Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Меня зовут Анна. И я — кандидат наук в области архитектуры. А также специалист в области внедрения ТИМ\BIM и IT (если Вам знакомы такие аббревиатуры).
Более 10 лет я занимаюсь проверкой строительных проектов на основе информационной модели.
Расскажу историю, которая хорошо показывает, зачем нужен BIM, куда на стройке исчезают деньги — и как их вернуть.
О Сообщнике Про
Специалист по цифровизации, технологиям информационного моделирования и ИИ и ускорению девелопмента, руководитель компании BIMPRO, член правления НОТИМ, кандидат наук.
Это новый раздел Журнала, где можно пройти верификацию и вести свой профессиональный блог
С чего всё начинается
Где-то в 2024-25 гг. мне в руки попал проект, прошедший экспертизу и уже на начальной стадии строительства. Формально всё в порядке: чертежи есть, смета согласована, стройка идет полным ходом. Заказчик уверен в успехе.
И зачастую именно в этот спокойный момент деньги сочатся из бюджета как через дырявое сито. Незаметно… тихо…
Почему смета почти всегда врет?
Дело в том, что на большинстве строительных объектов три составляющих живут отдельными жизнями. Чертежи — сами по себе. Смета — сама по себе. А то, что реально происходит на площадке, — вообще третья история.
Парадокс в том, что уже в начале строительства — смета как правило ошибочна, а чертежи содержат ошибки. И при внимательном рассмотрении Вы увидите, что они не совпадают по десяткам и сотням позиций. Архитектура спорит с инженерией, а объемы в заморозились на какой-то условно-промежуточной стадии.
И разница между ними — это и есть потерянные деньги застройщика.
К третьему-четвёртому месяцу накопительные ошибки порождают другие ошибки, и разница пропорционально растет. Кто-то посчитал объём не так, что-то забыли внести, где-то заложили лишнее.
Так, например, на одном из объектов отклонения по спецификациям составляли от 20 до 433%
Проверить это заранее можно с помощью трёхмерной модели здания (или BIM-модель). Простыми словами: на основе чертежей строится точная цифровая копия объекта, откуда и можно получить все объемы — и найти коллизии.
И вот тут начинается самое интересное…
Интересные находки бюджетов )
Приведу цифры с реальных объектов — это были инженерные, инфраструктурные и гражданские объекты.
Земляные работы
- 32% — найдено отклонение в объёме земли. Треть!
- А общий пересчёт по модели дал оптимизацию стоимости примерно на 11%.
Инженерные здания.
- 165 критических ошибок, где в проекте пересекались конструкции, трубы и оборудование. Каждое такое пересечение на стройке — это остановка работ и переделка за счёт заказчика. Исправление до начала строительства сэкономило 19,2 млн рублей.
ИНТЕРЕСНО: Больше 50 из этих ошибок не увидела ни одна программа автоматической проверки. Их нашел человек, «прогулявшись» внутри модели глазами. Это зоны обслуживания и подходов — это замечает специалист.
Административные здания на примере объекта 4000 м². Здесь модель дала двойной эффект:
- 14 млн рублей на устранении коллизий
- 13 млн — на исправлении ошибок в самой смете
- 45 млн — ценовые перекосы сметы
- 20-433% — отклонения по позициям спецификаций
85,5 млн — общий потенциал оптимизации (в ценах 24-25 гг.)
Точность объемов
применение модели дает приятный эффект:
- 98% — точность объемов, всего 2% — отклонения в процессе стройки, это феноменально (обычно такой показатель составляет 7-10% и более).
Сколько получилось в итоге
Если проанализировать лучшие практики, экономия на объектах составляет от 15 до 24,45% от общей стоимости строительства. 24,45% — почти четверть бюджета!
И это не за счёт сокращения стоимости и качества материалов или подрядных работ.
Просто навели порядок в цифрах: убрали ошибки, свели объёмы, привязали смету к реальному проекту. Отдельно приятный момент — дополнительные работы на площадке сократились на 98%, потому что большинство «допов» возникает
- из-за ошибок в проекте (переделки)
- из-за ошибок подрядчиков — но BIM исключает любые излишки.
Вывод
Самый выгодная точка проверки проекта — за столом ДО НАЧАЛА СТРОИТЕЛЬСТВА, а не в котловане. Но когда бы ни началась проверка — она все равно дает измеримые результаты.
Одна и та же неточность стоит по-разному: в проекте её исправить копейки, а на площадке это уже недели простоя, лишняя техника и нервы.
Поэтому если вы заказчик, застройщик или отвечаете за бюджет стройки — имеет смысл проверять проект отдельно, даже если он уже прошёл экспертизу и даже строится.
Часто именно там и лежат те самые 20–25% бюджета и 3-7 месяцев работы, которые незаметно просочатся в решето и облегчат кошелек выгодополучателя, ну или лягут на плечи покупателя.
