От 157 000 ₽ на семью: сколько нужно зарабатывать на семейную ипотеку с 1 октября

С 1 октября изменяются условия семейной ипотеки — теперь процент банка зависит от числа детей.

Кроме того, срок льготного кредита теперь ограничен 15 годами: после этого ставка повышается. Как и прежде, семейная ипотека выдается в основном на новые квартиры.

Посчитали, сколько нужно зарабатывать и какой будет ежемесячный платеж для разных семей.

Наши исходные данные: первоначальный взнос 20%, срок кредита 15 лет, ставка — по условиям льготной ипотеки. Сумма сверх лимита берется по рыночной ставке 18%. Для расчета дохода семьи предполагаем, что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30% совокупного дохода.

В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Ставка семейной ипотеки установлена в 12%, а максимальная сумма 12 млн рублей.

Предположим, что для семьи с одним ребенком достаточно однокомнатной квартиры. На «Циане» нам с трудом удалось найти на всю Москву шесть бюджетных однушек в новостройках с ценой от 20 до 25 млн рублей. Остальное предложение — квартиры для богатых с ценами от 50 млн, а чаще 100—200 млн.

Часть экономвариантов продавалась с пометкой «только стандартная ипотека», то есть застройщик по каким-то причинам не хочет иметь дело с льготной программой. Еще часть жилья на самом деле не однушки, а микростудии с жилой площадью в районе 15 м².

Но прикинем из того, что есть.

Так как льготных денег на квартиру не хватает, остаток придется добирать по рыночной ипотечной ставке — возьмем 18%. Итого под 12% мы берем 12 млн рублей, и если взять цену жилья ровно 25 млн, остаток в 8 млн берем уже под 18%.

Ежемесячный платеж составит 272 854 ₽. Ежемесячный доход, чтобы банк точно одобрил такую ипотеку, должен быть 909 513 ₽.

В остальной России. Семья с одним ребенком по льготной ипотеке может получить ставку 10% годовых, максимальная сумма — 6 млн рублей.

В городах центральной России лимит выглядит адекватным. Так, в Ярославле мы нашли больше сотни однушек в новостройках с ценой 5—6 млн рублей.

При взносе 20% и цене квартиры в 5,5 млн рублей ежемесячный платеж составит 47 283 ₽, а доход нужен не меньше 157 600 ₽ в месяц на всю семью. На такой кредит получится купить честную однушку с площадью в районе 40 м².

В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях. С двумя детьми по льготе положена ставка 10% годовых, а максимальная сумма — 15 млн рублей.

Для нормальной жизни такой семье нужна минимум двушка. Двухкомнатных квартир в Москве море, но все они продаются по цене примерно в два раза выше лимита — по 30—35 млн.

При всех тех же наших параметрах, с учетом того, что треть цены квартиры надо добирать рыночной ипотекой под 18%, ежемесячный платеж будет 306 129 ₽, а доход нужен не меньше 1 020 400 ₽ в месяц.

В остальной России. Условия льготной ипотеки с двумя детьми: 8% годовых, максимальная сумма — 8 млн рублей.

В небольших городах лимита льготной ипотеки еще хватает, но в крупных уже нет. Так, в Новосибирске новые двушки стоят от 10 млн рублей. Но с первоначальным взносом в 20% уместиться в лимит кое-как можно.

Если взять цену двушки в 10 млн, платеж составит 76 452 ₽ в месяц, а зарабатывать семье надо 254 840 ₽.

В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях. С тремя детьми условия таковы: 8% годовых, максимальная сумма ипотеки — 18 млн рублей.

Для такой большой семьи нужна минимум трехкомнатная квартира. Проблема все та же — относительно нормальные трешки с площадью 70—80 м² стоят в столице вдвое, а то и втрое больше, чем лимит по льготной программе.

Чтобы взять приличную трешку за 50 млн, семье придется ежемесячно платить 526 311 ₽, а доход нужен не меньше 1 754 400 ₽ в месяц.

В остальной России. С тремя детьми ставку дают 6% годовых, максимальная сумма кредита — 10 млн рублей.

В крупных городах в государственный лимит удастся влезть с трудом. Трешки в таких населенных пунктах стоят как раз около 10 млн, а при первоначальном взносе 20% в лимит 10 млн помещается квартира стоимостью до 12,5 млн.

Если брать ровно за 12 млн, ежемесячный платеж составит 81 010 ₽. Зарабатывать надо 270 034 ₽ в месяц.

В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Такие семьи вправе брать ипотеку под 6% годовых, а максимальная сумма — 18 млн рублей.

С четырьмя детьми нужна минимум трешка, и здесь уже важна не только комнатность, но и жилплощадь. Скорее всего, надо хотя бы 100 м².

