Платим за чужие квартиры: сколько из налогов россиян уйдет на компенсацию семейной ипотеки

Ставки по льготным ипотекам, например по семейной, такие низкие потому, что разницу банкам доплачивает государство.

Если реальная рыночная ипотека 18%, то 12% финансируются из госбюджета. На деле все налогоплательщики платят за тех, кто взял ипотеку по льготным ставкам.

Мы проанализировали проект бюджета страны на 2027 год и плановый период 2028—2029. Расскажем, что там с семейной ипотекой.

В сентябре Минфин сообщил, что из резервного фонда правительства выделили еще 157 млрд рублей на компенсации ставок по льготным ипотечным программам — это затраты на 2026 год. Всего в бюджете 2026 на эти цели заложили 1,28 трлн рублей, а с учетом новой добавки будет 1,44 трлн.

На субсидирование семейной ипотеки в 2027 году запланировали 785,8 млрд рублей, а по всем льготным ипотекам, включая ИТ-программу, сельскую и дальневосточную, компенсации составят 1,26 трлн рублей.

Это сопоставимо с расходами государства в том же году на охрану окружающей среды — 1,21 трлн рублей — или на всю госпрограмму «Обеспечение общественного порядка и противодействие преступности», финансирование которой составляет 1,23 трлн рублей.

В 2028 году на выплаты по семейной ипотеке уйдет 471,7 млрд, а в 2029 — еще меньше, 389,7 млрд. Итого с 2018 по 2029 год государство потратит на компенсации банкам по семейной ипотеке 4,13 трлн рублей.

В ближайшие три года власти намерены сократить расходы на госпрограмму в 2,3 раза — с 907 до 390 млрд рублей. Сделать это позволят два основных фактора:

1. Ужесточение условий выдачи кредитов. Массовую льготную программу закрыли в 2024 году. По семейной ипотеке каждый год вводятся новые ограничения. В результате новых кредитов выдается все меньше и денег из бюджета на их обслуживание тоже нужно меньше.
2. Снижение ключевой ставки — фактическое и ожидаемое. Чем ниже ставка ЦБ, тем меньше разница между льготной ипотекой и рыночной — причем по всем кредитам, включая выданные ранее, — и тем меньше расходы бюджета на компенсацию разницы банкам. Например, в 2026 году среднегодовая ключевая ставка снизилась с 19 до 14,5%. В результате субсидии по всем ипотечным госпрограммам уменьшились в совокупности почти на полтриллиона рублей.

Минфин не раз заявлял, что намерен сократить долю госпрограмм в ипотеке до 25—30%. Об этом говорил, например, замминистра финансов Иван Чебесков. В ведомстве ожидают, что это получится сделать к 2030 году. Власти больше не хотят строить госполитику на массовой поддержке рынка жилья. «Строить государственную политику на том, что большая часть кредитования будет осуществляться на льготных условиях, — это неправильно», — считает Иван Чебесков.

Ранее экономисты ЦБ математически объяснили, что льготные ипотеки еще и вредят рынку: они разгоняют цены и делают недвижимость недоступной. Также льготы стимулируют инвесторов покупать вторые и третьи квартиры, но не решают вопрос жилплощади для простых семей.

Семейную ипотеку до изменений в программе с февраля 2026 года массово брали инвесторы — люди, у которых уже есть квартиры для жизни, а еще есть деньги. По данным Института экономики города, семейной ипотекой в России воспользовались менее 1% семей с детьми. По данным Сбера, с 2020 по 2024 год доля заемщиков с высоким уровнем дохода в госпрограммах выросла с 58,9 до 85,4%, тогда как на людей с низким доходом пришлось лишь 2,5% от общего объема кредитов. Получилось, что налоги всех россиян через семейную ипотеку перераспределялись в пользу богатых людей.

Ипотеку под 6% много критиковали, но и после ужесточения условий нерешенными остались следующие вопросы.

Семейная ипотека стала кредитом для богатых семей. Если обычная семья с зарплатой около 55 000 ₽ у каждого из двух взрослых захочет купить жилье 36 м² с ценой в 6,5 млн рублей, то лишь на то, чтобы собрать первоначальный взнос в 1,3 млн рублей, супругам потребуется год не есть и не пить. Материнский капитал существенной подмогой не будет.

Но, скорее всего, банк просто откажет такой семье в выдаче льготного кредита, так как их дохода недостаточно для ежемесячных платежей. В 2026 году отказывают каждому второму претенденту.

После изменений семейной ипотеки с 1 октября, которые сделали ставку зависимой от количества детей, при сопоставимых сроках и суммах кредитования требования к зарплатам для семей с одним ребенком выросли в 1,4 раза, а для семей с двумя детьми — в 1,3 раза, пишет «РБК-недвижимость».

После получения семейной ипотеки семья рискует скатиться в бедность. Оформление ипотеки на обычную однушку загоняет за черту бедности даже семью с одним ребенком, где работают двое взрослых, если они получают медианные зарплаты по Росстату. И это с учетом того, что официальный прожиточный минимум («линия бедности») из данных Росстата считается заниженным.

Но даже если семья зарабатывает больше, она все равно балансирует на грани: малейшие трудности вроде неоплачиваемого больничного или простоя на работе могут ударить по уровню жизни.

Госпрограмма остается нестабильной. В 2026 году условия семейной ипотеки изменялись уже дважды. Ранее, в феврале, запретили оформлять больше одной льготной ипотеки на семью. Анонс февральского изменения вызвал ажиотаж — люди стремились поскорее взять льготные кредиты по старым условиям, — и после этого начался спад продаж. Такой же ажиотаж был летом, когда анонсировали новые изменения, но потом их вдруг перенесли на октябрь.