Я 18 лет помогаю делить имущество при разводах. Вот что я могу посоветовать парам, которые берут ипотеку

Странная ситуация: пары не знают, как будут жить и улаживать разногласия, но обязуются выплачивать ипотеку десятилетиями.

После свадьбы супруги обсуждают ставку, первоначальный взнос и ежемесячный платеж. Но почти никогда — условия на случай развода. В моей практике у пар, которые быстро разводятся, ипотека есть почти всегда.

Расскажу, с чем еще я сталкиваюсь при разделе жилья и о чем парам лучше подумать до свадьбы.

Однажды на консультации женщина сказала: «Все, в следующий раз без брачного договора в загс не пойду». Она платила ипотеку из своей зарплаты, а квартиру придется делить пополам.

Нередко квартира — главное общее имущество пары, а кредит предстоит выплачивать еще много лет.

Кредитный договор не делит квартиру. Суд может определить супругам по 1/2 доли в праве собственности и признать долг общим. А для банка заемщиками остаются те, кто указан в кредитном договоре: развод и новые доли в квартире сами по себе этого не меняют.

Можно уже жить порознь, даже находиться в разных странах, но продолжать отвечать перед банком по прежним условиям.

Взыскать половину платежей можно только в пределах срока исковой давности. Он составляет три года и считается отдельно по каждому платежу, поэтому с иском лучше не тянуть.

Если же оба супруга — созаемщики, банк может требовать всю сумму с любого из них. Из-за бывшего, который перестал платить, испортится кредитная история второго человека.

Иногда из-за проблем с разделом жилья и ипотеки люди даже откладывают развод. Супруги не обязательно мирятся. Они остаются в браке, но живут раздельно: например, жена — в совместно купленной квартире, муж — в доме.

Заставить совладельца продать или купить долю нельзя, а распоряжаться квартирой можно только с согласия всех собственников.

Что запомнить:

1. Сохраняйте доказательства платежей. Если после фактического расставания вы платите ипотеку самостоятельно, храните все банковские выписки и чеки. Они станут главным аргументом в суде для взыскания половины суммы с бывшего супруга.
2. Следите за сроками давности. Не ждите полного погашения кредита, чтобы потребовать компенсацию за прошлые платежи. Срок в три года отсчитывается отдельно по каждому ежемесячному взносу.
3. Контролируйте график платежей. Если вы созаемщик, а по устной договоренности платить должен бывший супруг, регулярно проверяйте статус счета. При просрочках банк начнет штрафовать обоих, и ваша кредитная история пострадает.

Формальное «всем по половине», как часто решают суды, не завершает спор: пользоваться квартирой совместно уже невозможно, а ипотека никуда не исчезает. Банк не связан решением суда о долях, а продать недвижимость можно только по соглашению сторон или через отдельный иск.

И если после расторжения брака имущество не поделили, оно так и остается в совместной собственности. Еще в 2024 году в Госдуму внесли законопроект, чтобы с момента развода можно было делить имущество через суд только в течение трех лет. Ведь есть споры, которые тянутся десятилетиями. Авторы законопроекта предлагают правило: если три года с момента нарушения прав прошли, а обделенный супруг так и не подал иск, он теряет право на раздел имущества через суд. Спорное имущество навсегда остается у того, на кого оно зарегистрировано, или у того, кто им фактически завладел.

Законопроект еще не приняли. Но такая инициатива дала бы больше определенности: развелся — подели имущество.

Бывает, ипотеку брали до брака, а платили уже после свадьбы. Квартира остается личной, но второй супруг может потребовать половину платежей за годы брака. Иск можно подать в течение трех лет после развода.

Если пара живет вместе без регистрации брака, совместной собственности нет вовсе. Квартира принадлежит тому, на кого оформлена, даже если ипотеку платили оба.

Что запомнить:

1. Делите имущество сразу при разводе. Не пускайте ситуацию на самотек. Юридическая неопределенность может обернуться внезапными исками от наследников бывшего супруга даже спустя десятилетия.
2. Мировое соглашение о продаже жилья — хороший выход. Выделение долей «по 1/2» через суд часто ведет к тупику, когда жить вместе нельзя, а продавать доли невыгодно, еще и покупателя не найти. Договоритесь о совместной продаже квартиры и разделе вырученных денег.
3. Фиксируйте вложения в незарегистрированном браке. Если вы платите за ипотеку сожителя, оформляйте долевую собственность сразу при покупке. В противном случае в суде доказать свое финансовое участие будет практически невозможно.