В бюджетном сегменте столицы таких квартир, можно сказать, нет. Почти все просторные трешки предлагаются в элитных жилых комплексах с видами на водоемы или в исторических кварталах типа Хамовников. Цены соответствующие — есть квартиры почти за миллиард.

Местами можно встретить приличные предложения за 100 млн рублей, это будут трехкомнатные квартиры ровно 100 м². Скорее всего, от застройщика, но в недавно сданных домах, то есть это потенциальный неликвид, который строительная компания почему-то не смогла реализовать.

Но посчитаем на сумму 100 млн. Основную часть кредита придется брать на общих условиях под 18%. Ежемесячный платеж составит 1 150 355 ₽, а доход нужен не меньше 3,83 млн рублей в месяц.

В остальной России. С четырьмя детьми условия следующие: 4% годовых, максимальная сумма — 10 млн рублей.

Для квартир с площадью от 100 м² лимит кажется маленьким. Вписаться в него получится не во всех городах.

Возьмем для примера стоимость квартиры в 15 млн рублей. Ежемесячный платеж получится 106 177 ₽, а доход нужен не меньше 353 900 ₽ в месяц.

Часть под 18% составляет всего 1/6 кредита, но на нее приходится больше половины всей переплаты. Если добавить к первоначальному взносу 2 млн и сделать его 5 млн, весь кредит уложится в лимит под 4%. Тогда платеж будет 73 969 ₽, а нужный доход — 246 600 ₽ в месяц.

В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях. С пятью и более детьми условия такие: 4% годовых, максимальная сумма — 18 млн рублей.

Посмотрим на квартиры от трех комнат с площадью от 150 м²: это более-менее приемлемые условия для такой большой семьи. В Москве все тот же вопрос: в бюджетном сегменте подобного жилья просто нет.

В Московской области, например в Одинцове или Щелкове, нужные нам квартиры найти можно, но их немного. Цены начинаются от 25 млн. Более-менее хорошее жилье стоит в районе 40 млн.

Посчитаем, исходя из цифры в 40 млн. При взносе 20% ежемесячный платеж будет 358 603 ₽, а доход нужен не меньше 1,2 млн рублей в месяц.

Часть стоимости жилья под 18% составляет меньше половины кредита, но дает почти две трети платежа и около 82% всей переплаты. Каждый лишний миллион взноса сверх 8 млн снижает платеж примерно на 16 100 ₽ в месяц.

В остальной России. С пятью и более детьми новые условия семейной ипотеки предполагают 2% годовых, максимальная сумма — 10 млн рублей.

В регионах тоже проблема с большими квартирами. В Липецке и Иванове квартир от 150 м² с количеством комнат не меньше трех мы просто не нашли. В Воронеже самая дешевая четырехкомнатная квартира стоит 29,3 млн рублей, а всего предложение ограничено семью лотами — до 47,2 млн.

В Краснодаре есть пентхауз 153 м² с подозрительно низкой ценой в 11,7 млн, но продают его тоже подозрительно — только за наличные, в ипотеку нельзя. Все остальные немногочисленные предложения идут по цене от 35,9 до 82,2 млн. Кое-где есть псевдобольшие квартиры, где метраж формируется в основном за счет балконов и террас, но это не то.

Разброс цен по городам очень велик, но возьмем для нашего расчета условную квартиру за 30 млн. Многодетной семье банк предложит ежемесячный платеж 289 810 ₽, а доход нужен не меньше 966 000 ₽ в месяц.

1. В крупных городах, в основном в Москве, лимиты по льготной ипотеке отстали от цен в два-три раза. Ирония в том, что цены разогнались именно благодаря льготным ипотечным программам. В результате семьям придется добирать стоимость жилья по рыночной ставке, что во многих случаях делает покупку невозможной.
2. Семейная ипотека все еще неплохой вариант в регионах. С одним или двумя детьми квартира нужного размера почти целиком помещается в льготный лимит, и платеж остается посильным, если семья зарабатывает на двоих в районе 200 тысяч рублей в месяц.
3. Чем больше детей, тем ниже льготная ставка, но тем больше нужна квартира. Ее цена быстро выходит за лимит, и тогда основную часть платежа и переплаты дает рыночная часть кредита, а не льготная. Например, семье с четырьмя детьми в Москве льгота почти ничего не даст: в нашем примере выше на рыночную часть под 18% приходится около 87% платежа.
4. Для многодетных семей во многих городах просто нет нужного жилья: девелоперы уже давно перестали строить просторные квартиры экономкласса.
5. Если увеличивать первоначальный взнос, эффективность семейной ипотеки тоже будет расти. Ежемесячный взнос уменьшается, рыночная часть платежа, если она есть, тоже влияет меньше.