От 18 до 83%: какую долю зарплаты съедают платежи по ипотеке в российских регионах. Исследование Т—Ж
Условия обслуживания ипотечных кредитов сильно различаются в разных регионах РФ.
Где-то ежемесячные платежи составляют пятую часть от средней зарплаты, а где-то превышают половину. Чем больше эта доля в регионе, тем менее доступна для его жителей покупка жилья.
Мы проанализировали данные ЦБ и выяснили, где в России ипотеку можно считать посильной, а где она фактически неподъемна для большинства людей.
Как мы считали
Для оценки доступности ипотеки мы сравнили средний размер ежемесячного платежа за 2025 год со средней зарплатой в каждом из регионов РФ. При расчете платежа учитывали количество и общую сумму выданных жилищных кредитов, средний срок и среднюю ставку . В результате получили долю зарплаты, которую среднестатистический заемщик отдает каждый месяц в виде ипотечного платежа.
В исследовании есть ряд упрощений. Расчет платежей в регионах актуален для ипотек, выданных в 2025 году. Средние доходы ипотечных заемщиков могут отличаться от среднего уровня зарплат в целом по региону. Также не учитывается общий доход семьи, от которого зависит фактическая доля затрат заемщика на ипотеку. Кроме того, данные не отражают качество и площадь приобретаемого жилья. Кредитование не разделяется по льготным и рыночным программам. Зарплату учли до вычета налогов.
В связи с этим полученные данные не могут в точности отражать текущую кредитную нагрузку на ипотечных заемщиках. Но они позволяют сравнить доступность ипотеки в разных регионах и то, как она меняется с годами в масштабах всей страны.
Какая доля зарплаты уходит у россиян на ипотеку
В 2025 году среднестатистический ипотечный кредит в России выглядел так: 4,4 млн рублей сроком на 25,6 года под 7,8% годовых. Из этого следует, что ежемесячный платеж составлял в среднем 33,5 тысячи рублей.
При этом средняя зарплата в России, согласно официальной статистике, составляла 101,8 тысячи рублей. Таким образом, на выплаты по кредиту у среднестатистического россиянина уходила ровно треть от зарплаты — 33%. Это несколько выше значения, которого обычно рекомендуют придерживаться финансовые эксперты при оценке кредитной нагрузки: комфортным считается уровень в 30%. А если учесть, что у ипотечных заемщиков могут быть и другие долги, то реальная закредитованность еще выше.
Вместе с тем текущее соотношение ипотечных платежей и зарплат — самое низкое за последние годы. Еще в 2022 оно превышало 40%, а в 2018 было близко к 50%. Одна из причин такой динамики кроется в увеличении сроков кредитования. Если семь лет назад банки выдавали ипотеку в среднем на 16 лет, то теперь — на 26. Растягивание кредита на более длительное время позволяет сдерживать рост ежемесячных платежей.
В комментарии для Т—Ж завкафедрой ипотечного кредитования и рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов привел и другие аргументы.
«Это совокупность нескольких факторов: распространение льготных программ, удлинение срока ипотечного кредита, меры по предупреждению высоких кредитных рисков Банка России. Также сказалась „зарплатная гонка“ 2022—2025 годов, связанная со структурной перестройкой экономики и кадровым дефицитом, когда работодатели были вынуждены повышать зарплаты, чтобы удержать или переманить нужных специалистов. В итоге снизились платежи и выросла средняя зарплата», — объяснил эксперт.
И тем не менее в некоторых регионах ипотечные платежи составляют больше половины средней зарплаты. Ниже рассмотрим, от чего это зависит.
Где в России труднее всего платить за ипотеку
В основном это южные регионы страны, преимущественно — республики Северного Кавказа. В Карачаево-Черкесии и Кабардино-Балкарии ипотечный заемщик со средним доходом отдает за кредит около половины зарплаты. Столько же — в Крыму и Севастополе. В Дагестане — 58%. В Северной Осетии — 61%. Также в числе антилидеров Ивановская область с долей 55%.
А худший показатель по стране — в Калмыкии, где ипотека съедает 83% от средней зарплаты.
Большинство регионов в этом антирейтинге объединяет то, что люди там мало зарабатывают. И упомянутые северокавказские республики, и Калмыкия, и Ивановская область традиционно входят в число субъектов с самыми низкими зарплатами. В 2025 году работники там получали 50—57 тысяч рублей до вычета налогов, то есть почти вдвое меньше, чем в среднем по стране . В Крыму и Орловской области — около 64 тысяч. В Мордовии и Севастополе — 66—67 тысяч.
