Застройщики переключились на жилье для богатых: чем это обернется для обычных людей
Дешевых квартир строится все меньше.
Девелоперы полагают, что жилье для богатых принесет больше прибыли, а в «человейниках» уже нет смысла: их возводили под массовые льготные программы ипотеки.
Разберемся, что происходит.
Как меняется доля жилья для богатых
Около 75% общего объема запуска жилья в Москве в первом полугодии 2026 года пришлось на дорогую недвижимость, приводит данные «Коммерсант» со ссылкой на Ricci.
Компания Core.XP анализирует данные объявлений: в премиум-классе жилья на начало августа 2026 года насчитывалось 5,5 тысячи лотов, что на 19% больше, чем годом ранее. В делюкс-классе — около тысячи лотов, плюс 9% год к году. А наибольшее снижение аналитики зафиксировали в комфорт-сегменте: количество лотов в продаже уменьшилось на 40% год к году и составило четыре тысячи.
«Таким образом, общее снижение количества доступных объектов сопровождается изменением структуры рынка: доля массового предложения сокращается, тогда как премиальные сегменты постепенно усиливают свое присутствие», — говорится в сообщении Core.XP.
По данным того же агентства и компании «Метриум» на начало августа, доля массовых новостроек в Москве обвалилась до исторического минимума в 22,9% — это квартиры, которые уже в продаже.
Новая Москва сталкивается с вымыванием наиболее доступных квартир до 10 млн рублей. Уже 27% предложения составляют квартиры 50—70 м² за 15 и более миллионов рублей.
Как распределяются доли предложения квартир в Новой Москве — главном оплоте массового жилья
| Площадь / Стоимость | до 5 млн рублей | 5—10 млн рублей | 10—15 млн рублей | 15+ млн рублей |
|---|---|---|---|---|
| до 30 м² | <0,1% | 2% | 5% | 0,2% |
| 30—50 м² | — | 3% | 19% | 15% |
| 50—70 м² | — | 2% | 5% | 27% |
| 70—90 м² | — | 0,3% | 1% | 17% |
| 90+ м² | — | — | <0,1% | 4% |
К чему готовиться простым ипотечникам
Сокращаются два сегмента квартир:
- Экономкласс — самые дешевые квартиры в «человейниках», которые люди покупали в ипотеку, часто льготную.
- Комфорт-класс — недвижимость среднего уровня: не для бедных, но и не для богатых. В таких квартирах более удобные планировки, могут быть закрытые дворы, сами квартиры побольше, а материалы получше.
То, что застройщики возводят меньше квартир названных сегментов, означает следующее.
Выбор исчезнет — существующее эконом- и комфорт-жилье будет рано или поздно распродано. Покупателям придется брать квартиры там, где их предлагают, при этом еще и состязаться с другими покупателями с той же платежеспособностью. Эксперты говорят, что запаса квартир в новостройках в целом по России хватит еще примерно на 4,5 года, по другим оценкам — на 3,3 года. Для Москвы — 2,4 года.
Цены вырастут. Они уже растут: за год в бизнес-сегменте Москвы стоимость увеличилась на 32%, до 568,4 тысячи рублей за 1 м². В комфорт-классе — на 30%, до 445,9 тысячи рублей за 1 м².
Дешевое жилье начинает дорожать за счет дефицита, а дорогое — само по себе, так как застройщики хотят еще увеличить прибыль, а наценка в дорогих сегментах не играет решающей роли для покупателя.
Города с большой долей элитного жилья постепенно превращаются в территории для избранных. Таковой уже стала Старая Москва. За первые шесть месяцев 2026 года здесь вообще не появилось новых проектов в массовом сегменте: все новые запуски пришлись на бизнес-, премиум- и делюкс-классы.
Массовый покупатель эконома остается на задворках и вынужден все больше времени проводить в электричках, чтобы добраться до работы, и смешиваться с приезжими из других регионов или зарубежья. Более-менее сегрегацию сглаживает вторичный рынок, но он тоже ограничен.
Сергей Леонтьев
автор телеграм-канала «Недвижа»
Настоящий дефицит жилья начнется позже
Для большинства жителей страны переориентация застройщиков на премиальное жилье пока ничего не значит, потому что объемы, которые сейчас строятся, просто не продаются. Дефицит жилья в сегменте эконом- и комфорт-класса может возникнуть в 2028—2029 году, если ситуация кардинально не поменяется.
Смогут ли застройщики быстро переориентироваться обратно? Нет. Нужен минимум год, чтобы найти площадку и ввести ее в работу. Но все-таки, если застройщик начал возводить премиальное или бизнес-жилье, это не значит, что все остальные проекты он просто бросил. Они будут неспешно развиваться, а застройщики — договариваться с банками о снижении ставок по площадкам. Никто не увольняет всех сотрудников и не переходит целиком на элитку. Ни один застройщик себе такого позволить не может.
Насколько это вообще хорошо и справедливо, что девелоперы не решают задачи жилищной политики страны, а строят квартиры для инвесторов, тем самым, наоборот, ухудшая доступность жилья для тех, кому оно нужнее всего? Это бизнес. Любой девелопер в первую очередь бизнесмен, и главное для него — заработать деньги. Вопрос о справедливости нужно переадресовать государству. Почему за 30 лет не создали ни одного государственного холдинга, который строил бы на землях госфонда и продавал квартиры для малоимущих? Этого не происходит — значит, государству это не нужно. И точно это не вина застройщиков.
