Маткапитал — реальная помощь в покупке жилья или от него больше проблем, чем пользы
Маткапитал ежегодно индексируется, но все равно не успевает за ценами на жилье.
С 2007 года, когда стартовала программа маткапитала, он сыграл существенную роль в поддержке семей. Но постепенно размер госвыплаты становится все менее значимым. Причем эффект снижается не только для людей, но и для государства: похоже, маткапитал больше не стимулирует рождаемость, зато создал системные проблемы для рынка жилья.
На какую часть цены жилья хватит маткапитала
Когда маткапитал только вводили, его мало где хватало на оплату жилья целиком, но можно было добавить свои деньги или использовать его в качестве первого взноса по ипотеке. При этом во втором случае добавлять свои чаще всего не требовалось: сумма маткапитала перекрывала минимальный порог первоначального взноса по ипотеке в 15—20%.
Но со временем маткапитала перестало хватать даже на первый взнос. Тогда стали считать, какую часть этого взноса может закрыть маткапитал. И эти цифры с каждым годом все меньше. Так, по данным аналитического центра «Движение-ру», при средней ипотеке в 2026 году в 5,74 млн рублей выплаты за первого ребенка хватит на 51% первоначального взноса по ипотеке. Размер такой выплаты — 728 921 ₽.
Средний размер ипотеки на конец 2025 года вырос на 5,7% , что практически равно проценту индексации маткапитала. Проще говоря, ипотека не становится доступнее для семей с детьми, индексация маткапитала просто покрывает рост стоимости кредита. Все это ведет к тому, что люди будут выбирать проекты с минимальными площадями и хуже по качеству.
Размер маткапитала на первого ребенка за последние шесть лет
| Год | Маткапитал | Индексация |
|---|---|---|
| 2020 | 466 617 ₽ | — |
| 2021 | 483 882 ₽ | 3,70% |
| 2022 | 524 527 ₽ | 8,40% |
| 2023 | 586 946 ₽ | 11,90% |
| 2024 | 630 400 ₽ | 7,40% |
| 2025 | 690 267 ₽ | 9,50% |
| 2026 | 728 921 ₽ | 5,60% |
Ситуация различается по регионам и зависит от цен на жилье в конкретной локации. Например, в Псковской области маткапитала хватит на 70% первоначального взноса, но в большей части регионов — на 50—60%.
Есть и 18 регионов, где материнского капитала на первого ребенка не хватит на оплату половины первоначального взноса по ипотеке. Сюда входят Москва — 34%, Республика Калмыкия и Ненецкий автономный округ, и число таких регионов растет. То есть в субъектах с низким уровнем доходов маткапитал все еще играет какую-то роль, тогда как в городах, где стоимость жилья высокая, вся государственная поддержка съедается.
Как цена недвижимости давит на маткапитал
В 2022 году Игорь Ефремов из Института Гайдара писал, что размер маткапитала должен учитывать ситуацию с ценами на недвижимость — чтобы эффективность господдержки сохранялась на максимальном уровне, размер выплаты на тот момент должен был составлять около 950 000 ₽.
Эксперт отметил, что на фоне сложной обстановки в стране увеличилось число семей, которые стали забирать маткапитал через ежемесячные выплаты: «У россиян резко упали доходы, и поэтому многие семьи, имеющие право на получение маткапитала, воспользовались возможностью получения ежемесячных денежных выплат из суммы капитала. То, что происходит сейчас с использованием средств маткапитала семьями, можно описать как попытку получить хоть какую-то пользу на фоне уменьшения возможности использования маткапитала для его основной цели (улучшения жилищных условий)».
Это подтверждают данные Счетной палаты по итогам 2025 года: они фиксируют, что снижается число семей, которые направляют маткапитал на улучшение жилищных условий. Если в 2024 году было 34,4% таких обращений в Соцфонд, то в 2025 году их уже 26,4%.
В 2025 году два основных направления маткапитала это:
- 42,8% — получение ежемесячных выплат на детей до трех лет.
- 30,3% — образование ребенка.
Проще говоря, большинство получателей маткапитала просто проедает его, пользуясь законным способом обналичивания через ежемесячные выплаты. И только в третью очередь господдержку используют для того, для чего она предназначалась, — улучшения жилищных условий.
Основная причина такого перекоса — ценовое давление. Квартиры стали слишком дороги.