Вместе с тем в бедных регионах, как правило, жилье дешевле, а значит, и меньше размер ипотечных кредитов. Так, в Карачаево-Черкесии и Кабардино-Балкарии заемщики в среднем берут в банке на покупку жилья менее 3,5 млн рублей. И ипотечный платеж там составляет 26—27 тысяч рублей. Но даже это много на фоне низких официальных зарплат.
Аномально высокими при этом выглядят средний размер кредита и сумма ежемесячного платежа в Калмыкии. В 2025 году жители республики занимали в банках на покупку жилья по 6 млн рублей на договор. Крупнее ипотечные кредиты брали только в Москве и Московской области. Такой размер займа плохо соотносится не только с зарплатами, но и со стоимостью жилья в регионе. По данным Банка России, Калмыкия входит в топ-5 регионов с самым дешевым жильем на первичном рынке.
Александр Цыганов
завкафедрой ипотечного кредитования и рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России
Площадь жилья и состав семьи влияют на размер кредитов
В Калмыкии выше доля многодетных семей и больше средняя площадь жилья — 60—70 квадратных метров. По новостройкам разрыв с общероссийскими показателями достаточно существенен — 62 против 44 квадратных метров, — что на фоне более низких зарплат дает один из худших в России результатов по соотношению ежемесячного ипотечного платежа и средней зарплаты.
Но при этом не учитываются возможные теневые заработки, зарплата «в конверте» и помощь семьи, что в Калмыкии с ее сохранившимся более традиционным укладом распространено. В итоге при расчете этого показателя получается не вполне релевантный результат.
В каких регионах обслуживать ипотеку проще всего
Самые низкие платежи относительно доходов — в северных и дальневосточных регионах страны. На Чукотке для выплат по кредиту хватит 18% средней зарплаты — это минимальный показатель в стране. В Ямало-Ненецком, Ханты-Мансийском и Ненецком округах, на Камчатке, Сахалине, в Мурманской, Магаданской областях и Якутии ипотечный платеж составляет от 20 до 24% зарплаты.
Эти же регионы входят в топ-10 по зарплатам, что и объясняет их лидерство в рейтинге. Так, на Чукотке в среднем зарабатывают 214 тысяч рублей в месяц — это в четыре-пять раз больше, чем в республиках Северного Кавказа. Вместе с тем ипотечные платежи там ненамного выше, а иногда даже ниже. В Якутии средний платеж составляет 30 тысяч рублей в месяц, а в Северной Осетии — 32,4 тысячи — притом что зарплаты в Якутии в 2,6 раза больше.
Такой дисбаланс связан с тем, что цены на жилье в северных регионах зачастую не превышают среднероссийского уровня, а иногда бывают и значительно ниже. Так, в центре Воркуты можно купить квартиру по цене квадратного метра в Москве. Правда, в некоторых городах ситуация иная: в Магадане однушки продаются по 5—9 млн — на уровне ближнего Подмосковья.
«На „северах“ очень специфичное ценообразование, на которое влияют и экономика региона, и социальная сфера, возможность комфортно жить и зарабатывать. Приток новых людей серьезно повышает цены в условиях ограниченности качественного предложения, ведь новостроек в этих регионах мало или вообще нет. Существенно влияет рынок аренды, оценка совокупных арендных платежей и покупки с перспективами последующей продажи, когда семья соберется на „материк“. При этом уезжают все-таки не все», — отметил Александр Цыганов.
Также сказывается господдержка: в этих регионах выдают кредиты на новостройки под 2% в рамках Дальневосточной и Арктической ипотечных программ. Чем ниже ставка, тем меньше платежи.
Какую часть зарплаты отдают на ипотеку в Москве и Петербурге
Москва и Санкт-Петербург сильно выделяются на фоне регионов России стоимостью жилья. По данным ЦБ, квадратный метр в столичных новостройках в 2025 году стоил 413 тысяч рублей. Это вдвое выше, чем в среднем по стране, и в шесть-семь раз выше, чем в регионах с самым дешевым жильем.
Закономерно, что в Москве берут самые большие кредиты на жилье и отдают больше всего денег на выплаты: средний размер ипотеки в 2025 году — 7,6 млн рублей, а средний ежемесячный платеж превышает 61 тысячу в месяц. В Московской области эти показатели составляют 6 млн и 46,4 тысячи соответственно. В Санкт-Петербурге — 5,6 млн и 41,3 тысячи. К слову, у упомянутой выше Калмыкии показатели на уровне Мособласти.
Но с учетом высоких доходов кредитная нагрузка у ипотечных заемщиков в столичных регионах не выглядит высокой. В Санкт-Петербурге платежи составляют 34% от зарплаты, в Москве — 35%. В Подмосковье и большинстве крупных российских регионов статистика хуже.
