Купили заброшенный дом за 2,6 млн рублей, вложили миллион и теперь оцениваем его в 7 млн

Мы с женой переехали из Москвы в Краснодарский край и уже второй раз покупаем дом, который требует капитального ремонта.

Первый восстановили и продали за 3,45 млн рублей. Второй купили за 2,6 млн: восемь лет в нем никто не жил, трубы сгнили, крыша протекала, а газ и электричество были отключены. Мы потратили на ремонт около миллиона рублей и получили стройматериалы еще на сотни тысяч за рекламу в нашем блоге. Сейчас я оцениваю дом примерно в 7 млн рублей.

Расскажу, как мы с двумя маленькими детьми обустраивали жилье практически с нуля, сколько удалось сэкономить благодаря блогу, какие ошибки допустили и почему теперь снова задумываемся о переезде.

В 2023 году мы продали первый дом, чтобы купить другой. Свой труд, материалы и инструменты я оцениваю в 800 000 ₽. Часть материалов производители предоставили за рекламу в блоге. Всего мы вложили в восстановление около 1 400 000 ₽, а продали дом за 3 450 000 ₽. Вырученных денег хватало на покупку следующего, а ремонт мы рассчитывали постепенно оплачивать из доходов от блога.

Мы искали дом в станицах Краснодарского края. У нас двое маленьких детей, поэтому было важно, чтобы рядом находились школа, детский сад и поликлиника. Еще хотелось просторное жилье с большими отдельными комнатами.

Но был и другой критерий, хотя и неявный: дом должен был требовать ремонта. К тому времени у нас уже был ютуб-канал «Татарин на юге». Видео о ремонте первого дома собирали много просмотров, и мы хотели продолжать снимать, развивать блог и выходить на другие площадки. Если купить готовый дом в хорошем состоянии, показывать подписчикам будет почти нечего. А в старом можно переделать практически все — от коммуникаций до фасада — и снять весь процесс.

Мы посмотрели разные варианты, но ничего не подходило. Дома в хорошем состоянии стоили дороже и часто находились на окраинах станиц. Нам же хотелось жить поближе к инфраструктуре.

Однажды ехали по станице Павловской и увидели объявление о продаже дома. Он нам понравился, и мы позвонили по указанному номеру. Собственник сказал, что сосед подойдет и все покажет.

Дом оказался кирпичным, с шиферной крышей, шестью комнатами и участком в шесть соток. Ему было около 50 лет. Когда-то им владела начальница крупной местной компании, поэтому я предположил, что на строительных материалах не экономили.

Затем дом перешел по наследству и восемь лет пустовал. Собственник отключил газ, электричество и воду, чтобы избежать аварий. За это время котел лопнул, крыша начала протекать, часть труб пришла в негодность. Окна были частично пластиковыми, частично деревянными, комнаты требовали ремонта.

Но нас это не испугало. Мы уже представляли, как будем восстанавливать дом, и понимали, сколько материала для блога здесь получится.

За дом просили 3 300 000 ₽. Я указал собственнику на протекающую крышу, неработающие коммуникации и другие недостатки. Он жил в другом городе и не мог следить за состоянием недвижимости, но сказал, что дешевле кадастровой стоимости — 2 500 000 ₽ — не продаст. В итоге мы договорились на 2 600 000 ₽ — на 700 000 ₽ меньше первоначальной цены.

Мы обратились к юристу, которая помогала нам продать первый дом. Она проверила документы, помогла заключить договор и провела сделку. Сначала мы внесли задаток 50 000 ₽, затем передали остальную сумму.

Но прежде чем перевозить семью, нужно было привести дом в минимальный порядок. Деньги на ремонт мы рассчитывали получать в том числе благодаря блогу.

Когда мы восстанавливали первый дом, я снимал ремонт на видео и выкладывал ролики на «Ютуб». Постепенно вокруг канала «Татарин на юге» собралась аудитория. Когда у нас было около 25 тысяч подписчиков, производители начали предлагать сотрудничество. Им интересно, чтобы я показывал их товары не просто в рекламе, а в процессе настоящего ремонта.

Например, когда уже в нынешнем доме нам понадобился газовый котел, я написал производителю из Таганрога. Компания предоставила оборудование стоимостью 57 000 ₽, а я снял о нем три ролика. По такой же схеме мы получили утеплитель стоимостью 200 000 ₽ и материалы для облицовки фасада на 300 000 ₽.

