Снос самовольных построек в Москве: как отбиться от иска ДГИ, даже если экспертиза сначала против вас

Споры о самовольных постройках в Москве — одна из тех категорий дел, где собственник недвижимости может довольно быстро перейти из положения владельца зарегистрированного объекта в положение ответчика по иску о его сносе.

Типичная ситуация выглядит так: Госинспекция по недвижимости проводит обследование, обнаруживает пристройку, надстройку, мансарду или иное изменение здания, после чего Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обращаются в суд. Требования могут включать признание объекта самовольной постройкой, его снос, признание зарегистрированного права отсутствующим, освобождение земельного участка и последующее изменение сведений ЕГРН.

При этом сама по себе регистрация права собственности в ЕГРН от такого иска не защищает.

Но есть и обратная сторона: сам факт отсутствия разрешения на строительство или реконструкцию еще не означает, что спор обязательно закончится сносом.

Верховный Суд прямо указывает, что снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства. Суд должен учитывать существенность нарушений, безопасность объекта, права третьих лиц и возможность привести объект в соответствие с обязательными требованиями.

В моей практике было немало подобных споров. Разберу два дела, которые хорошо показывают две совершенно разные модели защиты.

В этом деле Правительство Москвы и ДГИ потребовали признать самовольной постройкой пристройку площадью 29,6 кв. м к зданию на Цветном бульваре, снести ее, признать зарегистрированное право отсутствующим и освободить земельный участок.

Формально позиция города выглядела достаточно сильной.

Госинспекция указала, что земельный участок для строительства пристройки не предоставлялся, разрешительная документация на ее возведение и ввод в эксплуатацию отсутствовала. Пристройка при этом была включена в принадлежащее ответчику помещение и зарегистрирована в ЕГРН.

По делу назначили судебную строительно-техническую экспертизу.

И здесь возникла ситуация, которую собственники недвижимости часто воспринимают как практически проигранное дело.

Эксперт установил, что пристройка является капитальным строением и объектом недвижимости. Кроме того, по его выводам, в результате ее создания возник новый объект недвижимости, а площадь застройки основного здания увеличилась на 24,4 кв. м. Эксперт также указал на отсутствие необходимого разрешения на реконструкцию и отдельное нарушение требований доступности для маломобильных групп населения.

То есть по целому ряду вопросов заключение было явно некомфортным для ответчика.

Но в экспертизе был еще один вопрос, который в итоге оказался гораздо важнее остальных: когда фактически была возведена пристройка?

Эксперт пришел к выводу, что она появилась в период 1983–1986 годов. Причем он отдельно отметил, что строение отображалось в старой технической документации.

Именно установление исторического момента создания объекта развернуло весь спор.

Суд указал, что спорная пристройка была возведена до вступления в силу части первой ГК РФ. Применив положения о действии гражданского законодательства во времени, суд пришел к выводу, что отсутствие документов о землеотводе или разрешительной документации само по себе в обстоятельствах этого дела не дает оснований признавать объект самовольной постройкой по статье 222 ГК РФ.

В результате в иске Правительству Москвы и ДГИ было отказано полностью.

Дело № А40-67928/2021 можно найти в Картотеке арбитражных дел по номеру дела.

Первая ошибка, которую можно было бы допустить, — сосредоточиться исключительно на споре с экспертом о том, капитальная это пристройка или нет.

Эксперт признал ее капитальной. Более того, он подтвердил изменение параметров здания.

Но экспертиза — это не только вопрос: «самострой или не самострой?»

Правильно поставленный вопрос о времени создания объекта оказался гораздо важнее заключений о его физических характеристиках.

Поэтому техническая и архивная история объекта в делах о сносе иногда имеет не меньшее значение, чем его нынешнее состояние.

Старые планы БТИ, технические паспорта, архивные планы территории, документы о реконструкциях, сведения о предыдущих собственниках — все это необходимо поднимать практически с первого дня после получения иска.