Сейчас нет механизмов, которые позволили бы государству строить дешевое жилье и раздавать его малоимущим. Даже московская программа реновации наполовину коммерческая: на месте снесенных пятиэтажек строятся десятиэтажки, и разница в этажах продается. В других регионах не придумали даже этого.
Сыграет ли ставка застройщиков на состоятельных покупателей
Столичные застройщики ориентируются на платежеспособного покупателя, которому не нужна ипотека, тем более льготная, а миллион-другой разницы в цене вообще не играет роли. Покупатель премиума и делюкса чаще использует рассрочки от застройщиков, живые деньги или закрывает сделки за счет продажи бизнеса или других активов.
За счет таких покупателей с высоким чеком девелоперы надеются выжить в условиях, когда рынку недвижимости все тяжелее. Отчетливое ухудшение видно прежде всего в массовом сегменте: льготных программ почти не стало, обычная рыночная ипотека выдается под огромный процент.
Богатые клиенты, как правило, покупают жилье не для того, чтобы в нем жить. Это еще одно их отличие от клиентов эконома кроме дохода. Для состоятельных людей недвижимость — инвестиция или просто «парковка денег», поэтому рынок зависит от общего экономического климата и заинтересованности людей в «бетонных кошельках».
По словам экономиста Олега Вьюгина, жилье — это реальный актив. Это не деньги на счете, а ощутимая квартира, то есть реальная вещь, которая может приносить доход.
Экономист-географ, профессор МГУ Наталья Зубаревич утверждает, что до последнего времени элитное жилье продавалось, так как покупатели вкладывались в недвижимость, чтобы диверсифицировать активы. «Может быть, произошло насыщение, но ставка девелоперов на смещение в сторону ввода более дорогого жилья начинает буксовать», — говорит эксперт.
Тот же Олег Вьюгин констатирует, что инвестиции в жилье сокращаются, но не по всем сегментам: «Инвестиции в жилье как никогда упали <…> Инвестируют в люксовое жилье, которое всегда будет пользоваться спросом, даже если в России будет революция. Покупают, прячут бабло, квартиры по 500 млн рублей, машино-места по 40 млн рублей. А куда эти деньги еще девать? Вывести их нельзя, а риски есть. Чуют нутром, что что-то тут не так».
Москва с деньгами, а что в других городах
Классический массмаркет теперь удел региональных рынков. Крупные застройщики вроде ПИК или «Самолета» выходят туда со своими проектами, чтобы сохранить экономику на фоне сжатия столицы.
Стабильным остается рынок Петербурга: здесь комфорт-класс полностью доминирует и занимает 77% предложения, при этом доля не меняется. Возможно, это указывает на меньшие аппетиты застройщиков: они готовы работать со сдержанным чеком.
В Петербурге вымывание идет не по классам, а по ценам
В Петербурге экономкласс, который был хорошо представлен, за последние годы просто пропал. Это связано как с покупательной способностью населения, так и с тем, что объекты, которые раньше назывались экономом, теперь подаются как комфорт или бизнес.
То есть в Петербурге вымывание идет не по классам, а по ценам: квартир нижнего ценового сегмента стало сильно меньше. Это связано с тем, что очень интенсивно сокращался объем строительства: последнее время каждый год Петербург терял по миллиону квадратных метров в разрешениях на строительство. С 12 млн квадратных метров строительного задела в 2019 году упали до 5 млн квадратных метров в 2025 году.
Это, в свою очередь, связано с дефицитом участков и откровенными сложностями в согласованиях стройки. Если уж удается застройщику запустить проект, он просто вынужден продавать его как можно дороже, потому что новые разрешения получать все сложнее. Это дорогие проекты, и застройщики их старательно дорабатывают, чтобы по классу объект соответствовал затратам. Странно делать невысокие цены, когда столько проблем.
Плюс город очень интенсивно обременяет застройщиков социальной нагрузкой, что уже совершенно никого не удивляет и не смущает. В приличных локациях социальная нагрузка в 80—100 тысяч рублей с 1 м² уже никого не удивляет: это строительство школ, садиков и других соцобъектов. Не получится построить эконом при таких условиях.
Сегмент не пропал, а просто ушел в Ленобласть. Подавляющий его объем сосредоточен в районах, которые срослись с Петербургом. Это Кудрово, Новосаратовка, Мурино, Лаголово, Новоселье. В целом во Всеволожском и Ломоносовском районах сейчас сосредоточен огромный объем стройки.
Что в итоге
- Везде говорят, что цены на новостройки растут, но они растут не только сами по себе, а во многом за счет структурной трансформации. Если застройщики стали выводить больше элитного жилья, то общий ценник на квартиры вырос просто потому, что элитная недвижимость стоит сильно дороже экономкласса.
- Застройщики начали хитрить с классами жилья и, кажется, уже сами запутались, что такое комфорт и чем бизнес отличается от полулюкса. Под видом дорогого продают дешевое, но с названием дорогого — и ведь покупают. В России нет официальной классификации жилья, так что девелоперы действуют как хотят.
- Чтобы удовлетворить спрос со стороны «мелких буржуа», у которых деньги есть, но не слишком много, девелоперы начали резать площади. Так на рынок выходят квартиры бизнес- или премиум-класса, по размерам сопоставимые с однушками на Коммунарке или в Мурине.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
