». Тем, кто рассчитывает на восстановление рынка недвижимости, аналитики предлагают присмотреться не к застройщикам, а к металлургам. Девелоперы — одни из крупнейших покупателей стали, поэтому оживление стройки поддержит и сталелитейные компании. При этом у крупных металлургов — например, ММК и «Северстали» — долговая нагрузка ниже, чем у многих застройщиков.