Московские власти объявили о большом расширении метро: что будет с ценами на жилье у новых станций

Мэрия Москвы показала план развития метро до 2035 года: новые станции построят в Красногорске, Химках, Мытищах, Балашихе, Ленинском округе и Одинцове.

Глава комплекса градостроительной политики и строительства Москвы Владимир Ефимов сообщил, что это новый этап — расширение Московского транспортного узла за счет выхода в города-спутники. Власти хотят построить 35 новых станций и обещают, что поездки из области в Москву станут примерно в два раза быстрее.

Расскажу, как все это скажется на рынке недвижимости.

Заработать в любом случае получится. Даже если объект не рядом со станцией метро и даже если это будет не самая очевидная локация, при покупке сейчас с горизонтом до 2031—2035 годов можно ожидать значительного роста стоимости.

Если посмотреть назад на 5—10 лет, можно увидеть, насколько сильно изменились цены на недвижимость. Скорее всего, сейчас мы находимся примерно в той же точке, в какой рынок был перед ковидом, когда еще не начался следующий масштабный цикл роста.

Также важно учитывать объем накоплений у населения. На вкладах физических лиц находится порядка 70 трлн рублей. При этом годовой объем рынка вторичного жилья в России составляет около 9 трлн, а первичный рынок — еще примерно 5,5 трлн. В сумме это около 14 трлн рублей.

То есть потенциальный объем денег, который могут направить в недвижимость, сопоставим с пятикратным масштабом всего рынка жилья. При изменении условий на финансовом рынке и снижении привлекательности вкладов часть этого капитала может начать переходить в реальные активы, в том числе в недвижимость. Вот и потенциал роста цен.

Если оценивать потенциальный эффект от развития транспортной инфраструктуры с точки зрения изменения повседневной мобильности жителей, то наибольшие преимущества получат крупнейшие города-спутники Москвы: Красногорск, Мытищи и Балашиха.

Правда, максимальный эффект там получится только в том случае, если новые рельсовые направления интегрируют с существующей городской инфраструктурой, маршрутами наземного транспорта и системой транспортно-пересадочных узлов.

Красногорск, особенно его западная часть, в последние годы активно развивался, но транспортная обеспеченность не всегда поспевала за темпами жилищного строительства. Новые рельсовые связи могут существенно улучшить доступность районов и снизить зависимость жителей от автомобильного транспорта.

Мытищи обладают развитой железнодорожной инфраструктурой, но часть территорий недостаточно охвачена удобными скоростными связями.

МЦД-5 может дать дополнительный импульс для северо-восточного направления и повысить транспортную привлекательность города. При этом есть важный нюанс: текущая железнодорожная инфраструктура проходит не всегда оптимально относительно основных жилых массивов города, поэтому для многих жителей по-прежнему сохраняется необходимость использования наземного подвоза к московскому метро, прежде всего к станции «Медведково». Фактически значительная часть пассажиропотока из Мытищ ежедневно ориентируется на северо-восточный участок московского метрополитена.

Балашиха — это крупнейший город Московской области с населением более 550 тысяч человек. Для него транспортный вопрос острый: высокая нагрузка на Горьковское направление, постоянные заторы в районе станции «Шоссе Энтузиастов» и ограниченное количество удобных сценариев поездок в Москву создают серьезные ограничения для жителей.

Но продление Арбатско-Покровской линии в сторону Балашихи — один из самых неоднозначных проектов. С одной стороны, для жителей города это действительно долгожданное решение транспортной проблемы.

Но есть и обратная сторона. Уже сейчас Арбатско-Покровская линия работает с высокой нагрузкой. Дополнительный фактор — снижение провозной способности из-за эксплуатации семивагонных составов «Русич», которые имеют меньшую вместимость по сравнению с классическими восьмивагонными составами. После подключения новых пассажиропотоков из Балашихи возникает вопрос, как линия будет справляться с дополнительной нагрузкой.

Особенно это может затронуть жителей Восточного административного округа — районов Гольяново, Восточный, Измайлово и прилегающих территорий. Для них открытие новых станций может обернуться парадоксальной ситуацией: долгожданное появление метро рядом с домом будет сопровождаться тем, что уже на следующих после Балашихи станциях пассажирам станет сложнее попасть в вагоны в часы пик.

Одни направления способны существенно изменить доступность целых районов, другие же могут создать дополнительную нагрузку на уже перегруженные участки.

Филевская линия. Продление Филевской линии в сторону Сколкова — проект с более локальным эффектом. Основными выгодоприобретателями станут жители новых жилых комплексов в районе Верейской, в первую очередь территории вокруг Сколковского шоссе.

Маршрут линии выглядит достаточно специфично, поскольку она во многом связана с обеспечением транспортной доступности конкретных зон застройки. При этом до Одинцова линия не дойдет: транспортную функцию этого направления продолжит выполнять МЦД-1.

Сейчас по продлению Филевской линии ведутся изыскания, что можно считать положительным сигналом. При этом проект разделен на этапы: первый связан с участком в районе Кунцевской и Сколковского шоссе, второй — с дальнейшим развитием в сторону медицинского центра, который рассматривается уже после 2031 года.