При этом механически переносить вывод конкретного дела на любой объект, построенный много лет назад, нельзя. Нужно отдельно определять дату создания или реконструкции, действовавшее в соответствующий период регулирование и актуальные позиции судов.

Второй пример, на мой взгляд, еще интереснее.

Правительство Москвы и ДГИ потребовали снести мансарду площадью 254,2 кв. м в здании на Марксистской улице.

Город просил признать надстройку самовольной, обязать собственника привести здание в первоначальное состояние путем ее демонтажа, признать право собственности отсутствующим, освободить земельный участок, а после сноса провести техническую инвентаризацию и кадастровый учет.

При этом у объекта была достаточно серьезная документальная история.

В материалах имелись проектные документы конца 1990-х годов, градостроительное заключение, согласования с органами архитектуры, префектурой, управой и иными ведомствами. После выполнения работ МосгорБТИ проводило техническую инвентаризацию помещений. Однако разрешение на строительство в том виде, который требовался для реконструкции, оформлено не было.

Суд назначил строительно-техническую экспертизу.

И вот здесь заключение было уже действительно крайне неблагоприятным.

Эксперт установил, что мансарда появилась в результате реконструкции, площадь и строительный объем здания увеличились. Главное же — были выявлены нарушения строительных и пожарных норм, а сама надстройка, по первоначальному выводу эксперта, создавала угрозу жизни и здоровью граждан.

Если в этот момент просто продолжать спорить с заключением на уровне юридических доводов, положение ответчика становится очень сложным.

Почему?

Потому что вопрос угрозы жизни и здоровью имеет для таких споров принципиальное значение. В частности, Верховный Суд разъясняет, что к требованию о сносе постройки, которая не создает такой угрозы, может применяться исковая давность. Если же угроза жизни и здоровью существует, исковая давность на соответствующие требования не распространяется.

Поэтому в этом деле мы пошли не по пути простого отрицания заключения.

Выявленные экспертами технические и противопожарные недостатки были фактически устранены.

После этого в суд были представлены документы о проведенных работах и поставлен вопрос о необходимости проверить уже текущее состояние объекта.

Суд назначил дополнительную экспертизу.

Перед экспертом фактически стояли два главных вопроса: устранены ли недостатки, выявленные первой экспертизой, и создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан сейчас.

Ответ дополнительной экспертизы оказался противоположным первоначальному: недостатки устранены, помещения угрозы жизни и здоровью граждан не создают.

Это полностью изменило процессуальную ситуацию.

И здесь подключился следующий уровень защиты — исковая давность.

Спорные помещения были отражены в документах технического учета еще в 2004 году. Кроме того, суд установил, что городу было известно о характеристиках объекта как минимум и в 2018 году, когда заключалось дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

Иск же был подан только 29 сентября 2022 года.

После того как дополнительная экспертиза подтвердила отсутствие угрозы жизни и здоровью, суд применил исковую давность и отказал в требовании о сносе.

Дополнительно суд отказал и в других требованиях города, в том числе указав на ненадлежащий способ защиты применительно к требованию о признании права отсутствующим. Итог — в удовлетворении иска отказано полностью.

Любопытная деталь: расходы на первоначальную и дополнительную экспертизы суд при этом возложил на ответчика. Суд прямо указал, что первоначально объект действительно имел нарушения, и только после выполненных ответчиком работ дополнительная экспертиза подтвердила их устранение.

Дело № А40-210480/2022 также доступно через Картотеку арбитражных дел по номеру дела.

Обе ситуации хорошо показывают одну вещь: заключение эксперта нельзя воспринимать как готовое судебное решение.

Экспертиза является доказательством, но важно понять, какой именно юридический факт подтверждает каждый ее вывод.

В первом деле неблагоприятные выводы о капитальности объекта и изменении площади сочетались с крайне важным выводом о времени его строительства.

