Сдача квартиры как вторая пенсия: сколько денег остается на руках в конце 2026 года

Средняя квартира в Москве сдается за 100 тысяч рублей в месяц, в Петербурге — за 52 тысячи, в остальных городах — за 36 тысяч.

Но собственник получает меньше этих сумм: квартиру сейчас дольше приходится держать пустой, а часть денег уходит на налоги, ремонт и поиск арендатора.

Мы подсчитали, сколько остается на руках, и сравнили это со средней пенсией.

Доходность от сдачи квартиры низкая. Согласно обзору «Дом-рф» за третий квартал 2026 года, в Москве и Петербурге она составляет 4,5% в год, в других городах — 5,5%. «Дом-рф» считает ее как годовую арендную плату, поделенную на медианную стоимость квартиры в новостройке. На пике два года назад доходность в Москве была на 3,5 процентного пункта выше — 8%.

За квартал аренда подорожала, но осталась дешевле, чем год назад: в Москве — плюс 13%, в Петербурге — рост на 9%, в других городах — на 3%.

Аналитики «Дом-рф» не видят предпосылок, что в ближайшее время доходность заметно изменится.

Медианный срок, за который сдавались квартиры в июле — сентябре, в Москве вырос до 33 дней, в Петербурге — до 35, в остальных городах — до 45. За квартал он увеличился на 10, 4 и 15 дней соответственно.

Причина в том, что объявлений по-прежнему много: на 1 октября их было 112 тысяч — на 27% больше, чем годом раньше. У арендаторов есть выбор, поэтому собственникам не удается сильно поднимать цены.

Мы взяли средние цены из обзора «Дом-рф» и сделали несколько допущений.

Предположили, что жильцы меняются ежегодно и квартира пустует столько, сколько обычно длится поиск арендатора, по данным «Дом-рф». Собственник оформлен как самозанятый и платит налог 4%. На мелкий ремонт и замену техники уходит 5% годовой аренды.

Половину месячной платы собственник единожды отдает риелтору за поиск арендатора, чтобы лишний раз ни с кем не общаться самому. Комиссию агента часто платит арендатор, но исходим из предположения, что пожилой собственник не захочет сам заниматься сдачей через электронные площадки.

Коммунальные платежи мы не учитывали, так как их, как правило, вносят арендаторы.

В итоге собственник получает 75—78% суммы из объявления. Реальная доходность в столицах опускается до 3,5% в год, в других городах — до 4,1%.

Если сравнить с пенсией, картина такая. Средний размер назначенных пенсий в сентябре 2026 года составил 25 469 ₽. То есть московская квартира приносит в месяц три средние пенсии, петербургская — полторы, квартира в другом городе — чуть больше одной.

Лишний месяц простоя — это большие убытки. Если московская квартира пустует на месяц дольше, собственник теряет 100 тысяч рублей. А если сразу снизить цену на 5%, за год он недополучит 60 тысяч. Сейчас, когда квартир на рынке много, завышенная цена чаще всего оборачивается неделями ожидания и проще скинуть цену, чем сидеть и ждать более сговорчивых жильцов.

Однушки и двушки сдать проще. По данным «Дом-рф», в третьем квартале они сдавались быстрее остальных — за 39 дней. Владельцам студий и квартир побольше понадобилось от шести до семи недель на заключение договора.

При этом только однушки вернулись к прошлогодней цене: 40 тысяч рублей в месяц в среднем по стране. Их предложение за квартал сократилось на 14%.

Налоговый режим влияет на доход. Если вместо налога для самозанятых платить НДФЛ 13%, московский собственник в нашем примере получит 69 900 ₽ в месяц — на 8 000 ₽ меньше.

Доход от аренды может повлиять на социальные выплаты. Тем, кто получает социальную доплату к пенсии или субсидию на оплату ЖКУ, стоит заранее уточнить в социальном фонде и органах соцзащиты, как доход от аренды и статус самозанятого повлияют на эти выплаты. Их могут снять, увидев поступления от нанимателей.

Реальная сумма аренды может оказаться ниже. Особенно если жилец торгуется. Цены в обзоре «Дом-рф», который мы положили в основу этой статьи, взяты из объявлений — это пожелания владельцев квартир, и они могут расходиться с настоящими сделками.