Конец эпохи комиссий: как риелторов незаметно выживают с рынка аренды
Большинство арендаторов хочет снимать квартиру и не платить комиссию риелторам.
Опрошенные Т—Ж цифровые платформы подтвердили тенденцию. Но все равно значительная часть людей оказывается в сделках с агентами. Разберемся, что стоит за желанием людей сэкономить и только ли в комиссии дело.
Арендаторы хотят снимать без риелторов, но все равно пользуются их услугами
Из-за экономической ситуации арендаторы экономят деньги и не хотят платить комиссии риелторам. Согласно опросу «Авито-недвижимости» и агентства OMI, 79% россиян предпочитают арендовать жилье напрямую у собственника. В крупных городах эта доля доходит до 88%.
Допустим, квартира стоит 60 000 ₽ в месяц. Считаем стандартные расходы:
- первый месяц — 60 000 ₽;
- депозит — 60 000 ₽;
- комиссия агента 50% — 30 000 ₽.
То есть нужно 150 000 ₽, а если комиссия будет 100% — уже 180 000 ₽ единоразово. Это примерно в полтора раза больше среднемесячной зарплаты по России . Получается, чтобы просто заехать в арендную квартиру, обычному россиянину надо копить деньги несколько месяцев.
Лидия
снимала с риелтором и без
Я снимала квартиру в Петербурге. Комиссия риелтора была 17 500 ₽, это 1/2 арендной платы. С этой квартиры я вскоре съехала.
Второй раз комиссия была тоже 1/2 от аренды, но в итоге агент запросил только 10 000 ₽ за «фотоиздержки». С этой квартирой все сложилось более удачно.
Были риелторы, которые отправляли меня на «Домклик». Там надо регистрироваться через Сбер, получать какой-то код, потом они обещали со мной связаться, но в итоге ничего. Вообще, очень часто нет никакой обратной связи. Агенты просто не читают сообщения. Они просят по 50—100% комиссии, а никакой заинтересованности с их стороны не видно.
Что происходит на платформах аренды
На «Циане» без комиссии в 2026 году выставлено 39% арендного жилья, а годом ранее было 37%.
На «Авито» в июле доля объявлений о долгосрочной аренде без комиссии составила 54% — на пять процентных пунктов больше, чем в том же месяце прошлого года. Доля таких предложений в Москве в июле составляла 51%, а в Петербурге — 50%. Увеличение за год на 9,5 и 6 процентных пунктов соответственно.
По данным опроса «Авито» и OMI, 39% респондентов нанимают агентов. При этом 78% опрошенных при обращении к ним ожидали, что те предоставят больше вариантов аренды, чем есть в открытом доступе.
Как меняются комиссии с арендатора на «Циане»
| Комиссия с арендатора | 2021 | 2023 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|
| нет | 51% | 48% | 37% | 39% |
| менее 25% | 3% | 2% | 2% | 2% |
| 26—50% | 35% | 38% | 42% | 41% |
| 51—75% | 6% | 7% | 13% | 13% |
| 76—99% | 2% | 1% | 3% | 2% |
| 100% и выше | 3% | 3% | 4% | 3% |
| Комиссия с арендатора | 2021 | 2023 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|
| нет | 51% | 48% | 37% | 39% |
| менее 25% | 3% | 2% | 2% | 2% |
| 26—50% | 35% | 38% | 42% | 41% |
| 51—75% | 6% | 7% | 13% | 13% |
| 76—99% | 2% | 1% | 3% | 2% |
| 100% и выше | 3% | 3% | 4% | 3% |
Нам не удалось найти примеры, в которых цифровые платформы мотивировали собственников не обращаться к агентам и выставлять объявления самостоятельно. Похоже, увеличение доли таких предложений — это естественный процесс.
Но интернет-площадки внедряют функции, в основном платные, которые эксплуатируют эту тенденцию. Чаще всего это быстрый доступ к контактам владельца квартиры, когда номер телефона открываются для оплатившего услугу сразу, а для всех остальных — через несколько часов.
Я отношусь к риелторам со сдержанным неудовольствием: я сам нахожу квартиру в объявлениях и еще при этом должен риелтору отвалить кучу бабла за то, что нашел. Я понимаю, если платит собственник, с которого риелтор снимает головную боль, но арендатор, получается, платит трижды: аренду, залог и комиссию. Это не очень справедливо.
Но последний опыт общения с риелтором скорее говорит о пользе такого специалиста. Я нашел квартиру на «Циане» в 2023 году, там был контакт женщины-риелтора, а собственник жил не в России. Она мне все показала: все документы по собственности, доверенность на подписание, договор и так далее. Только первый договор аренды я подписал с собственником, а все продления уже подписывал с ней. Комиссию взяла 50%.
Чем она мне помогала:
- Сняла с меня задачу всякого аварийного ремонта в квартире. Дом, в котором я жил, уже старенький, коммуникации обветшали, постоянно что-то текло. Сначала я вызывал специалистов с «Яндекс Услуг», но хозяину квартиры не понравилось, что ремонт обходится дорого. В итоге стали вопрос решать через риелтора — я просто писал этой женщине, и она присылала специалиста. Сумму вычитали из квартплаты.