Во втором деле спорить с фактически существовавшими нарушениями было не самым эффективным вариантом. Гораздо результативнее оказалось эти нарушения устранить, зафиксировать изменившееся состояние здания и добиться его исследования дополнительной экспертизой.

Это соответствует и современной позиции Верховного Суда. Если выявленные признаки самовольной постройки к моменту принятия решения устранены и других оснований считать объект самовольным не осталось, в требовании о сносе должно быть отказано. Суды также обязаны исследовать вопрос об устранимости нарушений.

Универсальной кнопки «отменить самострой» не существует. Но последовательность работы по таким делам обычно выглядит следующим образом.

1. Сначала нужно определить, что именно город считает самовольной постройкой. Необходимо сопоставить требования иска, акт Госинспекции, технические планы БТИ, ЕГРН и фактическую конфигурацию здания. Очень часто спор идет не обо всем объекте, а о конкретной пристройке, надстройке, антресоли, мансарде или результатах реконструкции.
2. Установить реальную дату создания спорной части объекта. Для этого поднимаются все поколения документов БТИ, архивные планы, технические паспорта, старые договоры, проектные документы, фотографии, документы предыдущих владельцев. Как показало дело на Цветном бульваре, один вопрос о дате строительства способен изменить весь правовой анализ.
3. Восстановить историю согласований и отношений по земельному участку. Отсутствие современного разрешения в информационных системах еще не означает, что никаких согласований никогда не существовало. В деле на Марксистской сохранился значительный комплект проектной и согласовательной документации конца 1990-х годов. Кроме того, необходимо исследовать договоры аренды земли и действия самого города в отношении объекта.
4. Правильно сформулировать вопросы эксперту. Нельзя ограничиваться вопросом о соответствии объекта СНиП или СП. Обычно необходимо выяснять капитальность объекта, характер произведенных работ, период их выполнения, изменение параметров здания, наличие существенных нарушений, наличие угрозы жизни и здоровью, возможность устранить нарушения без сноса и последствия самого демонтажа.
5. После получения неблагоприятной экспертизы разделить нарушения на устранимые и неустранимые. Если дефекты реально можно устранить, их зачастую выгоднее устранить, а не годами доказывать, что эксперт неправ. После выполнения работ нужно собирать исполнительную документацию и ставить перед судом вопрос о дополнительной экспертизе применительно уже к фактическому состоянию объекта.
6. Отдельно проверить исковую давность. Если объект не создает угрозы жизни и здоровью, необходимо устанавливать, когда город узнал или должен был узнать о его существовании. Здесь имеют значение документы МосгорБТИ, сведения ЕГРН, договоры аренды, дополнительные соглашения, переписка с органами власти, обследования и другие документы. Само изменение структуры московских органов власти не должно автоматически обнулять ранее начавшийся срок.
7. Необходимо спорить не только с основанием иска, но и с требуемым способом защиты. Следует отдельно анализировать требования о сносе, освобождении земельного участка, признании права отсутствующим, изменении кадастровых сведений. Они имеют разную правовую природу, и наличие оснований для одного требования еще не означает автоматическую обоснованность остальных.
8. Снос нужно рассматривать как последнюю, а не первую меру. Верховный Суд прямо называет его крайней мерой государственного вмешательства. Если нарушение несущественно или может быть устранено, задача защиты — доказать суду реальную возможность сохранения объекта либо его приведения в соответствие с требованиями закона.

В делах о самовольном строительстве время работает против пассивной стороны.

Если собственник начинает разбираться в истории объекта только после того, как судебный эксперт написал «не соответствует» и «создает угрозу», значительная часть возможностей уже упущена.

Архив БТИ, проектные организации, бывшие собственники, документы по земле, старые согласования и технические обследования нужно собирать заранее.

То же самое относится к техническим нарушениям.

Если специалист до судебной экспертизы видит устранимый противопожарный или строительный дефект, иногда разумнее исправить его до того, как он станет центральным выводом судебного эксперта.