Михаил Дорофеев в 2025 году проанализировал инструменты жилищной поддержки семей с помощью оригинальной методики расчета, которая показывает, какую часть стоимости дополнительной жилой площади реально покрывают государственные выплаты. По подсчетам ученого, средства маткапитала равны 10—15% стоимости жилья в регионах и 5—7% в столичных субъектах. Исследователь пришел к выводу, что господдержка позволяет частично преодолевать жилищные барьеры только при рождении второго ребенка.
Зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам Каплан Панеш в начале 2026 года признал проблему и заявил, что задуманная как инструмент решения жилищного вопроса программа материнского капитала рискует превратиться в символическое пособие. Не помогает даже повышенная выплата за второго ребенка: «В первые годы действия программы суммы материнского капитала зачастую хватало на покрытие значительной части или даже всего необходимого платежа. Сегодня при сумме выплаты на второго ребенка в 963 243 ₽ и минимальном требовании банков к взносу от 10—20% стоимости жилья этих средств во многих регионах, особенно крупных, уже недостаточно. Ситуация усугубляется ростом цен на недвижимость и изменением условий кредитования».
В 2025 году в Госдуму внесли законопроект об увеличении маткапитала — самостоятельных крупных пособий за каждого нового ребенка. Речь идет о повторных выплатах, а не небольших доплатах начиная со второго ребенка, как сейчас. Но закон не приняли.
Последствия массового использования маткапитала для рынка недвижимости
Как и массовая льготная ипотека, маткапитал привел к росту цен на недвижимость и стал инструментом поддержки не только семей, но еще и застройщиков. Если в случае с льготной ипотекой этот эффект посчитан, то в случае с маткапиталом нам не удалось найти моделей и оценок того, как он повлиял на стоимость недвижимости. Можно предположить, что после расширения программы маткапитала на первого ребенка в 2020 году был последний импульс к повышению цен.
В целом, вероятно, ценовой эффект сильно «размазан» по времени, так как маткапитал работает 19 лет, при этом в силу своего снижающегося значения оказывает все меньше экономического влияния на рынок.
Зато другие последствия налицо.
Ухудшение качества жилья. Купленное с маткапиталом жилье часто оказывается меньшей площади или худшего качества: семьи стараются вписаться в бюджет и купить хоть что-то.
Например, автор Т—Ж Юлия вложила маткапитал в малосемейку в Екатеринбурге — бывшее общежитие с общей кухней. Такой вариант вместо нормальной однушки она выбрала только потому, что треть его цены покрывал маткапитал. На остаток стоимости она взяла ипотеку — ее она гасит за счет того, что сдала эту квартиру в аренду.
Трудности перепродажи. Перепродать жилье сложно из-за необходимости выделять доли детям. Это условие программы маткапитала: если вложили госденьги, надо наделить детей частью собственности. Дальнейшие сделки идут через органы опеки, которые требуют увеличивать площадь следующего жилья.
В итоге многие семьи оказываются заперты в купленных с маткапиталом квартирах, так как не могут получить согласие опеки или просто не хотят с этим связываться и откладывают продажу. Сложнее всего тем, кто хочет купить новое жилье в другом городе, а переезд в другую страну с продажей недвижимости выглядит и вовсе невозможным.
Какие проблемы есть у квартиры с маткапиталом
Квартира с использованным маткапиталом при прочих равных:
- будет дешевле аналогичных без маткапитала;
- потребует больше времени и усилий для проведения сделки;
- несет больше рисков для покупателя, главный из которых — оспаривание сделки.
Чтобы покупатель выбрал проблемную, с его точки зрения, квартиру, продавцу придется предлагать существенный дисконт к рыночной цене.
Знаю пару случаев, когда потенциальных продавцов квартиры, где использовался маткапитал, отпугнули возможные сложности с опекой, так что до продажи дело так и не дошло.
Потеря стоимости жилья. Квартира, где использован маткапитал, — проблемная для продажи, даже если с опекой проблем не предвидится. Продавцу придется делать скидку, так как сделка идет дольше, а у покупателя больше рисков: невыделенные доли можно намеренно скрыть, а выделенные — выделить неправильно. Это повод для будущей отмены сделки в суде.
Если ситуация совсем плоха, не исключено, что скидку придется делать на сумму маткапитала. На падающем рынке все это опасно: собственность есть, но распоряжаться ей семья может только с согласия государства, к тому же еще надо привлечь покупателя, который согласится на сделку с опекой.