С фасадом получилось особенно удачно. Мы уже сотрудничали с компанией АМК, когда ремонтировали первый дом. Тогда я использовал декоративное покрытие из мраморной крошки и показывал весь процесс в блоге. Производителю понравился результат, и для текущего дома он предложил втрое больше материала и клей. Обои и краску я тоже получил за рекламу.

Сейчас мы выпускаем четыре-пять рекламных интеграций в месяц. За обычное упоминание товара в ролике я беру 10 000 ₽. Если производителю нужен отдельный выпуск, в котором я показываю инструмент или материал в работе и делюсь впечатлениями, стоимость — 17 000—22 000 ₽.

С производителями инструментов иногда договариваюсь на бартер. Если достаточно показать инструмент в кадре, могу согласиться получить его вместо денег. А если нужно снять полноценный обзор, обсуждаем оплату. Так мы сотрудничали с несколькими компаниями. «Браунторг» предоставила краскопульт и шлифмашинку, «Фоксвельд» — компрессоры, перфораторы и болгарки, «Редверг» и «Борт» — аккумуляторный инструмент.

Чаще всего производители обращаются сами. Например, я публикую видео об утеплении дома. Его видит компания, которая выпускает фасадные материалы, и спрашивает, чем я собираюсь отделывать стены. Если я еще не выбрал материал, обсуждаем сотрудничество.

Для меня важно показывать товары в реальной работе, а производителям — рекламировать у видеоблогеров качественную продукцию, особенно стройматериалы.

Если отделка начнет отваливаться или инструмент быстро сломается, это увидят подписчики. Я рискую потерять доверие аудитории, а производитель — покупателей.

Бывают и предложения, от которых я отказываюсь. Например, нам предлагали 100 000—150 000 ₽ за рекламу казино. Деньги большие, но такой заработок противоречит моим принципам.

За последний год многое изменилось. Мы по-прежнему зарабатываем на «Ютубе», но это стало сложнее. Там остаются наши зрители и рекламодатели. «Макс» и «Вконтакте» не приносят нам сопоставимого дохода: рекламодатели туда не идут. Мне кажется, дело в том числе в рекомендациях. Например, человек смотрит ролики об автомобилях, а ему начинают показывать бьюти-каналы. Сложно понять, почему система предлагает именно такой контент.

Некоторые рекламодатели все же просят дополнительно разместить рекламу на этих площадках. Поэтому мы завели каналы и там. Но пока основной доход от блога связан с «Ютубом». И мы уже понимаем, что полностью полагаться на одну площадку рискованно.

Дом мы купили за 2 600 000 ₽. На ремонт пока потратили не больше миллиона рублей собственных денег, работы еще не закончены.

Экономить получается по двум причинам. Во-первых, почти все я делаю сам, поэтому редко плачу мастерам. Во-вторых, часть материалов и инструментов мы получаем от производителей за рекламу в блоге.

Расходы я записывал не всегда. Например, помню, сколько стоили окна и стяжка пола, но уже не могу точно сказать, во сколько обошлись гипсокартон, штукатурка, ламинат и другие материалы. Поэтому полную смету по отдельным работам восстановить не получится.

В таблицу не вошли расходы, суммы которых я не записал или не помню: трубы, канализация, теплый пол, ламинат, гипсокартон, штукатурка, двери, материалы для кухни и другие покупки. Также здесь нет стоимости моего труда.

Отдельно мы потратили 15 000 ₽ на аренду квартиры, пока готовили дом к переезду.

Получается, только котел, утеплитель и материалы для фасада стоили 557 000 ₽. Столько пришлось бы заплатить за них деньгами, если бы мы покупали именно эти товары самостоятельно. Но вместо оплаты мы договорились с производителями о рекламных роликах.

Еще немного денег удалось вернуть благодаря старым вещам, которые остались в доме. Поэтому миллион рублей — это приблизительная сумма наших денежных вложений в ремонт, а не полная стоимость восстановления дома. Если учитывать материалы, полученные по бартеру, и мою работу, она будет значительно выше.

Когда мы купили дом, жить в нем было нельзя. Электричество, вода и газ были отключены, трубы прогнили, крыша протекала, а комнаты оказались завалены вещами прежних хозяев. Так что на месяц мы сняли квартиру в той же станице, чтобы подготовить дом к переезду. Это была единственная квартира, где нас согласились принять с маленькими детьми и собакой. Аренда стоила 15 000 ₽. Дорога до дома занимала 15 минут, поэтому я мог заниматься ремонтом целыми днями.

