«Лучше в парке погулять»: почему мы перестали ходить в ТЦ и что с ними будет
Пришла пора констатировать смерть классических торговых центров как формата розничной торговли.
Чем дальше, тем больше ТЦ закрываются или меняют профиль. Их владельцы говорят, что совпало множество причин: экономические проблемы, расцвет онлайн-торговли, уход западных брендов и многое другое.
Посмотрим, что происходит с торговыми центрами в России и почему простые люди потеряли к ним интерес — правда, пока еще не все.
Почему они закрываются
По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2026 года по всей стране открылись лишь девять торговых центров суммарной площадью 94 000 м². Это в три раза меньше, чем в прошлом году.
До сих пор собственники ТЦ жили за счет региональной экспансии: даже в небольших городах открывались достаточно крупные моллы. Этот процесс прекратился. Генеральный директор компании «IDEM-консалтинг» Екатерина Гресс отмечает, что, например, в Нижнем Новгороде и Екатеринбурге новые комплексы не открывались уже несколько лет.
Глава Союза торговых центров Булат Шакиров заявил, что в ближайшие два года около 10% столичных ТЦ могут прекратить работу либо их снесут после продажи.
Причин кризиса несколько.
Закрытие магазинов внутри ТЦ. В 2025—2026 годах закрылись точки брендов Deseo, Etam, Inсity, KChTZ, Luzeen, Megatop, Mellow, Meyel, Mollis, Noun, Prav.da, Urban Vibes, Yollo. Ушли из офлайна и сфокусировались на онлайн-продажах Cosareve, Durpee, I AM Studio, Inspire Girls.
В апреле 2026 года компания «Марка-рус», входящая в структуру Fiba Retail Group турецкого миллиардера Хюсню Озйегина, решила закрыть все магазины турецких брендов Oxxo, Club, NetWork и Mudo на российском рынке.
По данным на июль 2026 года, за 12 месяцев в качественных торговых центрах Москвы прекратили работу около 2,3 тысячи торговых объектов, включая островные форматы, пишет «Коммерсант». 11,6% площадей пустуют. Владельцы ТЦ вынуждены снижать аренду, а значит, и свою прибыль.
Живу одна, довольно далеко от центра. Где живу, есть только продуктовые магазины, туда гулять не ходят. Раньше раз в месяц ездила в центр, «в люди». Посмотреть, как одеваются, какие магазины новые открылись, выпить кофе, просто побыть среди людей, перезагрузиться.
А теперь совсем не тянет в ТЦ. Люди почти бегом проносятся, заходя в магазины за чем-то конкретно. Посетителей стало заметно меньше, некоторые магазины совсем не пользуются спросом. Кофейни тоже почти пустые: мало кому захочется выпить чашку кофе за 580 ₽. Раньше в ТЦ «Мега» центром притяжения была «Икея», а сейчас притяжения нет вообще. Любимые магазины ушли, а те, что остались, не предлагают ничего интересного. Цены взлетели до небес. Везде продают одно и то же.
Тоска, одним словом. Лучше в парк пойти погулять.
Конкуренция со стороны маркетплейсов. Они перетянули на себя огромную долю продаж стандартных товаров. Уже мало кто боится покупать одежду или обувь онлайн, ведь маркетплейсы успешно решили вопросы с примеркой.
У людей сформировалась устойчивая привычка покупать в интернете, а легкость открытия пунктов выдачи заказов позволила маркетплейсам максимально приблизиться к потребителям. Больше не надо ехать на другой конец города и готовиться к походу в ТЦ как к празднику: все нужное забирают на первом этаже своего же или соседнего дома.
Основным конкурентом ТЦ стал диван. Люди сидят дома и заказывают все оттуда. Это удобно, доступно и быстро.
Дорогие кредиты. Высокая ключевая ставка делает кредиты для ТЦ очень дорогими — они не могут развиваться. Денег иногда нет не то что на строительство новых объектов, а даже на поддержание порядка в старых.
Снижение доходов населения. Реальный платежеспособный спрос уменьшается, люди ходят по ТЦ меньше или же заходят туда «просто посмотреть».
Егия Асатрян
эксперт в сфере девелопмента и управления коммерческой недвижимостью
Хорошие торговые центры сегодня не пустуют
Крупные международные бренды ушли из страны, но на их место пришли другие сильные игроки, которые сегодня занимают площади в торговых центрах. Например, Melon Fashion Group — классные ребята, активно развиваются.