Продажа квартиры с маткапиталом превращается в квест
Могу также сослаться на опыт моего знакомого риелтора, за плечами которого сотни сделок.
Он говорит, что:
- Когда он выступает со стороны покупателей, варианты с маткапиталом отметает сразу. Должно быть что-то очень интересное — либо низкая цена, либо что-то еще, — чтобы покупатель решил рискнуть.
- Значительная часть собственников при использовании маткапитала не наделяет своих детей долями, хотя так положено. Такие квартиры продать легче, поскольку опека не участвует, но надо ли пояснять, чем рискует наивный покупатель в этом случае?
- Опека чаще всего не согласует покупку новостройки взамен квартиры с маткапиталом, хотя в законах такого запрета нет.
- Опека вообще не рвется решать квартирные вопросы граждан. Это усугубляется и без того сложной альтернативной сделкой: чтобы продать квартиру с маткапиталом, надо сразу понимать, что купить взамен.
В любом случае продажа квартиры с маткапиталом превратится в квест. Возможно, проходимый квест, но определенные издержки неизбежны и, скорее всего, превысят выгоду от самого маткапитала.
Поводы для семейных конфликтов. Закладывается почва для семейных и наследственных конфликтов. Многие родители выделяют детям минимум, лишь бы исполнить закон, — так появляются 1/100 или даже 1/500 долей в собственности.
Выделить такую долю в натуре невозможно, это даже не одна комната, а 1—2 м², если не меньше. Когда дети подрастут и станут осознанными собственниками, неизвестно, что они будут с этим делать.
Родители вложили материнский капитал в строительство дома 200 м². Через нотариуса и по его совету выделили детям по 50 м². Только когда я уже выросла и завела свою семью, узнала, что делится не вся жилплощадь, а лишь часть, приобретенная на деньги капитала.
Итог истории таков: родители развелись, а дом продать не могут — у несовершеннолетней сестры 50 м², опека не дает ничего сделать. Живут в одном доме, постоянно ругаются и ждут 18-летия сестры. И смешно, и грустно.
По словам аналитика Дмитрия Маслова, в долгосрочной перспективе маткапитал провоцирует дробление собственности на недвижимость. Чем больше собственников, тем сложнее полюбовно договориться, как использовать квартиру или продать ее. Большинство историй пока не выходит в публичное поле, да и дети еще не все подросли.
Но по мере увеличения на рынке доли квартир, где задействован маткапитал, а также по мере повышения юридической грамотности «обделенных» собственников, можно ожидать вала исков о расторжении сделок. В этом смысле маткапитал — бомба замедленного действия, заложенная под рынок недвижимости.
Региональные перекосы. В депрессивных городах маткапитал все еще играет роль, так как цены на жилье низкие, но и перспективы для жизни туманны. В регионах, где есть работа и можно развиваться, недвижимость стоит дороже, а маткапитал не имеет почти никакого значения. По сути, господдержка лишает новые поколения людей мобильности и закрепляет их на увядающих территориях.
Давно уже предостерегаю своих подруг от вложения маткапитала в недвижку. Все равно не слушают.
Самое выгодное — потратить маткапитал на детский сад. Примерно на год-полтора этой суммы хватит в зависимости от региона. А потом уже и путевку в государственный садик дадут. Зато за эти полтора года мать может работать и зарабатывать нормальные деньги, с которых можно оплачивать ипотеку за свою квартиру, на которую потом никто не будет претендовать — ни дети, ни опека.
Где программе маткапитала не хватает гибкости
Масштабные финансовые вложения в семейную ипотеку и программу материнского капитала не позволяют изменить тренд на устойчивое отставание суммарного коэффициента рождаемости от уровня, необходимого для простого воспроизводства населения. Такой вывод делает Михаил Дорофеев из Финансового университета при Правительстве РФ. Ученый говорит, что в других странах успех базируется не на кредитных инструментах, а на условиях, которые позволяют беспрепятственно совмещать родительство и работу.
Проще говоря, программа маткапитала не решила демографическую проблему, как не сделала этого и семейная ипотека, негативный эффект от которой сегодня признают многие эксперты.
Основные проблемы маткапитала следующие.