Нередко в имущественных делах супругов задействованы родные. На первоначальный взнос по ипотеке собирают иногда двумя семьями.

Верховный суд разбирал дело: квартиру купили в период брака, но 3,58 млн рублей на счет застройщика перечислил брат мужа по платежному поручению.

Раменский городской суд Московской области признал квартиру совместной собственностью супругов и разделил ее поровну. Два вышестоящих суда решили, что квартиру купили на личные деньги брата мужа в дар и она не подлежит разделу.

Верховный суд оставил в силе первое решение: оплату не признали дарением и квартиру разделили пополам.

Поэтому, если родители или другие родственники дают деньги на квартиру, лучше оформить письменный договор дарения и указать в нем, кому из супругов они предназначены. Тогда часть квартиры, купленная на эти деньги, может остаться личной собственностью конкретного супруга.

Что запомнить:

1. Оформляйте дарение письменно. Любая крупная финансовая помощь от родственников на покупку жилья должна сопровождаться нотариальным или простым письменным договором дарения денег конкретному супругу.
2. Соблюдайте прозрачность переводов. Переводите подаренные деньги правильно. Деньги от родственников должны поступать на ваш личный банковский счет, а уже с него — продавцу недвижимости.
3. Избегайте наличных. Если родственники передают деньги наличными, обязательно составьте расписку или акт приема-передачи к договору дарения. Без документального следа суд признает эти деньги совместно нажитыми.

Я не предлагаю каждой паре ждать развода. Я предлагаю заранее обсудить такие вопросы:

• кто сможет оставить квартиру себе;
• на каких условиях выкупит долю другого, когда квартиру придется продавать;
• что будет с платежами до продажи.

Договоренности об имущественных последствиях можно закрепить в брачном договоре.

Если его нет и в суд идти не хочется, решить спор можно в рамках медиации — это урегулирование спора с участием посредника. Нотариально удостоверенное медиативное соглашение имеет силу исполнительного документа. То есть вместо суда можно обратиться к медиатору.

Сейчас у меня на медиации пара с ипотечной квартирой. Мы согласовали понятный для обоих порядок: квартиру продать, из вырученных денег погасить кредит, остаток распределить между супругами. Но чаще всего пары к моменту развода уже не могут ни о чем договориться.

Хотя бывает и наоборот. Мужчина и женщина попросили меня подготовить брачный договор и прислали техническое задание на пять страниц. Не просто «квартира — одному, машина — другому». Они подробно описали, как видят финансовое устройство своей семьи: что происходит с недвижимостью, как формируется общая и личная финансовые подушки, как учитываются инвестиции и что происходит с бизнесом и доходами от него.

Важно понимать границу: брачный договор регулирует имущественные отношения супругов между собой, но не освобождает указанного в кредитном договоре заемщика от обязательств перед банком.

В идеале кредитный и брачный договоры должны дополнять друг друга. С брачным договором следует обращаться в банк, чтобы заключать кредитный. Если кредит оформлен, изменить состав заемщиков одним брачным договором нельзя: потребуется согласие банка.

Бывает, что банк сам предлагает подписать брачный договор и дает готовый проект. Но в нем защищены интересы банка, а не второго супруга: например, ничего не сказано о компенсации половины платежей, внесенных в браке. Такой договор следует дополнять.

Что запомнить:

1. Банк — это участник развода. Чтобы вывести одного из супругов из числа созаемщиков, потребуется получить официальное письменное согласие банка.
2. Не подписывайте банковские бумаги слепо. Если банк предлагает свой вариант брачного договора при выдаче ипотеки, покажите его независимому юристу. Банк защищает себя, вам же нужно внести пункты, защищающие ваши личные вложения.
3. Если договориться самостоятельно не получается, обратитесь к медиатору. Нотариально заверенное медиативное соглашение имеет силу исполнительного листа, но часто обходится дешевле и сохраняет нервы.