За это время я содрал старые обои, зашпаклевал стены, вымыл полы и подготовил две комнаты. От остального дома отделил их старой дверью, чтобы мы могли жить там, пока идет ремонт. И дальше начал планомерный ремонт.

Прежний хозяин отключил коммуникации, а оставшимися было невозможно пользоваться: трубы заржавели и лопнули, канализация забилась, а старый газовый котел вышел из строя. Документы на коммуникации устарели, поэтому пришлось заказывать новые проекты и заново оформлять подключения. Только на это ушло около 27 000 ₽ без учета материалов.

Знакомые и подписчики пугали нас огромными расходами, но в итоге подключение обошлось дешевле, чем мы ожидали. Правда, почти везде возникали свои сложности.

Две недели ушло на электричество. В энергосбытовой компании сказали купить электросчетчик и ждать мастера. Я заплатил за прибор около 5 000 ₽. Мастер не приезжал, и я обратился к руководителю компании.

Я попросил разрешить мне сделать работу самому, а затем проверить результат. Объяснил, что у меня маленькие дети и нам нужен свет. Руководитель согласился. Мы договорились, что часть подготовительных работ я выполню самостоятельно, а подключение проверит специалист.

С первого раза не получилось: оказалось, что купленный провод не подходит для нужной нагрузки. Пришлось снова ехать за консультацией и покупать другой — самонесущий изолированный провод, СИП  . Еще я спилил ветки, которые могли повредить линию во время непогоды.

Для окончательного подключения вызвал частного электрика. Он подключил кабель к счетчику и опломбировал его. За работу я заплатил 3 000 ₽, затем передал показания в энергосбытовую компанию.

Так спустя две недели у нас появился свет.

Водопровод и септик пришлось переделать полностью. С водой возникла другая проблема. В водоканале выяснилось, что прежний хозяин не оплатил отключение. Я позвонил ему, и он погасил долг. Сумму не знаю. После этого я подал заявление — и нам подключили воду. Вместо со счетчиком это обошлось в 4 900 ₽.

Но пользоваться старым водопроводом было невозможно. Металлические трубы заржавели, местами прогнили и лопнули. Я полностью заменил их и заново провел воду в дом. Все делал сам. Расход материалов не записывал, поэтому не помню, сколько их потребовалось.

С канализацией тоже пришлось повозиться. Трубы были забиты, а вместо нормального септика прежний хозяин устроил яму из автомобильных колес. Я убрал колеса, выложил яму кирпичом и сделал вторую, с переливом.

Газовый котел получил за рекламу в блоге. Помещение со старым котлом не соответствовало техническим требованиям. Нужно было либо строить другое, либо восстанавливать старый проект и искать такой же котел. Стройка заняла бы слишком много времени, а найти котел той же модели было невозможно: слишком старый.

Мы решили поставить на кухне двухконтурный котел. Такую модель можно разместить на кухне или в нежилом помещении, если оно соответствует требованиям безопасности. Для этого нужно было подготовить новый проект и согласовать подключение газа.

Я предложил сотрудничество производителю котлов из Таганрога. Он посмотрел блог, и мы договорились: компания предоставит котел для нашего дома, а я сниму о нем три ролика. Так мы получили котел стоимостью 57 000 ₽ за рекламу.

Проект готовили месяц, он стоил 5 000 ₽. Затем мне дали две недели на подключение. Приехала бригада, завела газ и все проверила. За работу газовиков я заплатил еще 9 000 ₽. Котел повесил и подключил сам.

Пока газа не было, мы готовили на электроплите и отапливали две комнаты обогревателями. Счет за электричество вырос ненамного: стоял апрель, и обогреватели мы включали только на ночь.

Позднее я проложил теплый пол, и теперь можно ходить по дому босиком — совсем не то, что было, когда мы впервые зашли в этот дом.

Прежде чем заниматься отделкой, пришлось освободить дом от старых вещей и разобраться с протекающей крышей. Когда мы впервые зашли в дом, свободного места почти не было. Прежние жильцы годами копили вещи: старую мебель, одежду, посуду, ковры, книги, подушки и перины.

В первый день мы работали в масках и перчатках. Привезли мешки, выбросили старые шторы, подушки и перины. Книги перебирали: читали названия, чтобы не выбросить нужное. Церковную литературу отнесли в церковь, около 90 кг ненужных книг сдали в макулатуру по 7 ₽ за килограмм. Я нашел в интернете местную компанию, и ее сотрудник все забрал.