Центральный участок Калининско-Солнцевской линии. Здесь ситуация остается неопределенной. Ранее рассматривалось несколько станций в центральной части линии, включая Дорогомилово, но в актуальных планах фигурирует в основном станция «Плющиха». Пока нет четкого понимания, как именно будет развиваться этот участок. Проект больше существует в формате стратегического заявления, чем готового строительного решения.

Люблинско-Дмитровская линия. Продление линии на юго-восток также пока находится на стадии общих планов.

Но конкретной трассировки, утвержденного проекта и финансирования пока нет. Предположительно, линия может развиваться в сторону районов за пределами Москвы, включая территории возле Михайлова и Молокова, где в полях будет строительство новых жилых комплексов, но окончательное решение будет зависеть от дальнейшего проектирования.

Рублево-Архангельская линия. Это один из наиболее проработанных новых проектов метро. Здесь есть утвержденная концепция, проведенные подготовительные работы и более понятные перспективы реализации.

Главные бенефициары — западная часть Красногорска, жилые комплексы вдоль Новорижского шоссе, район «Изумрудных холмов» и территории рядом с Николо-Урюпиным.

Особенно выиграют районы Красногорска, которые находятся далеко от станций МЦД и где фактически ограниченный выбор транспорта. Для них это будет не просто новая линия, а изменение самой транспортной модели города.

Троицкая линия. Это один из наиболее проработанных проектов. Здесь есть финансирование, проектная документация, изыскания и активное строительство. Поэтому в отличие от многих других перспективных направлений это уже не концепция, а реализуемый объект.

Ее появление должно существенно улучшить транспортную доступность новых территорий Москвы и снизить зависимость жителей от наземного транспорта.

Для уже построенных и будущих микрорайонов, включая застройку вокруг Дрожжина, ключевое значение имеет ближняя рокадная линия  ​— будущая 19-я линия метро. Сейчас она проектируется как продолжение Бирюлевской линии после участков, которые уже находятся в строительстве. Именно она должна принять на себя пассажиропоток из этих районов и разгрузить существующие маршруты.

У продления Люблинско-Дмитровской линии другая задача — обеспечить освоение полей между Володарским и Каширским шоссе и рекой Юшункой. Возможно, сюда добавятся и обширные территории между Каширским шоссе и трассой М4.

Но здесь возникает вопрос пропускной способности. На мой взгляд, двух станций для такого масштаба застройки недостаточно. Они дадут новым кварталам доступ к метро, но весь дополнительный поток пойдет дальше по той же ветке — на участки, которые уже загружены в утренние и вечерние часы пик. Получится каскадный эффект: новые районы добавляют пассажиров, а нагрузка растет по всей линии.

Поэтому нужны поперечные связи, которые позволят людям ехать между районами, не направляясь каждый раз в сторону центра. МЦК и БКЛ уже показали, насколько такие маршруты помогают перераспределять потоки. Теперь эту задачу должна решать ближняя рокадная линия.

Главный вопрос — сроки. Ее строительство ожидается после 2035 года, а жилье появляется уже сейчас. При таком разрыве между застройкой и развитием транспорта мы рискуем получить еще десятилетие пробок, очередей и перегруженного метро.

Самый большой риск здесь — маркетинговое обещание: «Метро скоро, покупайте сейчас». До 2035 года еще девять лет. Для покупателя это огромный срок, за который могут измениться и город, и транспортные планы, и собственные жизненные обстоятельства.

Давайте вспомним 2016 год: только запустили МЦК, прошла знаменитая «ночь длинных ковшей»  . Это была совсем другая Москва. Что будет еще через девять лет? Хочется верить, что город станет удобнее, но вкладывать деньги сегодня исключительно в обещание метро к 2035 году я считаю неразумным.

Для меня минимальное основание всерьез учитывать будущую станцию при покупке — выполненные проектные работы, подтвержденное финансирование и проведенные инженерно-геологические изыскания. Но даже это не гарантия открытия в срок. Маршрут могут изменить, финансирование — сократить, сроки — перенести. Поэтому оценивать квартиру нужно прежде всего по тому, как вы сможете жить в ней уже сейчас.

В целом можно разделить будущие проекты на три категории:

1. Реально реализуемые и проработанные — Троицкая, Рублево-Архангельская и Филевская линии.
2. Имеющие высокий потенциал, но требующие доработки — Арбатско-Покровское направление в Балашиху.
3. Просто планы — все остальное.

Показательный пример — транспортные сложности Дрожжина и Боброва. Сам жилой комплекс может быть качественным: хорошие квартиры, благоустроенные дворы, все необходимое рядом. Но если для повседневной жизни вам нужна Москва, решающим становится путь до нее. Очередь на автобус до метро, переполненный транспорт или ежедневные пробки на машине могут перечеркнуть значительную часть преимуществ жилья. На красивой картинке этот ежедневный маршрут обычно остается за кадром.

Обращайтесь за помощью к сертифицированным риелторам, сведения о которых можно проверить в реестре Российской гильдии риелторов. Задача специалиста — показать конкретные сценарии покупки и их ограничения, чтобы решение опиралось на расчет.

В целом я бы не сводил выбор недвижимости и стратегию сохранения капитала к поиску обещанной станции метро. Есть и другие варианты: рассрочки, ипотечные программы с фиксированной ставкой на весь срок, а за пределами недвижимости — например, облигации федерального займа. Каждый вариант нужно считать отдельно: сравнивать полную стоимость, риски, сроки и возможность выйти из вложения.