- Риелтор встала на мою сторону, когда в один момент хозяин решил резко повысить квартплату. Это было, когда в Москве вся аренда выросла на 30%. Она объективно оценила ситуацию, учла, что арендатор я адекватный и надежный, плюс в моменте народ резко снизил активность по поиску жилья. Договорились на повышение, которое устроило собственника и не сильно напрягло меня.
Сейчас я уже съехал с этой квартиры, поскольку она попала под процесс раздела имущества, стал непонятен правовой статус. К тому же собственники пытались меня вовлечь в процесс раздела, что, разумеется, мне не понравилось.
На месте собственника я был бы этому агенту очень благодарен. Она действительно упрощала коммуникации.
Но я склонен считать, что это скорее редкий пример того, как должен работать риелтор. Чаще всего такие люди не особо вовлечены в коммуникации, берут комиссию до 100% и просто исчезают.
Интерес к услугам риелторов сохраняется, если надо срочно. В сезон переездов, который обычно приходится на июль-сентябрь, арендаторы чаще обращаются к агентам, чтобы побыстрее найти жилье.
Также агенты все еще нужны в сложных случаях. «Есть кейсы (сделки без личного присутствия, сделки с элитной недвижимостью, сделки со специфическими требованиями к арендаторам), где с агентом, юристом или помощником проще. Есть и собственники, которые просто не хотят, не могут или не располагают временем этим заниматься», — объяснил Т—Ж главный аналитик «Циана» Алексей Попов.
Почему растет доля аренды от собственников
Цифровые сервисы вытесняют агентов. Платформы предлагают готовые шаблоны договоров, видеотуры по квартирам, дистанционное заселение и подписание бумаг, оплату в безопасных сервисах и цифровые проверки, а еще берут на себя коммуникации и разрешение конфликтов между хозяевами и жильцами.
Но смогут ли платформы целиком заменить агентов, пока непонятно. Так, одна из опрошенных нами собственниц пыталась сдать жилье через сервис, где в принципе нет разовой комиссии для арендатора и все максимально цифровизировано. В итоге на просмотры пришли:
- парень, обошедший верификацию по чужому паспорту;
- мужчина с судимостями;
- курящий молодой человек, хотя квартира была выставлена с запретом на курение.
Еще риелторы сами уходят с рынка аренды. Он кажется им невыгодным по сравнению с куплей-продажей, где комиссия значительно больше.
Руководитель категории долгосрочной аренды «Авито-недвижимости» Константин Каменев говорит, что собственники жилья все это почувствовали: «Некоторые владельцы объектов могут рассматривать возможность сдать квартиру напрямую как конкурентное преимущество, поскольку это позволяет потенциальным арендаторам снизить расходы на переезд, в частности сэкономить на комиссии».
Лидия
снимала с риелтором и без
Когда я переезжала в Петербург, снимала квартиру дистанционно. Списалась с агентом на «Циане». Он прислал мне договор, и там был пункт, что я должна платить за капремонт. Агент сказал: «Вам что, сложно 700 ₽ в месяц платить?» Потом обещал, что обсудит это с собственником.
Когда я прилетела в Питер, риелтор перенес встречу на два часа, а потом опоздал на час. Мы встретились с собственником, там в договоре оказалось все то же самое про капремонт. Потом по счетчикам мне выставили еще 40 м³ воды, так как пункты в договоре об этом не были заполнены риелтором, а я не проследила.
Чего хотят собственники арендного жилья
«Циан» и сервис «Карма» выяснили, что на рынке аренды есть высокий спрос на проверку платежной дисциплины жильцов, но системного инструмента пока не хватает.
Так, 78% собственников готовы пользоваться сервисом проверки арендаторов, чтобы узнать об их долгах, просрочках по кредитам или процедуре банкротства. Но на практике лишь 14% как-то проверяют жильцов, а 55% никогда этого не делали.
Примечательно, что 41% арендаторов готов раскрыть данные о финансовой надежности, если это ускорит поиск жилья и повысит шансы. Люди говорят, что постоянно сталкиваются с конкуренцией и за хорошую квартиру приходится биться с другими съемщиками.
Что в итоге
- Роль риелтора в условиях цифровой среды и большей прозрачности становится все более непонятной. Ситуация усугубляется действиями агентов, которые берут комиссию, но не предоставляют внятных услуг, а порой еще и мешают сторонам договориться. Агенты, которые берут деньги за то, чтобы просто открыть дверь, вероятно, скоро «вымрут», а выживут те, кто перестроится в полноценных доверительных управляющих или сервисных специалистов.
- На фоне отсутствия понятных правил игры и специального закона об аренде роль регулятора берут на себя цифровые площадки. Они не просто помогают найти или сдать жилье, а посредничают и могут даже судиться от имени участника сделки.
- Рынок аренды в России переходит из дикого состояния в более-менее цивилизованное и движется к европейской модели, где арендатору нужно доказывать свою платежеспособность. Пока у нас не требуют рекомендательных писем от предыдущих арендодателей и не смотрят кредитный рейтинг, но может дойти и до этого.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
