Условия новой семейной ипотеки с 1 октября 2026 года: сколько нужно зарабатывать
С 1 октября изменяются условия семейной ипотеки — теперь процент банка зависит от числа детей.
Кроме того, срок льготного кредита теперь ограничен 15 годами: после этого ставка повышается. Как и прежде, семейная ипотека выдается в основном на новые квартиры.
Посчитали, сколько нужно зарабатывать и какой будет ежемесячный платеж для разных семей.
Наши исходные данные: первоначальный взнос 20%, срок кредита 15 лет, ставка — по условиям льготной ипотеки. Сумма сверх лимита берется по рыночной ставке 18%. Для расчета дохода семьи предполагаем, что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30% совокупного дохода.
Семья с одним ребенком
В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Ставка семейной ипотеки установлена в 12%, а максимальная сумма 12 млн рублей.
Предположим, что для семьи с одним ребенком достаточно однокомнатной квартиры. На «Циане» нам с трудом удалось найти на всю Москву шесть бюджетных однушек в новостройках с ценой от 20 до 25 млн рублей. Остальное предложение — квартиры для богатых с ценами от 50 млн, а чаще 100—200 млн.
Часть экономвариантов продавалась с пометкой «только стандартная ипотека», то есть застройщик по каким-то причинам не хочет иметь дело с льготной программой. Еще часть жилья на самом деле не однушки, а микростудии с жилой площадью в районе 15 м².
Но прикинем из того, что есть.
Так как льготных денег на квартиру не хватает, остаток придется добирать по рыночной ипотечной ставке — возьмем 18%. Итого под 12% мы берем 12 млн рублей, и если взять цену жилья ровно 25 млн, остаток в 8 млн берем уже под 18%.
Ежемесячный платеж составит 272 854 ₽. Ежемесячный доход, чтобы банк точно одобрил такую ипотеку, должен быть 909 513 ₽.
В остальной России. Семья с одним ребенком по льготной ипотеке может получить ставку 10% годовых, максимальная сумма — 6 млн рублей.
В городах центральной России лимит выглядит адекватным. Так, в Ярославле мы нашли больше сотни однушек в новостройках с ценой 5—6 млн рублей.
При взносе 20% и цене квартиры в 5,5 млн рублей ежемесячный платеж составит 47 283 ₽, а доход нужен не меньше 157 600 ₽ в месяц на всю семью. На такой кредит получится купить честную однушку с площадью в районе 40 м².
Семья с двумя детьми
В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях. С двумя детьми по льготе положена ставка 10% годовых, а максимальная сумма — 15 млн рублей.
Для нормальной жизни такой семье нужна минимум двушка. Двухкомнатных квартир в Москве море, но все они продаются по цене примерно в два раза выше лимита — по 30—35 млн.
При всех тех же наших параметрах, с учетом того, что треть цены квартиры надо добирать рыночной ипотекой под 18%, ежемесячный платеж будет 306 129 ₽, а доход нужен не меньше 1 020 400 ₽ в месяц.
В остальной России. Условия льготной ипотеки с двумя детьми: 8% годовых, максимальная сумма — 8 млн рублей.
В небольших городах лимита льготной ипотеки еще хватает, но в крупных уже нет. Так, в Новосибирске новые двушки стоят от 10 млн рублей. Но с первоначальным взносом в 20% уместиться в лимит кое-как можно.
Если взять цену двушки в 10 млн, платеж составит 76 452 ₽ в месяц, а зарабатывать семье надо 254 840 ₽.
Семья с тремя детьми
В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях. С тремя детьми условия таковы: 8% годовых, максимальная сумма ипотеки — 18 млн рублей.
Для такой большой семьи нужна минимум трехкомнатная квартира. Проблема все та же — относительно нормальные трешки с площадью 70—80 м² стоят в столице вдвое, а то и втрое больше, чем лимит по льготной программе.
Чтобы взять приличную трешку за 50 млн, семье придется ежемесячно платить 526 311 ₽, а доход нужен не меньше 1 754 400 ₽ в месяц.
В остальной России. С тремя детьми ставку дают 6% годовых, максимальная сумма кредита — 10 млн рублей.
В крупных городах в государственный лимит удастся влезть с трудом. Трешки в таких населенных пунктах стоят как раз около 10 млн, а при первоначальном взносе 20% в лимит 10 млн помещается квартира стоимостью до 12,5 млн.
Если брать ровно за 12 млн, ежемесячный платеж составит 81 010 ₽. Зарабатывать надо 270 034 ₽ в месяц.
С четырьмя детьми
В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Такие семьи вправе брать ипотеку под 6% годовых, а максимальная сумма — 18 млн рублей.
С четырьмя детьми нужна минимум трешка, и здесь уже важна не только комнатность, но и жилплощадь. Скорее всего, надо хотя бы 100 м².