Деньги выделяют после рождения ребенка, а не до. Это не слишком стимулирует семьи рожать, а еще создает им много проблем: приходится искать новое жилье с младенцем на руках, часто обустраивать квартиру с нуля, то есть жить в ремонте или на съемной.
Например, в Венгрии по программе CSOK Plus господдержку в виде ипотеки под 3% дают под обязательство в течение четырех лет родить первого ребенка. На рождение второго отводят восемь лет, третьего — десять. После рождения первенца можно взять кредитные каникулы на год: сумма кредита не уменьшится, но освободившиеся деньги можно потратить на устройство жизни младенца.
После рождения второго ребенка из тела кредита государство списывает 10 млн форинтов (2,3 млн рублей), а за третьего ребенка спишут еще столько же. Таким образом, у многодетных семей значительная часть ипотеки фактически погашается государством. Если ребенок был зачат, но не родился или умер, все работает так же.
Если пара не выполняет обязательство, то есть не рожает детей в срок, ей придется вернуть государству всю сумму субсидированных процентов по рыночной ипотечной ставке.
Маткапитал стал привычен и незаметен. Чувствительность людей к фиксированным суммам выплат снижается, они уже не воспринимаются как поддержка. Маткапитал сегодня это как сертификат на 1 000 ₽ в ювелирный магазин — деньги есть, но реально ни на что достойное не хватит.
Чтобы господдержка продолжала работать как стимул, а не просто как социальное пособие, требуется постоянная адекватная индексация и адаптация под экономические реалии.
Деньги не заменяют качества жизни. Для семьи детский сад у дома, качественная медицина и уверенность в завтрашнем дне часто значат больше, чем единоразовый перевод.
Александр Чернокульский
директор компании «Жилфонд»
Риск использования маткапитала преувеличен
В России сформировался огромный пул квартир, где родители не озаботились выделением долей на детей, несмотря на соответствующее обязательство. Кто-то забыл, кто-то собирался-собирался, да так и не дошел. Поскольку контроля за этим процессом не было, сложно точно выяснить, сколько таких кейсов. По достижении совершеннолетия каждый ребенок, на которого не выделено доли, имеет три года, чтобы оспорить сделку.
Звучит тревожно. Но в реальности детей, которые готовы к таким шагам, немного. Полагаю, мало кто захочет наказывать родителей за такое несущественное нарушение. А еще это не такой уж простой процесс: судебные разбирательства могут длиться долго, на них нужно тратить время и средства. Нужна существенная мотивация, чтобы идти в суд, вместо того, чтобы решить такой спор, если он вообще возникнет, полюбовно.
Больше всего страдают от этой ситуации риелторы и юристы по сделкам с недвижимостью: для них добавляется еще один слой обязательной проверки. Проблема в том, что след использования материнского капитала виден только при глубокой проверке документов или уже в суде.
Проблему можно было предотвратить, если бы СФР при перечислении средств маткапитала на жилье отправлял данные об этом в Росреестр, а тот вносил их в ЕГРН. Можно было бы ставить специальную отметку, что для покупки квартиры использован маткапитал и необходимо выделение долей на ребенка или нескольких. Так при проверке объекта было бы сразу видно, выделены доли или нет и прошел ли срок исковой давности.
Отметка в ЕГРН не решила бы саму проблему выделения долей, но объекты с соответствующим риском было бы легче выявить.
Что в итоге
- Маткапитал выполнил свою роль в 2007—2015 годах, когда он составлял существенную долю стоимости квартиры. Сегодня он остается финансовым подспорьем для семей, но не решает и половины жилищных проблем. При текущих ставках и ценах государственная поддержка моментально абсорбируется рынком и превращается в банковские проценты, не улучшая реальное положение людей. Эффективность маткапитала также зависит от региона: чем выше цены на жилье, тем меньше толку от господдержки.
- Хотя маткапитал ежегодно индексируют, реальные цены на квартиры растут быстрее. Это означает, что если есть желание использовать маткапитал на улучшение жилищных условий, лучше не ждать, а вложить его в недвижимость сразу. Чем дольше деньги будут лежать на счете соцфонда, тем больше они обесценятся.
- Маткапитал дает входной билет в ипотеку, но замораживает мобильность семей из-за прав детей на доли. Квартира с маткапиталом менее ликвидна, вызывает больше вопросов у покупателей, а сделка через органы опеки может превратиться в кошмар.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