Мы вывезли три прицепа мусора: старую мебель, одежду, обувь, посуду и ковры. Заплатили 7 000 ₽. Остальное постепенно вывозили сами. Видно, что здесь жили зажиточные люди и годами копили вещи: в доме не осталось ни одного свободного угла.

Ценных вещей мы не нашли: какое-то время здесь жили квартиранты. Зато я сдал медные провода, старые моторы, двигатели, станки и другой металл. На этом заработал 100 000 ₽ чистыми.

Часть вещей мы подарили, часть продали. Например, оригинальные колеса от советского «Москвича» я продал за 5 000 ₽ человеку, который занимается ретроавтомобилями. Себе ничего не оставили: нам эти вещи не пригодились бы.

Рядом с первым домом жил дедушка-пчеловод. Однажды его пчелы не пережили зиму. Я понимал, что купить новых на пенсию он не сможет, а без любимого дела ему будет тоскливо. Мы с женой купили ему пчел.

Отремонтировал крышу, хотя и допустил ошибки. Крыша над пристройкой с ванной и прихожей протекала. Я рассчитывал снять старый профлист, заменить поврежденные участки и уложить новое покрытие. Но когда разобрал крышу, увидел, что перекрытие сгнило. Пришлось менять его целиком.

Для обрешетки я купил девять стропил сечением 50 × 100 мм за 15 000 ₽. Столько же заплатил за новые профлисты. Работал самостоятельно, на замену ушло три или четыре дня.

Из-за спешки и недостатка опыта допустил несколько ошибок. Например, не сделал гидроизоляцию, а листы профнастила уложил встык, без нахлеста. Когда выложил видео о ремонте, подписчики сразу обратили на это внимание. Писали, что кровлю нужно делать по-другому, иначе она продолжит протекать.

Переделывать я не стал. За два года протечек не появилось, хотя понимаю, что технологию нарушил. Периодически проверяю крышу, слежу, нет ли конденсата и других проблем.

Позже пришлось менять покрытие и над остальной частью дома. Рядом росли две большие ели. Хвоя постоянно забивала водостоки, вода задерживалась, и кровля начала ржаветь. Так что вместо небольшого ремонта мы постепенно заменили крышу практически над всем домом.

В доме площадью 180 м² было шесть комнат, не считая кухни и прихожей. Пространства хватало, но почти все требовало ремонта: старые обои, неровные стены, деревянные окна и холодные полы.

Большую часть работ я делал сам. Начал с двух комнат, в которых мы собирались жить, пока ремонтируем остальной дом.

Окна и двери. В одной из комнат было сразу четыре окна. Нам не нравилось: чувствовали себя как в аквариуме. К тому же пришлось бы тратиться на шторы, а расставлять мебель при таком количестве окон было неудобно.

Я выломал рамы, подоконник и откосы до кирпича. Убрал грязь и пену, зашлифовал поверхность. Выровнял стены штукатуркой, уложил гидроизоляцию и заложил проемы кирпичом на всю толщину стены.

Часть пластиковых окон оставили, а старые деревянные постепенно заменили в мансарде, санузле, прихожей и кухне. Новые окна с доставкой обошлись примерно в 95 000 ₽. Устанавливал их самостоятельно.

Со стенами тоже пришлось повозиться. Пока мы снимали квартиру, я содрал старые обои в двух комнатах, прогрунтовал и оштукатурил стены, затем побелил их. Этого хватило, чтобы можно было переехать. После переезда заменил проводку во всем доме. Две бухты провода по 100 м стоили 10 000 ₽, остальные расходы не записывал. Результат проверил электрик.

В двух комнатах стены были такими кривыми, что обои было бы трудно состыковать. Я выровнял стены по маякам и оштукатурил. Одному работать было сложно, а помощника я не нашел. Поэтому в остальных комнатах пошел другим путем — собрал металлический каркас, обшил его гипсокартоном и наклеил обои. Так получилось быстрее.

С полами история оказалась сложнее. Зимой пол оставался холодным даже с закрытыми отдушинами. Летом из-под него появились комары, а в доме стоял спертый запах. При этом сами доски не сгнили, и сначала было непонятно, в чем дело.

Я залез в подпол и обнаружил, что воздух там не циркулирует: вентиляционные каналы в фундаменте перекрыли при укладке полов. В подполе было сыро, и я связал с этим появление комаров.