Я не говорю о торговых центрах, где изначально неудачно выбрали локацию: они бы не выжили ни с «Икеей», ни с Zara. Но в хороших ТЦ сегодня практически нет свободных помещений. Зайдите в «Авиапарк», «Европейский» или «Афимолл» в Москве — там появляются новые интересные концепции.
Иногда реконцепция вообще не требует радикальных изменений. Можно заменить фитнес-клуб, который перестал соответствовать ожиданиям аудитории, на другого оператора, который лучше понимает своего клиента. Где-то вместо одного крупного фастфуд-оператора эффективнее работают несколько небольших, но более интересных концепций — и совокупно они могут давать собственнику больший доход.
Хороший пример — фудхолл в ТЦ «Европейский». Там создана среда, в которой разные операторы могут зарабатывать, а само пространство остается интересным для посетителей. При этом они не строили концепцию на привычных бургерных.
А теперь посмотрим на ТЦ «Атриум». Когда-то это был один из самых сильных торговых центров Москвы: великолепная локация напротив Курского вокзала. Но «Атриум» начал устаревать еще тогда, когда в России работали практически все международные бренды. В какой-то момент объекту просто не хватило новой концепции, которая снова сделала бы его актуальным для посетителя.
Есть пример и из нашей практики. Мы управляем торговым центром площадью 15 000 м² в отличной, возможно, лучшей локации одного города. Когда мы зашли в проект, объект был в тяжелом состоянии и наполовину пустовал. Самые сложные площади в торговом центре — как правило, верхние этажи. Раньше там находился мебельный центр, который мы решили заменить детским развлекательным оператором. Но сам по себе правильный профиль арендатора еще ничего не гарантирует.
Сегодня этот оператор работает слабее, чем мог бы. Мы постоянно предлагаем совместные активности, мероприятия, дополнительные инструменты продвижения. Но управляющая компания не может заменить оператору его собственный маркетинг. На дворе 2026 год. Уже недостаточно поставить несколько горок и ждать посетителей. Люди стали гораздо требовательнее.
Сейчас мы совместно разрабатываем план, как сделать из просто детского центра современный продукт с серьезными инвестициями, хорошей программой и постоянной работой с аудиторией.
Перенасыщение площадями. Моллы задумывались как «город в городе»: строились огромные коробки размером с футбольный стадион и рядом такие же парковки.
Избыток торговых площадей ощущался еще 10—15 лет назад. В регионах есть нормативы на этот счет, и повсеместно по стране они превышены.
Так, в 2011 году в Тверской области вышли из регионального норматива 479 м² торговой площади на 1 000 человек. В Ярославле к 2020 году свой норматив превысили в 2,4 раза. В Перми к 2024 году обеспеченность торговыми площадями составила 1 553,8 м² на 1 000 человек— в три раза больше показателя Москвы в том же году. А в 2026 уральские СМИ пишут, что пермские торговые центры стоят брошенными и их никто не покупает.
Возможно, перед нами стратегическая ошибка бизнеса: владельцы торговых центров надеялись, что этот праздник никогда не закончится, и без оглядки открывали новые объекты, но все оказалось иначе.
Некоторые торговые центры для ряда предпринимателей не были основным бизнесом: люди зарабатывали в других сферах и инвестировали в коммерческую недвижимость и землю — делали своеобразный задел на пенсию. Никто не мог предугадать пандемию, санкции и взрывной рост e-commerce. Сегодня эти инвесторы оказались в ситуации, когда их объекты потеряли ликвидность, и они не знают, что делать.
Как людей пытаются вернуть в ТЦ
Владельцы перепрофилируют ТЦ в другие форматы, чтобы превратить место для покупок в территорию, где можно провести несколько часов. На конференции по недвижимости «Движение» летом 2026 года мы услышали такие варианты, как это происходит на деле.
Термы как новое переосмысление бань. Термы — это большие общественные комплексы для отдыха и оздоровления, которые используют природную минеральную или термальную воду. Посетитель платит за время, а внутри пользуется бассейнами, кафе и разными сервисами. За счет этого торговый центр получает не только поток людей: вокруг терм появляется общепит и другой малый бизнес.
Юрий Бычков, создатель бренда «Городские термы», запустил несколько таких проектов. По его мнению, отдельный маркетинг таким объектам практически не нужен: люди приходят отдыхать, а затем возвращаются и приводят друзей.
Сюда же можно добавить аквапарки и спа-зоны, где люди также проводят время и оставляют деньги. Но насколько можно перепрофилировать под это старые ТЦ и не будет ли перестройка слишком дорогой, в каждом случае нужно считать отдельно.
