Ипотечные каникулы обычно берут, когда платить ежемесячные взносы уже тяжело.
Но с сентября 2026 года у семей после рождения второго или последующего ребенка появилась возможность оформить каникулы заранее, даже если доходы не снизились и денег на ипотеку хватает.
Этим можно воспользоваться как финансовой стратегией. Мы поговорили с экспертом по недвижимости Константином Барсуковым о том, как это работает, сколько можно заработать и в каких случаях такая схема окажется невыгодной.
Кому стоит оформить ипотечные каникулы, даже если с ипотекой все хорошо
С 1 сентября 2026 года у семей, в которых родился второй или последующий ребенок, появилось право на ипотечные каникулы без подтверждения того, что снизился доход. Обратиться в банк можно сразу после рождения ребенка.
Банк обязан приостановить платежи на срок до 18 месяцев, но каникулы должны закончиться не позднее дня, когда ребенку исполнится полтора года. Есть и общие условия: сумма кредита при выдаче — не более 15 млн рублей, заложенное жилье должно быть единственным, а по этому кредиту ранее не было ипотечных каникул.
Многим каникулы не нужны: даже после рождения ребенка семья спокойно справляется с платежами. Но на каникулы можно посмотреть не как на помощь, когда уже начались финансовые проблемы, а как на способ заранее сформировать подушку безопасности. А если она так и не пригодится — еще и заработать.
В начале срока ипотеки эта логика точно работает, ближе к концу нужно считать индивидуально.
Возьмем ипотеку на 5 млн рублей под 10% годовых на 20 лет. Ежемесячный платеж по ней — 48 251 ₽. Допустим, семья берет каникулы в начале срока. За 18 месяцев набегает 868 518 ₽ платежей.
Что мы делаем: оформляем каникулы и каждый месяц вносим на вклад те самые 48 251 ₽, которые должны были уйти в банк.
Даже если средняя ставка по вкладу за эти 18 месяцев составит 5%, к концу каникул накопится 899 973 ₽. Банку вы будете должны около 876 500 ₽: перенесенные платежи плюс примерно 8 000 ₽ дополнительных процентов . То есть у вас будет примерно на 23 000 ₽ больше, чем нужно отдать банку.
Если ставка по вкладам будет ближе к нынешним (осенью 2026 года), например 10%, за 18 месяцев накопится 932 861 ₽. Это на 56 000 ₽ больше долга.
Казалось бы, что это за деньги за полтора года? Соглашусь, ради такого заработка затевать всю эту историю, может быть, и не стоит. Но заработок здесь не главное. Главное — вы заранее обеспечиваете себе будущие ипотечные каникулы.
Представим, что у вас родился второй ребенок. С доходами все в порядке, ипотеку вы спокойно тянете и каникулы решаете не брать. Проходят два года. Супруге все-таки пришлось уйти с работы, или понадобилась няня, или появились другие крупные расходы. И вот теперь каникулы действительно нужны. Но получить их просто по факту рождения ребенка уже нельзя, ему давно больше полутора лет.
Придется подходить под общие основания для ипотечных каникул: доказывать снижение дохода, пытаться пройти под установленные законом критерии и так далее. И не факт, что получится. К тому же по общим основаниям каникулы дают максимум на полгода.
Какой есть еще хороший вариант
Теперь другой вариант. Вы взяли каникулы сразу после рождения ребенка и все 18 месяцев откладывали ипотечные платежи на вклад, хотя в каникулах не нуждались. У вас сформировалась подушка безопасности — примерно 900 000 ₽.
После каникул вы возвращаетесь к обычным платежам, а накопленное банку сразу не отдаете: по графику эти суммы перенесены в конец кредита. Деньги продолжают лежать на вкладе.
Если через два, три или пять лет с доходами возникнут проблемы, вы просто начнете платить ипотеку из этой подушки. Разрешение банка не нужно. Доказывать падение дохода и проверять, подходите ли вы под какие-то критерии, тоже не нужно. По сути, вы взяли ипотечные каникулы заранее и сохранили их.
Если же сложной ситуации так и не случится, деньги все это время будут работать. Когда подойдет срок платить перенесенные суммы, из накоплений можно будет не только погасить их, но и получить неплохой доход.
Вернемся к нашему примеру. Допустим, после окончания каникул вы еще 10 лет не трогаете накопленные 900 000 ₽, а средняя доходность вклада за это время составляет 5% годовых. При реинвестировании процентов сумма вырастет до 1,46 млн рублей. Это примерно на 590 000 ₽ больше, чем вы должны банку.
Расчет приведен до НДФЛ. Налог может возникнуть, если совокупный процентный доход за год превысит необлагаемую сумму, которая зависит от ключевой ставки ЦБ.
Получается, что, во-первых, весь срок ипотеки у вас есть подушка безопасности, которая, по сути, досталась бесплатно. А во-вторых, если она не пригодится, вы на ней еще и заработаете.
Так что у ипотечных каникул есть не только социальный, но и вполне понятный экономический смысл.
Могут ли ипотечные каникулы помешать рефинансированию
Но есть один нюанс — рефинансирование. Если у вас рыночная ипотека под высокий процент, в ближайшие годы вы, вероятно, захотите ее рефинансировать.
Каникулы могут осложнить рефинансирование. Пока они действуют, новый банк может не принять такой кредит на рефинансирование. После окончания каникул требования различаются: банк может потребовать некоторый период обычного обслуживания кредита (часто просят три месяца) или отказать по результатам своей оценки. При этом сами каникулы отражаются в кредитной истории, но Банк России отдельно указывает, что они ее не портят.
Поэтому, если у вас ипотека, например, под 16—20% и вы рассчитываете на заметное снижение ставок в ближайшее время, посчитайте два варианта: что дадут каникулы и что даст рефинансирование.
Этот риск можно немного снизить: каникулы разрешено прекратить досрочно.
Например, вы взяли каникулы на 18 месяцев, а через четыре месяца ставки по ипотеке в стране резко упали. Вы прекращаете каникулы, вносите нужное количество обычных платежей и идете рефинансироваться. Но вернуться к каникулам и взять оставшиеся 14 месяцев уже не получится: свое право вы использовали.
Если у вас старая семейная ипотека под 6% или другая с низкой ставкой, проблемы с рефинансированием нет: думаю, еще лет пять оно не будет выгодным. Каникулы стоит брать и при субсидированной ипотеке — например, под 12%. Вряд ли рыночные ставки скоро опустятся настолько ниже этого уровня, чтобы рефинансирование имело смысл.
Брать каникулы вслепую не стоит. Сначала все посчитайте, а уже потом обращайтесь в банк.