В итоге решил полностью переделать пол. Снял старые доски, сделал стяжку и уложил теплый пол. За сухую стяжку на площади 45 м² заплатил 65 000 ₽. Остальные работы выполнил сам, сверху постелил ламинат.

Теперь по дому можно ходить босиком. Но если бы мы заранее знали о проблемах с вентиляцией подполья, оценивали бы объем ремонта иначе.

Старая кухня была небольшой, поэтому мы решили перенести ее на деревянную террасу. После переделки площадь кухни составила 17 м². Я снял старую штукатурку, выровнял стены гипсокартоном, утеплил их, заменил проводку и перенес коммуникации. Затем заново оштукатурил и побелил.

На пол уложил керамогранит, потолок обшил деревянной вагонкой. Для кухни выбрали бирюзовый гарнитур: хотелось добавить цвета, потому что в остальных комнатах у нас в основном спокойные бежевые оттенки.

Санузел мы тоже перенесли в более просторное помещение. Я провел туда воду и заменил проводку. Ремонт еще не закончил. Планирую уложить плитку на стены и пол.

Вообще, ремонт в таком доме трудно закончить одним рывком. Мы уже живем в нем, пользуемся кухней и комнатами, но продолжаем постепенно переделывать то, до чего раньше не доходили руки.

На участке росло много старых деревьев. Зимой у нас бывают ледяные дожди, и я боялся, что ветки сломаются под тяжестью наледи. Несколько веток орешника уже упали и повредили крышу летней кухни.

Я позвонил по объявлению: за спил одного дерева запросили 9 000 ₽. Решил сэкономить и сам спилить две высокие елки и старый орешник.

Работал бензопилой с лестницы, использовал страховочную привязь. Спиливал ветки по частям, чтобы они не упали на провода. В какой-то момент лестница покачнулась и едва не упала. Мне повезло, что обошлось без травм.

За день я спилил деревья, а потом вывез ветки на специальный полигон. Пни выкорчевал, порубил и сложил в дровник.

Кирпичный гараж оставили: он в хорошем состоянии. На участке есть и летняя кухня, которую переделали под баню. Мы ей не пользуемся: ее нужно ремонтировать, а я пока не успеваю.

Из первого дома мы привезли кур и поселили их в старом курятнике. Потом я построил новый, но птицы перестали нестись — возможно, из-за возраста. Новых заводить не стали, а когда старых кур не стало, я разобрал курятник.

Старыми профлистами, которые остались после замены крыши, я огородил участок там, где не было забора.

Сейчас на участке есть детская площадка, зона отдыха с бассейном и теплица. Растут несколько фруктовых деревьев.

Мы гордимся, что без кредитов и финансовой помощи родственников смогли купить уже второй дом. Восстанавливаем его своими руками, постепенно покупаем материалы, а часть получаем за рекламу в блоге.

Дом обошелся нам в 2 600 000 ₽, на ремонт пока потратили не больше миллиона собственных денег. При этом многое еще не закончено: нужно доделать санузел, обустроить участок, решить, что делать со старой баней и летней кухней.

В будущем хотим обустроить участок — обсуждаем сотрудничество с производителями террас и беседок, думаем посадить газон. Возможно, поставим баню и летнюю кухню.

Мы гордимся, что без поддержки родственников и кредитов купили уже второй дом. Работы еще много, но сейчас я оцениваю его рыночную стоимость примерно в 7 000 000 ₽. Это моя оценка, продавать мы его не пробовали.

Иногда думаем, как сложилась бы наша жизнь, если бы мы остались в Москве. Скорее всего, ничего подобного у нас бы не было. Некоторые наши знакомые до сих пор снимают квартиры. А кто-то последовал нашему примеру — завел блог и купил собственное жилье. Но сейчас мы с женой все чаще обсуждаем новый переезд — на этот раз в город.

Дети растут, и мы думаем об их будущем. Хотим, чтобы у них было больше возможностей. Кроме того, заработок на блоге стал менее предсказуемым. Из-за блокировок и ограничений мы не уверены, что сможем и дальше получать от него достаточно денег. Возможно, со временем мне придется искать другую работу. А в городе зарплаты выше, чем в станицах.

Получается, мы еще не закончили восстанавливать дом, а уже думаем о следующем переезде. Пока ничего не решили. Нам нравится то, что получилось, и расставаться с этим домом будет непросто.