Я как раз люблю погулять в ТЦ, особенно когда погода не очень. Прогуляться, зайти во все понравившиеся магазины, спонтанно что-нибудь купить, потом зайти в кафе поесть. Или сначала в кино, а потом по магазинам. Но сейчас мало интересных магазинов осталось, в кино один отечественный шлак крутят, так что особенно не тянет. Там стало скучно и уныло.
А насчет пустых коридоров, так я как раз их очень люблю. Вообще, люблю пустые ТЦ: хоть пространство есть, а то в городе яблоку негде упасть. Но таких торговых центров сейчас мало. Для сравнения: «Метрополис» на Войковской вполне просторный и не загружен толпами, а вот «Авиапарк» ужасен, огромное неудобное здание с входом через подземный гараж, очень неудобная навигация, чудовищные толпы — короче, филиал ада.
Активити-парки как место для семейного отдыха. Это не просто батуты или лабиринты, а много развлечений на одной площади: аттракционы, игровое оборудование, экстрим-зоны, автоматы, спортивные зоны для детей и подростков. Вокруг расположены кафе, рестораны и места отдыха.
Ключевой принцип тот же — продажа времени. Человек приходит не ради одного аттракциона, а чтобы провести в ТРЦ несколько часов. Аудитория — не только дети, но и родители, которым нужно вытащить ребенка из-за компьютера. Для торгового центра это означает дополнительный трафик и возможности монетизации.
Валерий Дыма из компании «Парк-прайс» считает, что ключевое в активити-парках — объединить под одной крышей максимальное количество элементов активного отдыха для всей семьи и отпраздновать день рождения или другой праздник. Но чтобы активити-парк заработал, ТРЦ должен иметь трафик от 250 тысяч человек в месяц и обслуживать район с населением от 150 тысяч человек. Это целый город, так что формат подходит скорее только для мегаполисов.
Новые виды спорта как вариант привлечь посетителей с деньгами. Зачастую ТЦ расположены в удобных местах и настроены под большой трафик, тогда как фитнес-клубы хотя и ближе к дому, но испытывают проблемы с площадями — хватает места только на тренажеры. Со временем они приедаются и люди начинают искать что-то новое.
За последние несколько лет в моду вошел падел — разновидность тенниса. Только в Москве под него открылись больше 250 кортов. Для падела не нужно долго учиться и тренироваться по сравнению с большим теннисом. Может играть как ребенок пяти лет, так и взрослый 60 лет.
Корты для падела появляются, кроме всего прочего, и в ТЦ, чтобы человек мог совмещать спорт с другими делами. Например, оставить ребенка на тренировке, а самому пройтись по магазинам. Клубы тоже стараются создавать пространство, где люди остаются после игры.
Что в итоге
- Концепция «коробки с магазинами» безнадежно устарела: покупателям больше не нужны большие торговые галереи, и неважно, насколько известными там будут бренды. От коммерческих площадей ждут многофункциональности — сочетания шопинга с качественным досугом, общепитом, медициной, фитнесом и услугами. ТЦ без выраженной развлекательной и сервисной концепции уже потеряли посетителей, и будет только хуже.
- Чем дольше торговый объект простаивает или работает не в полную силу, тем больше денег потребуется на его восстановление. Если собственники умирающих ТРЦ не придумают, что с ними делать, российские города получат очередную порцию проблемных зданий, которые портят облик улиц и становятся средоточием мелкого криминала — например, местом тусовок неблагонадежных подростков.
- Значительная часть проблемных ТЦ находится в залоге у банков по валютным или старым рублевым кредитам. Банкам невыгодно их сносить или перестраивать, что создает юридический тупик и мешает развитию.
- Владельцы и операторы ТРЦ экспериментируют с термами, бассейнами, падел-кортами и активити-центрами, но пока нет четкого понимания, сможет ли одна терма заменить 50 закрытых магазинов одежды. Особенно учитывая, что создать такой объект — сложная инженерная задача, которая связана с проблемами гидроизоляции, удержания воды и экологичностью водоотведения. Развлекательные проекты создают трафик, но, чтобы привлечь таких операторов, ТРЦ часто снижает арендную ставку. Будет ли это окупаться вдолгую — вопрос.
- В регионах ключевая проблема — гиперобеспеченность площадями и низкая покупательная способность. Там дорогие проекты реконструкции ТРЦ просто не окупятся из-за отсутствия платежеспособных клиентов.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