В бюджетном сегменте столицы таких квартир, можно сказать, нет. Почти все просторные трешки предлагаются в элитных жилых комплексах с видами на водоемы или в исторических кварталах типа Хамовников. Цены соответствующие — есть квартиры почти за миллиард.
Местами можно встретить приличные предложения за 100 млн рублей, это будут трехкомнатные квартиры ровно 100 м². Скорее всего, от застройщика, но в недавно сданных домах, то есть это потенциальный неликвид, который строительная компания почему-то не смогла реализовать.
Но посчитаем на сумму 100 млн. Основную часть кредита придется брать на общих условиях под 18%. Ежемесячный платеж составит 1 150 355 ₽, а доход нужен не меньше 3,83 млн рублей в месяц.
В остальной России. С четырьмя детьми условия следующие: 4% годовых, максимальная сумма — 10 млн рублей.
Для квартир с площадью от 100 м² лимит кажется маленьким. Вписаться в него получится не во всех городах.
Возьмем для примера стоимость квартиры в 15 млн рублей. Ежемесячный платеж получится 106 177 ₽, а доход нужен не меньше 353 900 ₽ в месяц.
Часть под 18% составляет всего 1/6 кредита, но на нее приходится больше половины всей переплаты. Если добавить к первоначальному взносу 2 млн и сделать его 5 млн, весь кредит уложится в лимит под 4%. Тогда платеж будет 73 969 ₽, а нужный доход — 246 600 ₽ в месяц.
С пятью детьми
В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях. С пятью и более детьми условия такие: 4% годовых, максимальная сумма — 18 млн рублей.
Посмотрим на квартиры от трех комнат с площадью от 150 м²: это более-менее приемлемые условия для такой большой семьи. В Москве все тот же вопрос: в бюджетном сегменте подобного жилья просто нет.
В Московской области, например в Одинцове или Щелкове, нужные нам квартиры найти можно, но их немного. Цены начинаются от 25 млн. Более-менее хорошее жилье стоит в районе 40 млн.
Посчитаем, исходя из цифры в 40 млн. При взносе 20% ежемесячный платеж будет 358 603 ₽, а доход нужен не меньше 1,2 млн рублей в месяц.
Часть стоимости жилья под 18% составляет меньше половины кредита, но дает почти две трети платежа и около 82% всей переплаты. Каждый лишний миллион взноса сверх 8 млн снижает платеж примерно на 16 100 ₽ в месяц.
В остальной России. С пятью и более детьми новые условия семейной ипотеки предполагают 2% годовых, максимальная сумма — 10 млн рублей.
В регионах тоже проблема с большими квартирами. В Липецке и Иванове квартир от 150 м² с количеством комнат не меньше трех мы просто не нашли. В Воронеже самая дешевая четырехкомнатная квартира стоит 29,3 млн рублей, а всего предложение ограничено семью лотами — до 47,2 млн.
В Краснодаре есть пентхауз 153 м² с подозрительно низкой ценой в 11,7 млн, но продают его тоже подозрительно — только за наличные, в ипотеку нельзя. Все остальные немногочисленные предложения идут по цене от 35,9 до 82,2 млн. Кое-где есть псевдобольшие квартиры, где метраж формируется в основном за счет балконов и террас, но это не то.
Разброс цен по городам очень велик, но возьмем для нашего расчета условную квартиру за 30 млн. Многодетной семье банк предложит ежемесячный платеж 289 810 ₽, а доход нужен не меньше 966 000 ₽ в месяц.
Что в итоге
- В крупных городах, в основном в Москве, лимиты по льготной ипотеке отстали от цен в два-три раза. Ирония в том, что цены разогнались именно благодаря льготным ипотечным программам. В результате семьям придется добирать стоимость жилья по рыночной ставке, что во многих случаях делает покупку невозможной.
- Семейная ипотека все еще неплохой вариант в регионах. С одним или двумя детьми квартира нужного размера почти целиком помещается в льготный лимит, и платеж остается посильным, если семья зарабатывает на двоих в районе 200 тысяч рублей в месяц.
- Чем больше детей, тем ниже льготная ставка, но тем больше нужна квартира. Ее цена быстро выходит за лимит, и тогда основную часть платежа и переплаты дает рыночная часть кредита, а не льготная. Например, семье с четырьмя детьми в Москве льгота почти ничего не даст: в нашем примере выше на рыночную часть под 18% приходится около 87% платежа.
- Для многодетных семей во многих городах просто нет нужного жилья: девелоперы уже давно перестали строить просторные квартиры экономкласса.
- Если увеличивать первоначальный взнос, эффективность семейной ипотеки тоже будет расти. Ежемесячный взнос уменьшается, рыночная часть платежа, если она есть, тоже влияет меньше.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
